4月29日，地產(chǎn)股集體上漲，預(yù)感樓市有大事發(fā)生。

果然，4月30日中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

“去庫存”放在重要地位，這意味著樓市重新定調(diào)。

這對(duì)未來樓市有何影響？

艱難的樓市，期盼變局。

果然，“4.30政治局會(huì)議”就有了一些新提法。

“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”放在首位，這說明房地產(chǎn)事關(guān)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，要特別重視。

“保交樓”事關(guān)樓市信心，也是重中之重。會(huì)議用了“壓實(shí)”一詞。

圖 |4月30日政治局會(huì)議

插播一下南寧住建局昨天的一個(gè)新聞，4月29日，南寧市召開房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組工作例會(huì)，會(huì)議透露：“截至目前，南寧市已向金融機(jī)構(gòu)推送兩批次“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目共271個(gè)，已有52個(gè)項(xiàng)目獲得新增銀行融資（含展期）合計(jì)70.4億元。”

最突出的提法是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

圖 |4月29日南寧房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作例會(huì)

去庫存成為當(dāng)下的新任務(wù)。一個(gè)是消化，一個(gè)是優(yōu)化。存量與增量如何聯(lián)動(dòng)？

“老楊地產(chǎn)邏輯”認(rèn)為，國家層面和地方層面可以更大力度的收購存量商品房，尤其是新房，用作保障房，無論是配售還是租賃；另外推行房票安置，有利于化解地方庫存；還有成立專門平臺(tái)、設(shè)立專項(xiàng)資金收購保交樓范疇之外的爛尾樓。

今年以來，各地樓市不斷推進(jìn)“以舊換新”政策，“江蘇模式”有很好的實(shí)踐，預(yù)計(jì)會(huì)被作為典范進(jìn)行推廣。

大V君了解到，南寧也有“以舊換新”的政策儲(chǔ)備。什么時(shí)候能出？預(yù)計(jì)會(huì)議之后會(huì)加快步伐。

有一點(diǎn)非常耐人尋味。“三大工程”沒有在會(huì)議公報(bào)中提及。

城中村改造、保障性住房建設(shè)和“平急兩用”都是樓市的“增量”。在去庫存的新背景下，有觀點(diǎn)認(rèn)為城中村改造會(huì)被淡化。

可是，也有觀點(diǎn)認(rèn)為：城中村改造是房地產(chǎn)發(fā)展的“新模式”。這次會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。”

為去庫存，有小作文傳言：契稅將降到1%。

說實(shí)話，如今的降息、補(bǔ)貼都“史無前例”。契稅降至1%基本也是毛毛雨般無感。

樓市重新定調(diào)，南寧也在加快“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

就在今天（4月30日），粉絲和大V君爆料，南寧雞村城中村改造——雞村一組農(nóng)民回建住宅及配套公益項(xiàng)目舉行了動(dòng)工儀式。

有圖有真相：

圖 |雞村一組農(nóng)民回建住宅項(xiàng)目開工儀式現(xiàn)場(chǎng)（來源：網(wǎng)絡(luò)）

還有視頻：

，時(shí)長00:28

圖 |雞村一組農(nóng)民回建住宅項(xiàng)目開工儀式現(xiàn)場(chǎng)（來源：網(wǎng)絡(luò)）

不是先拆后建，而是先開工建設(shè)回遷安置房及配套公益項(xiàng)目，真是給了拆遷戶滿滿的安全感！

回遷房已率先動(dòng)工，意味著雞村舊改項(xiàng)目離拆除真的不遠(yuǎn)了。

那么，雞村一組農(nóng)民回建住宅項(xiàng)目在哪？如何安置？

查閱興寧區(qū)人民政府官網(wǎng)信息，大V君得知了答案。

雞村一組回建房及公益配套項(xiàng)目位于：南寧市興寧區(qū)南梧大道北側(cè)、建興路東側(cè)。

圖 |雞村一組農(nóng)民回建住宅項(xiàng)目位置示意圖

該項(xiàng)目總占地約32畝，容積率4.0，整體綠地率為35%。規(guī)劃有6棟住宅樓和1棟配套用房樓，一共941個(gè)機(jī)動(dòng)車位。

圖 |雞村一組農(nóng)民回建住宅項(xiàng)目信息

從項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整批前公示牌了解到，雞村一組回建房及配套工程項(xiàng)目早在2020年5月就發(fā)布了項(xiàng)目規(guī)劃批前公示，由于業(yè)主未完善辦理城建配套費(fèi)等各方面原因未取得許可證原件，有效期已過。如今進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并按程序批前公示。

圖 |項(xiàng)目批前公示截圖

從調(diào)整批前公示牌可以看到。

6棟住宅樓，主樓建筑層數(shù)為18~26層，住宅戶型面積為67㎡、93㎡、160㎡三種面積段戶型，回遷安置家庭剛需、改善的需求都可得到滿足。

其中67㎡、93㎡分別是400套，分布在1#、3#、5#、6#號(hào)樓上；而160㎡面積段的戶型集中在2#樓，僅75套；一共875套房源。

圖 |項(xiàng)目批前公示牌截圖

擬調(diào)整后的項(xiàng)目效果圖也出來了：

圖 |項(xiàng)目效果圖（來源：興寧區(qū)政府官網(wǎng)）

值得一提的是，今年2月份，南寧發(fā)改委公布雞村改造項(xiàng)目審批結(jié)果，顯示雞村改造項(xiàng)目將由南寧興邕城市更新有限責(zé)任公司建設(shè)，該公司由南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司100%控股。

