過去兩年，房地產(chǎn)調(diào)控刺激政策多達(dá)上千條，至今仍未救市成功，而4月30日的最高層會(huì)議，直接出大招定調(diào)了。

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會(huì)上首次提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住宅的政策措施。這是繼2015年“棚改”的史詩級(jí)行情之后，又一次提到“去庫存”。

當(dāng)天晚上，自然資源部緊跟會(huì)議主旨“消化存量房產(chǎn)”，發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》：

商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；

去化周期在18-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

言下之意，現(xiàn)在市場嚴(yán)重供大于求，庫存大、去化慢，有些地方政府別顧著賣地，把手里的庫存先清一清，清的差不多才有賣地的資格。

上面已經(jīng)明牌了，面對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)死結(jié)，地方不能再躺平了，想靠賣地獲取財(cái)政收入，必須先去庫存。

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其實(shí)早在2017年，住建部和國土部就下發(fā)了“賣地和去化周期掛鉤”的相關(guān)政策，2019年更是把城市住宅分為五類供應(yīng)，很明顯，這些年來地方一直沒有貫徹不到位，上面才會(huì)三令五申。

不是執(zhí)行不好，而是心有余而力不足。土地收入一直都是地方財(cái)政的大頭，支撐著地方基礎(chǔ)設(shè)施、民生項(xiàng)目等，所以賣地是不能斷的。

即使到了2022年樓市低迷期間，很多地方仍有強(qiáng)烈的賣地需求，即使開發(fā)商沒錢拿地，也要地方城投來托底。

一時(shí)間各種交投、鐵投、農(nóng)投等單位殺進(jìn)房地產(chǎn)，左手轉(zhuǎn)右手不讓土地流拍，既把場子烘托起來，更能保證體制內(nèi)工資、基建投資等，但無形中埋下了苦果。

查了下數(shù)據(jù)，當(dāng)下中國房產(chǎn)庫存高得可怕，3月末全國商品房庫存為74833萬㎡，2月末為75969萬㎡，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月超過2015年歷史高位71853萬㎡。

相對(duì)應(yīng)，住宅去化周期也是瘋狂上漲，從2021年8月份的9個(gè)月，到今年3月份的24個(gè)月，漲了兩倍之多，遠(yuǎn)超當(dāng)年樓市低迷期的2015年初的18個(gè)月。

如今再次把政策拿出來強(qiáng)調(diào)，說明上面下決心要處理房地產(chǎn)存量過大的問題，第一步就是限制土地供應(yīng)，從源頭出發(fā)來解決問題，這也表明了上面正在把地產(chǎn)調(diào)控重心從需求端往供給端轉(zhuǎn)移。

03

擺在地方的難題，如何“去庫存”？難不成和當(dāng)年一樣再來一次漲價(jià)？

不現(xiàn)實(shí)！因?yàn)檫@次去庫存的邏輯和當(dāng)年大相徑庭。

首先，2015年漲價(jià)去庫存是有“棚改”支撐的。

大量拆遷戶拿到真金白銀，對(duì)于地產(chǎn)這種穩(wěn)賺的投資標(biāo)的毫無抵抗力，一哄而上再帶動(dòng)全民買房熱情，就把房價(jià)頂上去了，而如今城鎮(zhèn)化加深，拆遷土地越來越少，再加上地方財(cái)政吃緊，沒有幾個(gè)城市搞得起棚改了。

其次，當(dāng)時(shí)房價(jià)上漲是信仰，現(xiàn)在已經(jīng)跌麻了都沒人買，大眾對(duì)房地產(chǎn)的信心完全丟失了。

那個(gè)時(shí)候開發(fā)商都是有錢的主，全國各地?cái)U(kuò)張，到處轟出地王，這樣一來，新房價(jià)格與日俱增，越是漲價(jià)越能激發(fā)民眾購房欲望，房價(jià)上漲的預(yù)期成了去庫存的發(fā)動(dòng)機(jī)。

而現(xiàn)在新房庫存只有打折才能促銷，再加上降價(jià)更猛、性價(jià)比更高的二手房，新房庫存去化難上加難。

值得一提的是，當(dāng)年需要去庫存的只有新房，而如今除了新房，全國各地二手房庫存形成堰塞湖，流入量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于流出量。

比如上海二手房庫存從21年的9.4萬套增加到如今20多萬，北京從22年的10萬多套猛增到現(xiàn)在17萬，南京二手掛牌突破19萬套，杭州15萬...

人口在減少，房子數(shù)量卻在飛漲，房價(jià)和收入嚴(yán)重不匹配，這些底層基礎(chǔ)已然不在，去庫存的難度比歷史任何時(shí)候都要高。

04

回到地方主體上，除了控制土地供給，還有什么手段能去庫存呢？

首先是限購限貸的尺度還可以更大。

北京深圳上海仍處于限購狀態(tài)，一線城市不放開，行情是不會(huì)有爆點(diǎn)的，還有首付比例可以達(dá)到1成，貸款利率下探到2%以下，這些都是工具箱所剩無幾的好牌了。

其次，探索類棚改新模式。

比如在蘇州相城太倉、鄭州、連云港等地，推出房屋“以舊換新”活動(dòng)，舊房由地方國企收購后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，這樣既去化二手房庫存，又滿足新房改善需求，一石二鳥。

再者，回歸到“住”的品質(zhì)屬性，用更好的產(chǎn)品來吸引購買力。

過去房地產(chǎn)一味追求速度，留下了大量高容積率、低得房率的高層鴿子籠，體驗(yàn)太糟糕，如今應(yīng)以居住體驗(yàn)為導(dǎo)向，綠色低碳環(huán)保、采光、通風(fēng)、容積率、便利性等，升級(jí)產(chǎn)品來創(chuàng)造新的需求，就像手機(jī)、汽車的升級(jí)。

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面對(duì)當(dāng)下新房和二手房的海量庫存，上面已經(jīng)意識(shí)到了并下出了先手棋——限制供地，之后勢必會(huì)有一攬子連招出來去庫存。

是沿用漲價(jià)的老路子還是有新配方，屆時(shí)都將會(huì)見證歷史，拭目以待吧。

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