我生于徐匯長于徐匯，和許多土生104一樣，從小逛最多的商圈不是南京路淮海路，而是徐家匯，對這里有別樣情愫。

早年徐家匯是上海最高大上的法租界西南角與華界的交接地帶，可近似理解為今天六百、太平洋在租界，對面美羅城、東方商廈在華界，并不算標準上只角。

改開后，徐家匯和五角場、真如、花木組成F4——四大城市副中心。

2000年后，花木成了浦東高大上的居住板塊。

2010年后，五角場也起來了，帶領楊浦逆襲虹口。

真如長期爛泥扶不上墻，這兩年才開始有點起色，但爭議依然很大。

只有徐家匯，90年代就已崛起，一度和南京路淮海路四川路并稱四大商圈，寫入我小學時的鄉土地理課本。

2000年，是徐家匯的高光時刻。

1999年底，高大上的港匯廣場開業，無論營業面積、建筑規格還是入駐商家檔次，一下把整個徐家匯商圈拉升一大步，再和周邊東方、太平洋、六百、匯金、美羅城、匯聯、新路達連成一體，徐家匯坐穩三大商圈之一的交椅（彼時四川北路已走下坡路）。

然而2010年后，隨著電商普及，雙十一銷售額連年暴漲，以賣服飾為主的傳統線下商業面臨巨大壓力。

消費者更需要的是場景式/體驗式消費，吃喝玩樂成了主角。

至于買衣服鞋帽，線下試著合身，轉手淘寶下單。

更糟的是，與其他年輕商圈比，徐家匯因城市界面過早定型，再要跟上時代，持續更新，就顯得后勁不足。

線下流量，被打浦橋日月光、環球港、莘莊南北廣場、南方商城商圈、吳中路商圈、七寶萬科、前灘太古里等規劃更先進，占地更大的商圈持續虹吸。

除了美羅城吃掉百腦匯后，成功業態轉型，成為上海時尚地標，港匯專注頂奢影響較小，其他幾家傳統百貨，都日漸衰敗。

大概10年前起，唱衰徐家匯的聲音，絡繹不絕。

空有三鐵交匯，城市界面卻盡顯疲態。

廉頗老矣，能否撐住這昂貴房價？

我也一度懷疑：曾經無比輝煌的徐家匯，今日是否盛名之下，其實難副？

畢竟，徐家匯是90年代才崛起的后起之秀，沒有南京路淮海路那么悠久的歷史底蘊，也不像巨富長堆滿歷史保護建筑，道路永不拓寬，兩側百年梧桐，天然具有不可復制的稀缺性。

徐家匯，真能永不過氣？

直到最近看到六百夷為平地的新聞，我才徹底想明白。

正因為徐家匯這些商場不是歷史保護建筑，發現業態落后，掙不到錢，自然會推倒重來！

畢竟和地皮價值相比，鋼筋水泥那點成本，算得了什么？

眼下，不僅六百已整體拆除，將會重建新的綜合體，隔壁匯金和對面匯聯也在逐層改造。

東方商廈也準備推倒重來，蓋一座200米高的新地標式綜合體。

加上已關門擴建的太平洋百貨，以及即將建成的浦西第一高樓徐家匯中心。

到2028年前后，整個徐家匯商業形態將煥然一新，整個商圈的空中景觀連廊將完全連成一體，加上地鐵通道加持，地上地下皆可通行。

相比傳統商業街，當代人更喜歡集中在一個大型Mall里滿足所有需求。

而徐家匯以地鐵換乘站為中心的環形輻射狀商業布局，天然比南京路/淮海路這種線狀商業布局，更符合今天消費者的胃口。

加上N個不同檔次風格的大型Mall匯聚在一個同心圓周圍， 又比郊區新建的單一大型Mall，更有逛頭。

新宿澀谷池袋，皆如此。

2027年后，哪怕對比梅恒泰+太古匯+靜安嘉里+久光的南西-靜安寺商圈，徐家匯商圈的魅力，也不見得暗淡幾分。

還是那句歷久彌新的樓市箴言：地段、地段、還是地段！

上海城市現代化改造已基本定型，途徑陸家嘴的19號線建成后，規劃中不再有新線路經過4號線內的核心城區，3線換乘站很難再增加，之前在 一文里專門分析過，3線換乘站就那幾個。

