五一前等到晚上12點沒落地，今天落地了。上一次是2.07，3個月時間，二次放寬《》。

直入主題，給大家解讀一下。

核心內容，簡單幾句化：

1）福羅南+寶安倆街道（新安、西鄉）繼續原有限購政策，此外放松限購。

2）限購區之外，非深戶社保“3變1”。

3）限購區之外，2孩以上深戶家庭可以多買一套房（即最多可買3套）。

3）限購區之外，取消企業購買住宅的禁令，符合一定條件的企業可以購房且不限套數（此項禁令為2018年7.31政策頒布）。

4）推進“以舊換新”，相關機構可不區分限購區豁免2018.7.31購房禁令。

以及還有一個，看到說樂有家APP已經可以上架真實成交價了。這個非常重要，重要程度超過以上逐項政策疊加。希望不要再收回了。

討論幾個問題：

第一，分區分級解除限購的整體思路。

和其它三個一線城市沒有區別，政策沒有體現出系統化的重整供求關系，還是一個走一步看一步的政策，屬于較大級別的細節性調整。比如，依然是分區解除限購、逐級解除限購的思路，住房供應緊張的核心區域繼續維持限購，去化周期長的非核心區域放開。對于不同的家庭，推行不同的政策。

有亮點的部分，但是整體上略略低于市場預期，在廣泛性上，和在力度上。比如在廣泛性上，像公眾呼聲較高的稅費政策（尤其是增值稅減免）、土地及住房供應總量政策、限售限價政策等等，依然沒有觸及。顯示政策意圖依然想徐徐圖之，留有后手，以備未來之需。而在力度上，比如市場先前傳聞，是預期福田南山之外全部放開的。但是落地并非如此，而且，在“非限購區”家庭購房，也沒有像傳聞理解的那樣，直接全面免除一切限制條件。

整體上看，和市場期待的直接效仿香港全面“撤辣”，還是有差距。當然，市場這個期待，客觀上講，本身就屬于過高了，今時今日，不可能有哪個城市敢一刀切、無差別的全放了，大家全都是“摸著別人過河”。

第二，關于限購區、非限購區劃分的理解。

還是一個分區解除限購的思路，在限購區、非限購區的劃分上，沒有遵從傳統的“關內關外”思路，而是大體上按照深圳2021版“國土空間規劃”的版圖定的。當時該規劃確立了深圳“都市核心區”的概念——以福田、羅湖、南山、前海合作區為基礎，將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華和南灣街道等區域納入都市核心區范圍。這個核心區是深圳就業密度最高的地區，大多數也是深圳房價最貴的地區，并且也是深圳歷史上住房最為供不應求的地區。

兩者基本高度重疊，唯有龍華的兩個街道、龍崗的四個街道這次被撇除在外。我理解是因為這些區域這兩年供應量較多、去化周期過長，以及房價下跌過猛（尤其是龍華）。

這樣的劃分依據是很科學的，比如鹽田，屬于關內，但2023年全年只賣出了349套住宅，而區域遠期庫存可以達到1-2萬套，這樣的地方還要“限購”，令人匪夷所思。所以，市場不至于有大的分歧。只有羅湖一個分歧點，因為羅湖這些年把大量的土地都給了非住，市場根本起不來，在人們眼里已經完全沒有必要繼續保留限購。

第三，家庭放寬實施效果已經證明有限。

家庭購房主要是兩條政策，非深戶“3變1”，深戶多孩可多買1套。這個會有效果，效果主要在非深戶，一是因為深圳外來人口比重奇高，只要有一部分能夠釋放，就很不錯；二是因為這是非深戶社保年限繼2月“5變3”之后3個月又“3變1”，飛快的又減了2年。可以提前釋放出不少的需求量，尤其是“無比堅硬”的剛需。

但持續效果可能還是會低于預期，在于現在的人們，尤其是剛需，預期收入前景看淡，加上又有保障房分流，此外還有對房地產的知識程度，他們真正愿意在當前這個低迷時刻大膽掏腰包入市的可能性，相對較低。

我認為，深圳此時其實已經不再需要對家庭進行分級，如果真的要“擴大內需”，正確的做法最起碼應該是：以常住人口作為基礎，只要是常住人口，就應該一視同仁把人家買房子的權利還給人家。無限度的把家庭分為“三六九等”，會讓政策變得越來越復雜，也會讓人群變得越來越不滿。

過往的事實也都證明了這一點，每一次逐級的放開限購，效果都不及預期，預期收入是最大的問題。何況你放開限購的區域，大多數又都不是核心區域。是以，參考過往，這部分效果當然會有刺激，但是持續性還是需要觀察。

第四，亮點是放開企業購買。

放開企業購買，我認為是最大的亮點。

深圳在2018.7.31頒布了企業購房禁令——當時是因為招商雙璽的“5000萬蹲”，后被查實以公司名義購房的比重占到高達22%，是以深圳叫停了企事業單位、社會組織等法人單位購買包含二手房在內的商品住房。這項政策出臺之后，還是有不少企業為了解決員工住房問題，跑去買了不少的公寓、R3宿舍等等。也有不少的外地資金，最終也去向了公寓市場。

這次在非限購區完全放開了企業購房，并且如果企業是參與“以舊換新”，是在全深圳范圍內都放開。

這相當于釋放了接近6年的企業購房需求量，雖然說這幾年，政府也通過保租房、人才房等等方式為企業解決了需求，但是預料依然一部分真實的企業需求（考慮到民營企業現在的普遍狀態，釋放量會比預想為少）。也有希望能夠吸引一些外地的較大規模的資金，通過注冊公司的形式來購置一些回報率較可觀的住宅。

第五，整體效果及后續判斷。

1）這是深圳繼2.07限購寬松之后的又一次放寬，依然維持著小步快走、且走且看的思路，。預示著政策實質性寬松一直在繼續，未來大概率還會繼續寬松下去。

2）本次限購二次寬松，比前次政策力度有所增強，區域劃分也相對科學，但整體仍不及預期。5月的新房二手房成交會得到短期提振，非限購區的樓市成交量有希望出現一波脈沖。但持續性應該還是和前次一樣，需要政策持續不斷的加碼提振。

3）政策持續疊加相信最終會有效果，但是今天的市場與行業絕非單一政策提振就可以逆轉，需要整體條件配合，大環境、預期收入、市場自然調整等等。政策只是必要條件，而非充分條件。

4）我個人依然強烈呼吁此時此刻應當全面、一刀切、無差別的解除過往一切行政管制，讓市場功能回歸。深圳房地產以及城市未來的希望，也一定在此。

5）對于個人和企業，我個人建議是不要太關注政策了。因為按照現在的思路，未來類似的放寬政策一定會非常頻繁（如果你看看前4月房企的銷售額就會更加確信這一點）。每一次調整的效果都會差不多，最終市場復蘇一定是所有條件的合力，不會是某一個。不如回到自身的需要和目標去做決策，該做什么做什么。

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