全網都在說房價回到了8年前，目前天津各區房價和2016年不相上下。

這是對比城區整體價格走勢產生的觀感。

如果對比同位置的新老樓盤價格，甚至同一個樓盤對比八年前自己的價格，又會怎樣？

下面就是小閑翻箱掃灰，覓得2016年天津當紅樓盤的成交情況，和如今2024年一季度現狀，做一個臉貼臉的對比。

PART.01

假如你在2016年買了全運村

河西區的2016年正好是全運村的當紅年，十月份全運村成交住宅178套，是河西區月度銷冠盤， 月度成交均價38000元。

2016年十月份開盤的全運村木樨園6號樓，是六層電梯洋房，開盤價47000元，附帶2500元標準的精裝修。

到了2024年一季度，你當年買下的這套木榍園145平米洋房，在二手房網站上掛牌價大約在4萬2左右，你從23年11月以628萬元掛牌，到目前降價到615萬元依然掛在那里。

目前全運村的掛牌單價，小高層是4萬元出頭。高層大約是3萬4~3萬9左右。

當前全運村二手房掛牌價同比2016年10月的新房銷售價格，大約減值10%左右。

PART.02

假如你在2016年買了老梅江

命運多揣的天房樾梅江，在2016年也曾經是當紅不讓的焦點盤。

2016年十月份樾梅江1號樓開盤，29層的大高層開盤價45000元。12、14號樓的7層洋房開盤價57000元。整個十月份樾梅江一共成交了108套，成交均價51000元。

2024年一季度，同在梅江片區的標桿豪盤中海峰境梅江，143平米~162平米小高層的售價在650萬元-750萬元。折算單價在4萬5~4萬6 。

當年買樾梅江高層的錢，現在可以拿來買峰境梅江的小高層，每平米再多加三四千就能買峰境的洋房了。

PART.03

假如你在2016年買了新梅江

2016年的新梅江錦繡里，新房高層成交均價在32000元。如今錦繡里二手房的掛牌價在2萬9左右。錦繡里的二手房價格相比當年的新房售價，大致低了一成。

2016年的中海寰宇天下住宅，十月份開盤7、8號樓，是帶3000裝標的精裝10層小高層和22層高層，開盤均價44000元。

如今寰宇天下在二手房市場的掛牌價，大約是高層3萬4，小高層在4萬2左右。寰宇天下的二手房價格相比當年的新房售價，大致低了一成。

現在同屬快速路片區的格調馥頌花園，同為高層參考售價在42000元~43000元，它甚至于略低于2016年寰宇天下的開盤價。

PART.04

假如你在2016年買了天拖

天拖也是當年的熱點板塊了，在2016年十月南開區成交最多的樓盤是融創中心（住宅），單月成交93套，成交均價39900元。另一個標桿天房天拖，成交均價是43700元。

目前天拖實澤園（融創一期），二手房掛牌參考價是3萬7。天房天拖秋澤園，在二手房市場的掛牌參考價是3萬6。

基本上天拖二手房掛牌價格相比當年的新房售價，大致低了一成。

現在同屬天拖的招商江山璽，143平米高層售價580萬~600萬，169平米高層售價780萬~865萬，單價大約在4萬2~4萬6（精裝修）。這個價格至少與2016年持平，甚至稍稍高出。

PART.05

假如你在2016年買了月牙河

河東的月牙河、河北的金鐘路這兩個板塊，都是當年關注度比較高的板塊，剛需改善兩相宜。

2016年十月河東區融科瀚棠1號樓開盤，26層高層開盤售價36000元。2024年一季度，融科瀚棠的二手房掛牌參考價2萬5~2萬7 。

2016年十月河北區金鐘路中鐵國際城，3、4號樓開盤，34層高層的開盤價30000元。

2024年一季度附近的中鐵建花語津郡，88平米高層售價175萬~190萬元，單價售價大約在21000元。

不論是同自己當年新房售價比，還是與現在同片區新盤價格比，價格差距都有點大。

PART.06

假如2016年你在西青買房

要知道在2016年十月，西青全區單月成交893套新房住宅。比2024年一季度三個月總和還多。

2016年李七莊的融僑觀瀾15、11號樓開盤，7層洋房均價29500元，28層高層均價26500元，當月售出261套成交均價25200元，是西青區銷冠。

現在的融僑觀瀾二手房掛牌參考價，洋房2萬6 ，高層2萬2。二手房價格相比當年的新房售價，大致低了一成半。

臨近的綠城柳岸曉風，洋房85平米參考價210萬~230萬元，100平米洋房參考價255萬~280萬元。單價大約是2萬6 。這兩個盤地緣位置差別比較大，僅供參考吧。

