當前，房地產(chǎn)庫存再創(chuàng)新高。在此背景下，有效“去庫存”，成為樓市的“頭等大事”……

01 兩大城市發(fā)力去庫存

目前，中國多個城市逐步放寬限購政策，“去庫存”成為熱門話題，不少城市加入到“去庫存”大軍中，主動調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

近期，武漢和深圳兩大城市就出臺新政，發(fā)力去庫存。

武漢：發(fā)布新版“漢十條”，最高可申領10萬元購房消費券

5月6日，武漢市房管局等七部門又聯(lián)合發(fā)布了新版“漢十條”——《關于進一步優(yōu)化完善促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。

《通知》圍繞加大新城區(qū)支持力度、強化住房公積金貸款措施、調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認定標準、調(diào)整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項目、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理、優(yōu)化新建商品房項目審批服務、優(yōu)化購房落戶手續(xù)、提升房屋交易服務水平等10個方面提出了有關政策措施，進一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。

深圳：分區(qū)優(yōu)化住房限購

5月6日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

根據(jù)《通知》，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

《通知》明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房。

事實上，武漢、深圳兩大城市集中出臺樓市放松政策，積極消化庫存，與此前的中央定調(diào)有不可或缺的關系。

02 超41個城市或停供？

此前，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

這代表“去庫存”又一次被重點提及了。

此次會議中，提及房地產(chǎn)方面的有兩點值得關注：

一、保交樓要壓實各方責任

二、要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”

緊跟著，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供應。通知要求，嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。根據(jù)新規(guī)：商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓。

這項政策的公布意味著各地未來新增住宅用地供應量，與當下商品住宅去化周期、盤活存量數(shù)據(jù)密切關聯(lián)。

去化周期超36個月的城市有多少？

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月。在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。

對此，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，從去化指標來看，3月份百城去化周期創(chuàng)下歷史新高，也說明去化壓力非常大，亟須探尋新動力源。當然，此類動力源正在逐漸豐富，尤其是一季度的”以舊換新“等工作，對于后續(xù)各地探索去庫存等都有積極啟發(fā)。當前房地產(chǎn)市場正處于積極的調(diào)整和轉型過程中，庫存壓力的化解需要一定的時間。由于房地產(chǎn)總體基本面持續(xù)轉好，所以相關風險可控，壓力也有進一步釋放的空間。

也有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認為，暫停新增商品住宅用地出讓，可以避免進一步加劇市場供需失衡，同時促使開發(fā)商更加積極地消化現(xiàn)有庫存，推動市場向更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

03 如何去庫存？

值得注意的是，除了去化周期創(chuàng)下歷史新高，房地產(chǎn)庫存也再創(chuàng)新高，超過2015年的71853萬平米。截止今年2月末，全國商品房（含住宅、寫字樓、商鋪等）庫存量高達75969萬平米，同比增長15.9%。3月末稍有下降，庫存量為74833萬㎡，同比增長15.6%，其中住宅庫存39458億平米，同比增長23.9%。

“去庫存”，已成為目前房地產(chǎn)市場的迫切任務，但如何才能去庫存？

廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，新房和二手房都需要“去庫存”，二者還要聯(lián)動起來。撇開二手房談新房去庫存，則無法避免二手房對新房的沖擊，特別是二手房價格下跌對新房的全面沖擊；撇開新房談二手房去庫存，則無法推進“賣舊買新”的消費升級，以及緩減新房無序下滑對地方財政、行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊。現(xiàn)在，保上下游產(chǎn)業(yè)鏈、保行業(yè)，比保商品房更重要。

新房和二手房去庫存聯(lián)動，本質(zhì)上就是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。目前，新房和二手房在售量、庫存壓力都大的情況下，出現(xiàn)了相互競爭、甚至踩踏（競相降價出貨）的情況，首先要做的是斬斷無效的新增供應，修復供求關系和市場信心。

中國社會科學院專家倪鵬飛認為，可以以二手房市場出清為先導原則，通過增加二手房市場的流通性，促進存量房產(chǎn)的逐步消化。此外，政府可以考慮發(fā)行特別國債等方式收購市場上的商品房，將其轉為公租房或保障房，以緩解市場壓力。需要注意的是，在此過程中需設立嚴格的機制，以防止道德風險的出現(xiàn)。另外，政府還可以通過稅收優(yōu)惠、降低存量房貸利率等激勵措施，引導二手房消化，推動市場平穩(wěn)發(fā)展。