徐家匯在交通上的樞紐地位，不可能改變。

再看位置。

徐家匯緊挨著梧桐區，區域內和周邊頂級教育醫療資源高度集中，到靜安寺3站地鐵，南西4站，人廣5站，到更宜居的后花園徐濱也就3站。

別說外環外的房價高地七寶莘莊根本沒法比，當年并列的其他三個副中心也望塵莫及。

其實徐家匯面臨的問題，寸土寸金的上海第一商圈南京西路也遇到過。

但只要地段夠金貴，繼續拆就是了啊。

太古匯、靜安嘉里，還有正在建設中的張園，都這么來的。

已經建成的，也會繼續改造，像恒隆、城市航站樓、四季酒店……

說白了，你大爺永遠是你大爺，哪怕一度落后于時代發展，早晚會涅槃重生，而且確定性極高！

有此感慨，是因為這些年房產圈有一種新論調，覺得地段沒以前那么重要，住宅品質才是王道。

因為少子化，中國未來不缺房子，甚至連核心區房子也不缺，缺的是好房子，所以更強調有沒有會所泳池，裝標貴不貴，外立面是不是鋁板玻璃大理石……

為證明這個理論，會舉例很多黃金地段老豪宅這波跌慘了。

比如南西板塊的中凱城市之光，小陸家嘴的 仁恒濱江，20年前都是廣受追捧的豪宅，如今價格大跳水。

但仔細想想，這種投資邏輯站不住腳。

20年前的豪宅過時了，現在富人看不上，所以都去打新，那現在這些炙手可熱的新豪宅，20年后一樣會大幅折舊，外立面暗淡，會所凋敝，顯得設計落后。

特別是未來20年，人類確定無疑將走入AI時代，現在這些設計理念先進的樓盤，有多少真正用到AI技術？

或者說，現在的AI技術，有多少能在房屋建造、裝修、使用過程中，被成熟運用？

20年后，就像你看不上20年前的老豪宅一樣，新一代00-10后富豪，一樣看不上你現在滿心歡喜的豪宅。

這世界遵循熵增定律，事物一定會從規律變混亂，人一定越活越老，皮膚越來越松弛，房子一定越住越舊，毛病越來越多。

這種把“新”、“豪”、“靚”這些天然的貶值性投入作為核心訴求的房產投資理念，提出的是不可能解決的偽命題，給出的解決方案更不可持續。

按這么分析，是不是市區老破小比郊區高大新，更有投資價值呢？

關鍵還是要房子本身特性和購房者需求匹配。

富人（上海2000W+）的預算，足以在地段、小區、面積都達到較為滿意的水平。

尤其那些預算三五千萬的真土豪，地段哪里都能挑，面積當然也要夠大，關鍵就在小區新舊品質的選擇。

那些地段很好，面積夠大的老豪宅，就容易被新貴pass。

從長期保值升值角度看，買豪宅新盤不一定是最佳選擇，因為有實力買豪宅的富人，眼光也最挑剔，20年后不一定甘愿做你接盤俠。

除非你的地段具有不可替代的唯一性，比如一線江景房。

如果是朝南看江，江對岸還很繁華，就更稀缺了。

高級中產（上海1000-2000W）的預算，不足以 地段、小區、面積都隨便挑。

地段想買市中心，房齡又要新，只能買到100多平的三房或四房，大平層別想了。

想要大平層住的爽，要么地段差一點，要么房子舊一點。

想住別墅，那就只能去郊區了。

高級中產會怎么選？

多數人怕還是會優先追求更好的居住環境帶來的生活品質。

面積不能小、小區不能差，位置可以不那么中心，只要周圍配套成熟就行。

這么一來，最受沖擊的還是那些位置好、面積大，但是房齡老的市區老破大。

初級中產（上海500-1000W）的預算，選擇小很多，大多數人會優選什么呢？

我覺得是居住剛需，也就是面積。

至少得有個三房，至于地段和小區環境怎么排序，因人而異。

這么一來，最受沖擊的是市區老破大和郊區高小新。

最后，（自認為的）窮人預算在500W以內，甚至300萬以內，這在外環內基本買不到什么好房子，即使能買到90平兩房，小區也是很舊的那種。

預算有限，和初級中產一樣，也會優先考慮居住剛需，面積不能太小。

至于地段和小區環境，一般會優選地段，也是出于實用性考量。

這里說的地段當然不是市中心黃金地段，哪怕城鄉結合部，也要盡可能近地鐵，方便通勤搬磚。

小區舊一點？

沒事，房子裝修一下就行，你又不睡小區綠化帶~

站在這批底層購房者視角，最受沖擊的是郊區高小新。

發現沒？

綜合來看，最容易被嫌棄的是市中心老破大和郊區通勤不便的高小新（郊區旮旯角落的老破小更沒人要）。

反之，市中心高中新（100-150平），和郊區近地鐵配套齊全的高中新/老破中，未來的潛在市場需求最大。

這是購房市場，租賃市場則不同。

租金回報率最高的，反而是市中心老破小。

相比郊區近地鐵老破小，市中心老破小更賣不出價錢。

因為想買市中心的，預算相對偏高，往往對面積和小區品質要求也更高。

目標對準郊區的，本就預算有限，實在沒得選，老破小也只能硬著頭皮上車。

所以市中心同板塊老破小和高大新的價差，大于郊區同板塊老破小和高大新的價差。

另一方面，租客更看重生活工作方便，愿意為市中心好地段（減少通勤時間）支付更高溢價。

大部分租客是收入不高的未婚未育打工人，本就為了賺錢臨時找個地方睡覺，沒把這里當家，所以 面積和房齡 ，都 不重要，只要空調冰箱熱水器配套齊全，別漏水漏風，裝修也還看得過去就行。

如果收入大幅提升，實現階層逆襲，那還租啥房子啊，一般人都會買房，給自己一個安穩的家。

一減一增，市區老破小的租金回報率，反而顯得相對較高。

另外還有潛在拆遷紅利。

比如隨著徐濱這些年強勢崛起，徐濱核心區土地也基本用盡，夾在徐濱和傳統高大上梧桐區之間的老公房（東安新村，日輝新村等）就特別扎眼，簡直暴殄天物，不可容忍，動遷是遲早的事。

所以如果你手里持有的是市中心老破小，即使不住，也不用著急脫手，因為租金回報率勉強湊合，準沒將來還會拆遷。

市區老破小最大的對手，不是周圍的高小新或老破大，而是未來政府可能大規模推廣的保租房——地段和你一樣，房子比你新，租金可能還比你便宜。

這個角度看，同樣地段，老破大不如老破小，老破小不如高新小，高新小不如高新大，高新大不如高新中。

眼下純投資的話，買豪宅不如買好地段的高中新（100-150平三四房），因為總價更低（別超2000，最好控制在1000-1500以內），完美避開所有剛需段客群，不與未來可能的大規模保障房競爭，潛在客戶更多，就算20年后變舊，相比兩三百平的老豪宅，也還是更容易找到接盤俠。