4.30、9.30通常都是房地產的大日子。

下午重磅如期來到，預示房地產全新的信號。

傳聞落地了（和先前網傳的“小作文”不說沒有區別吧，簡直就是沒有區別），我很欣慰，這一次是最接近我所預想的政策思路。

我在上篇文章《》談到：1）解決房地產市場問題的核心是供求規律；2）我們的房地產市場核心問題是產能過剩；3）解決這個問題，有三個辦法：縮減供應+擴大需求、縮減供應、擴大需求，但絕對不能擴大需求的同時你又增加供應；4）過往3年的政策變化就是在擴大需求的同時又在增加供應，以保障房為代表的重回“雙軌制”沖抵了商品房供應的市場化縮減，持續挫傷居民對房地產的信心。我當時談到：“沒有一整套系統性的供求關系重整，這個房地產行業、房地產市場，相信不會真正的走出困境”。

現在這次的政策，終于回到了我認為的“供求規律”的軌道上，在釋放“一整套系統性的供求關系重整”。

已經有許多觀點在分析了，我覺得我們可以講的更簡單一點。

核心就這一句話里的那12個字：

會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。要深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務高風險省份和市縣既真正壓降債務、又能穩定發展。要持續推動中小金融機構改革化險，多措并舉促進資本市場健康發展。

“消化存量房產、優化增量住房”，錨定了未來的住房政策。

關于這12個字怎么讀，眾說紛紜。

我自己是這么看的：

首先，它首度提出：統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施；其次，它淡化了之前一直強調的“三大工程”——城中村改造、平急兩用、保障房。

這兩個是一體兩面的關系，如上所言，你不可能一邊告訴市場我要努力促進房地產去庫存，同時又不斷的強調推進三大工程建設。那樣市場接收到的信號必定是互相矛盾的，人們會用腳投票。所以，淡化“三大工程”，是“消化存量房產和優化增量住房”的前提條件。

如何去理解“消化存量房產和優化增量住房”？我認為，亦要立在上面“三大工程”去理解。“消化存量房產”，指的現有的、過剩的天量商品房，這部分怎么繼續去庫存；而“優化增量住房”指的是未來的、要新增的保障性住房以及城中村改造住房，這部分怎么調整。

簡單說，最有可能的一種手段：就是政府通過折價收購市場化商品房的方式，轉化為保障性住房。這樣，既能夠實現“消化存量房產”——幫助商品房去庫存，消化過剩產能，又能夠“優化增量住房”——不增加新的供應，又能夠持續推進“雙軌制”。

打個比方，這就像是大股東在股價低迷時期回購股票，只是回購完了之后不注銷，全部變成終身鎖定不流通的限售股。

當然，政府回購這只是其中一個消化存量的方式，它的效果是優化供應結構——增加保障房供應的同時縮減商品房供應，是屬于供給側方面的調整。僅僅是靠這個，完成不了存量消化，需求方面的政策調整，是另一個必然的方式——也是這幾年來一直在走的路子。

“人民群眾對優質住房的新期待”類似的話出現過好幾次了，這個理解比較清晰：就是解除包括限購、限價在內的“五限令”政策，現在具體來說就是全面解除“一線城市”的限購、限價政策，因為非一線城市基本已經全面放開了。

這屬于是擴大需求的手段，關于需求刺激，我想普通老百姓的理解都要比制定政策的官方更正確。這2年基本上一直是這么干的：買不起房的人一直在被刺激，而買得起房的人仍然在被限制。這是非常荒誕的事。一直到今天，北上廣深都沒有完全放開限購，更是完全沒有放開限價。這導致了市場功能被癱瘓，完全是QL的大手在左右，使用這種方式，你不可能實現需求擴大。

拿上海最近的例子來講，都不是什么好事。上海的豪宅賣的非常好，這一方面恰恰驗證了我在限價政策出臺時說的：限價刺激了富人搶豪宅，進而加劇了住房市場的不平等。而另一方面，和這兩年來小業主每逢政策出臺就拋售一樣的邏輯，上海這一波豪宅賣得好，開發商沒有再像以往那樣捂盤惜售，而是紛紛選擇了快速出貨（香港開發商也是如此，利用“撤辣”加速出貨）。這反映了，大家對房地產前景的信心是同樣（沒有信心）的。

所以，像香港那樣的全面“撤辣”，限購解除、限價放開，在北上廣深也將是必然之舉。讓有錢人可以自由的買到房子，讓開發商的好房子可以賣個好價錢——從而有能力買地。說到底，恢復市場功能的正常運轉，是存量消化的核心。需求，真的是需求，不需要刺激，誰不知道開豪車、住豪宅舒服。

回到尊重供求規律的軌道上來，這是我認為這次政策調整最為重大的地方，也是正確的方向所在。

當然，這里還有兩個問題。

第一，它說明了，前期那一系列的寬松支持政策，起到的作用并沒有達到預期。我們可以用1季度、以及4月份的銷售，來堅實的說明這一切。1季度的市場，前面都分享過了，尤其是4月份，市場銷售又滑了下去。萬科剛剛披露的1季度業績，上市31年來首度虧損。

在這里，我要坦率的批評那些不說真話的媒體與部分分析人士，每次出臺政策，他們都呱呱叫，恭維奉承講政策多么的提振了需求。但結果是，市場實際上一直在螺旋式下落。這令人悲哀。

第二，政府回購的錢從哪里來，以及必要性。之前我比較過，政府回購市場化商品房VS政府自建保障房，你們覺得哪個成本低？簡單看，是后者，因為14號文規定的保障房，土地可以劃撥，而且政府回購，操作上也很麻煩，也很容易產生道德風險。但今時今日，我想政府也可以通過大幅殺價，實現綜合成本的顯著下降。現在很多開發商依然都處在暴雷邊緣，雖然官面上樓盤價格只能打8.5折，但實際上，如果是出險資產，狂殺價都可以，熊市里缺的是買家。從土地的機會成本、工程建造的過程、政府工作的低效、財務回收的時長等等綜合考慮，直接收購轉化，更劃算。只是對一些開發商而言，這很殘忍。

我們可以坐等各地尤其是一線城市，是如何快速落地這些政策的。有希望很快，很快。雖然效果仍然需要冷靜觀察，但是方向正確了，這個五一，值得期待。

樓市、股市交流，備注加V：budao2000。