由軌道“操刀”建設(shè)，果然又是一個(gè)地鐵盤！

項(xiàng)目屬于就地安置，地段優(yōu)勢(shì)明顯。交通上，不僅毗鄰地鐵3、5號(hào)線交匯的小雞村站，項(xiàng)目周邊還有南梧大道、建興路、興桂路等城市干道，出行便利。

圖 |雞村旁的地鐵站

景觀資源優(yōu)越，附近有沙江河、獅山公園、廣西藥用植物園、那考河濕地公園等。

圖 |雞村旁的沙江河濕地公園

圖 |雞村旁的獅山公園

此外，項(xiàng)目周邊以金源城等成熟的住宅小區(qū)為主，生活氛圍濃厚，生活配套較為齊全，不遠(yuǎn)處就有綜合商業(yè)體新城吾悅廣場(chǎng)。

從4月初軌道發(fā)布的項(xiàng)目工程招標(biāo)信息來看，整個(gè)項(xiàng)目總套數(shù)為875套，僅安置人數(shù)475人，是否意味著將會(huì)有部分產(chǎn)品對(duì)外銷售？

圖 | 雞村一組回遷項(xiàng)目工程信息

如果項(xiàng)目對(duì)外銷售，項(xiàng)目案名會(huì)不會(huì)以“軌道”冠名？

據(jù)了解，項(xiàng)目周邊目前無在售新盤，假如價(jià)格利好，或?qū)?duì)地緣客有一定吸引力。

不僅是雞村，西鄉(xiāng)塘作為南寧的舊改大戶，也要率先搞“2個(gè)大單”。

就在4月29日，西鄉(xiāng)塘區(qū)舉行了2024年城中村改造項(xiàng)目推介會(huì)。這是繼4月1日，西鄉(xiāng)塘城中村改造指揮部火速掛牌之后又一大動(dòng)作。

該會(huì)議內(nèi)容信息量巨大。據(jù)悉，會(huì)上透露，西鄉(xiāng)塘區(qū)正全力推動(dòng)衡陽西路片區(qū)、吉興西路南側(cè)片區(qū)城中村改造項(xiàng)目，改造范圍約7171.86畝！

圖 |衡陽西路實(shí)景

這兩大城中村改造項(xiàng)目范圍之廣，將連片改造。目前正在重點(diǎn)推進(jìn)四個(gè)片區(qū)、兩個(gè)重點(diǎn)地塊，即衡陽西路片區(qū)城中村改造項(xiàng)目中的火車站片區(qū)、動(dòng)物園沿江片區(qū)、三秀片區(qū)和吉興西路南側(cè)片區(qū)，以及陳東村地塊、屯淥村一隊(duì)地塊。

動(dòng)作是真的快。4月25日，南寧自然資源局發(fā)布了一則國有建設(shè)使用權(quán)公開出讓預(yù)公告，近期將有3幅地出讓。其中2幅正是衡陽西路片區(qū)、吉興西路南側(cè)片區(qū)城中村改造項(xiàng)目。

圖 | 雞村一組回遷項(xiàng)目工程信息

據(jù)了解，衡陽西路片區(qū)城中村改造項(xiàng)目完成后，將形成高鐵+地鐵雙軌TOD開發(fā)樣板，構(gòu)建城西城市門戶。

而吉興西路南側(cè)片區(qū)城中村改造項(xiàng)目升級(jí)改造后，將形成以居住為主，兼容教育、科研、文化及商務(wù)等功能的城市生活區(qū)。

西鄉(xiāng)塘區(qū)城中村改造指揮部綜合組副組長唐立華表示，此次城中村改造與以往有所不同，連片改造更加注重產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，完善學(xué)校、醫(yī)院、道路交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。

目前，西鄉(xiāng)塘指揮部已成立8支征拆工作組，相關(guān)資金已全部到位，將通過貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)置換的形式補(bǔ)償被拆遷人。

一邊是統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，一邊是加快南寧城中村舊改，南寧加速推進(jìn)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”雙管齊下。

從4月23日南寧住建局官微發(fā)布的最新消息來看。南寧正在推進(jìn)的8個(gè)城中村改造項(xiàng)目，總投資約738.56億元（一級(jí)開發(fā)），涉及總用地面積約1.88萬畝，改造戶數(shù)約3.74萬戶，計(jì)劃建設(shè)安置房約4.4萬套。

截至目前，已獲得國家專項(xiàng)借款授信額度590.67億元，其中2024年獲得授信額度380.09億元。

而截至目前，在化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上，南寧市已向金融機(jī)構(gòu)推送兩批次“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目共271個(gè)，已有52個(gè)項(xiàng)目獲得新增銀行融資（含展期）合計(jì)70.4億元。

意味著在“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，南寧將投入約800億元！

大V君預(yù)計(jì)未來化解風(fēng)險(xiǎn)的資金還有可能會(huì)提高。在資金的投入、政策的推動(dòng)下，未來南寧房地產(chǎn)格局想必會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。

今天房地產(chǎn)重新定調(diào)，南寧要投入800億！