案外人丘某在法院查封前已實際占有但未過戶的登記在被執行人余某名下的房屋，申請執行人李某認為該房屋雖已出售但仍在余某名下，不能排除強制執行，故起訴請求繼續對該房屋的執行。日前，廣西壯族自治區貴港市港北區人民法院審結了這起執行異議之訴，依法駁回李某的訴訟請求。

李某與余某民間借貸糾紛一案，港北區法院根據李某的財產保全申請，依法查封了登記在余某名下的一宗不動產。案件進入執行程序，法院裁定拍賣上述不動產及地上建筑物。2023年7月13日，案外人丘某以涉案不動產為其所有為由向法院提出書面異議，請求停止執行。法院核實后裁定中止對案涉不動產及地上建筑物的執行。李某對該執行裁定不服，認為上述不動產仍登記在余某名下，就還是余某的財產，不能排除強制執行，于是向法院提起訴訟，請求繼續對涉案不動產及地上建筑物的執行。

法院查明，2005年4月27日，余某與丘某簽訂了《買賣房地契約》，約定余某將上述不動產及房屋以13.68萬元的價格轉讓給丘某，江某在中證人上簽字。同日，余某收到全部價款后便將案涉房屋的土地使用權證原件及地契原件、不動產交付給丘某。之后，丘某將水電戶名變更到其名下，并與家人一直在上述不動產居住至今。

港北區法院審理后認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零九條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”本案中，丘某作為案外人，其在人民法院查封余某名下的不動產之前已與余某簽訂了《買賣房地契約》，該契約系雙方真實意思表示，內容沒有違反法律與行政法規的強制性規定，應為有效的合同。丘某提供的水電繳費記錄等證據能夠證明其在本案不動產查封前已合法占有該不動產。同時，丘某提供的余某出具的收條證明其已支付全部的案涉不動產價款。丘某稱因無法聯系到余某導致未辦理過戶登記，結合余某在本案訴訟中無法正常聯系送達等情況，按照證據高度蓋然性規則，應認為丘某關于案涉不動產系非因買受人自身原因未辦理過戶登記的意見成立，故法院認為丘某對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。因此，法院裁定中止對案涉不動產及地上建筑物的執行，并無不妥。李某要求繼續執行案涉不動產及地上建筑物的訴請，無事實和法律依據，依法不予支持。

法理評析

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法 有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”案外人丘某在法院查封之前已支付全部價款并已實際占有使用登記在余某名下的不動產，雖未辦理過戶手續，但其對此無過錯，可以排除法院強制執行。因此，李某要求繼續執行余某名下的不動產及地上建筑物的訴請，依法不予支持。

作者：黃麗麗 方南

來源：人民法院報