比較典型是在2016年十月成交價27400元的中北鎮旭輝御府，可以對比同屬中北鎮的格調松蘿花園，后者參考價僅僅是25000元。兩者價差超過一成。

PART.07

假如2016年你在津南買房

當年的津南區是成交大戶，十月份單月成交超過2000 套！

2016年十月咸水沽富力新城合力園18號樓開盤，30層高層開盤價13000元。現在富力又一城二手房的高層掛牌參考價10500元。

2016年雙港天房意境41、42號樓開盤，11層電梯小高開盤價16000元。現在它旁邊1公里，金地山川印洋房售價18500元。

2016年海教園海教園龍湖天宸原著首開，推出1~3號樓8層電梯洋房和11層小高，洋房開盤價21000元。當月售出203套，成交均價19000元。

現在參考保利西棠和煦售價，89平米洋房165萬~210萬元，均價大約21000元。海教園是屬于少見的，八年來價格變化不大，甚至略有提升的片區！

當年的天嘉湖中信公園城月銷461套，成交均價8480。現在的中海公園城高層參考價8100元。

PART.08

假如2016年你在東麗買房

東麗湖的三源英華郡，是我目前找到唯一一個，能和8年前的自己對比新房售價的樓盤。

2016年三源英華郡62、63號樓開盤，推出7~11層電梯洋房開盤價10000元，月銷售29套，成交均價11400元

現在還是三源英華郡，92平米高層售價60萬元，折成單價大約6500元，洋房92平米72萬，折成單價大約8000元。和當年自己的售價對比，折損大約兩成。

2016年津濱大道的融創城7、8號樓開盤，推出10層電梯洋房帶3500精裝標，開盤價32000元 。以29600元的成交均價單月銷售434套，熱爆了也賣爆了。

現在的金茂智慧科學城二期，同樣帶精裝修，89平米的小高層售價186萬~210萬元，98平米洋房售價235萬~245萬元。折合單價大約2萬2~2萬4 。

一路之隔的兩者，跨時空對比，價格相差六千元。

PART.09

對比是因為有所期待

當然這樣的對比并不十分嚴謹，因為影響新房的價格因素太多，距離、位置、配套、品牌，都能影響到價格。而且是工抵還是尾盤，是樓王還是首推，很難對齊相互之間的顆粒度。二手房之間的差別也很大，裝修與否、業主心氣，都能影響價格。

所以這樣的對比更多只在感受上，讓大家除了看曲線圖之外，能有一些更聚焦細節、更落實到樓盤的感受。

之所以選擇2016年十月這個節點來對比現在，因為那是最值得懷念的一個“金九銀十”。

那個時候想進到單月全市TOP前20名，必須要有至少兩百套的成交業績打底才行。現在能有兩百套銷量，都能進全年的TOP榜單了。

2024年一季度，天津商品住宅成交均價17413元。2016年十月，天津商品住宅成交均價14733元。

為什么現在大部分樓盤的售價，追平甚至低于當年同片區樓盤，而全市均價卻比當年還要高呢？

第一是因為現在高單價貨值的成交比例增大，拉高了整體均價數值。第二是因為樓盤開發位置越來越趨向市區，以往那些幾千塊錢的低價盤消化殆盡。

所以單單看曲線圖，是容易對當前樓市產生誤解的，這也是我翻箱倒柜扒拉出一篇對比文章的本意。

但最后我要說一點，在自媒體上看到太多人用日本的低迷經歷來對照現在，用某挪威、某瑞士機構，那些連中國省會都認不全的老外在七八年前寫出來的論文說事。

我想說，國內樓市連續上漲十幾年是不正常的，但要是連續下跌十幾年那也是不正常的。不要太低估調控能力和宏觀政策，對于樓市的驅動性。

我是不相信天津房價會降到2014或2013年的位置，天津房價錨定時刻應該不遠了。