最近一段時間， 黃金價格飆升，全球銅價、原油、白銀等大宗商品接連上漲，加上世界經濟不確定性增加，新一輪資產荒悄然而至。

而全球資本紛紛涌入中國避險， 今年以來，外資回流勢頭明顯。

匯豐控股數據顯示，超過90%的新興市場基金已開始增持中國股市，“賣出印度，買入中國”成為新風尚。此外，萬達還獲得了 中東資本等約6000億投資！

圖源第一財經、財聯社

與此同時，全國多地水/電/燃氣價格上調、央行下場購買國債，通脹壓力增長。為避免財富縮水，人們迫切尋找能夠對抗貨幣貶值的優質資產。

然而，目前存款利率普遍跌破3%，招行已叫停大額存單業務；長期國債收益持續下行，股市更是撲朔迷離，樓市順勢成為投資目標。

那么，我們該如何尋找優質房產？

01.

富豪/投資客涌入城市核心區

深圳公寓這個指標太意外

頂尖富豪對財富的嗅覺最為敏銳，如今，他們正大肆購置核心地段的優質資產。

其中，上海核心板塊的豪宅被全國各地的豪客們搶爆。

3月底，黃浦區中海·順昌玖里開盤即罄，賣了196.5億元，刷新全國開盤紀錄。 4月18日，濱江凱旋門開盤售罄，收金70.27億元，其總價1.1億元“樓王”開場即被選購。 4月21日，融創外灘壹號院二期再度“日光”，單日銷售額99.97億元。

同時，深圳核心區的TOP級豪宅也惹得大佬們紛紛下場，出手很闊綽！

4月初，深圳香蜜湖、深圳灣、華僑城等地的5套法拍豪宅全部溢價成交，溢價率至高約310%，其中兩套超1億成交！

據爆料，深圳灣瑞府公寓被某外地富豪拍下，純水岸聯排別墅 （約1億） 、沙河高爾夫獨棟別墅 （約1.6億） 分別被深圳金融巨鱷收入囊中。

可見，一線核心城市的核心物業依然是資本競相追捧的香餑餑。

不過，從產品來看，依然是大面積的千萬級豪宅為主，門檻頗高，就連有一定資產的中產、新貴等群體都很難夠到。即便如此， 不少投資客依然盯緊核心城市，希望能淘到高性價比的房產。

據爆料，最近有一批投資客組成了一個重慶購房團，專找總價100萬左右的房子；還有不少老板專盯深圳租金回報率高的房子。

數據顯示，深圳南山、福田等核心區租金穩健且領先。

關鍵是，這里的熱租公寓整體租金回報率也維持在3%及以上，好的可達4%以上，略優于大部分銀行定期存款利率和國債收益！ (*以上租金回報率均為粗略估算，僅供參考，可能存在誤差，具體以實際情況為準。)

但現實是，核心區的公寓要么動輒千萬起步，要么是二手，真正 小面積、低門檻的一手公寓寥寥無幾。

恰好，位于福田中芯，即將入市的深業上林苑則解決了這一痛點。

其主力建面約40-97㎡公寓，約8成為40-50㎡的小面積戶型，大大降低了福田的上車門檻，對置業者很友好。 據小道消息，該盤租金情況也相當可觀 （注：網傳消息，以開發商最終公布為準）

就在今天，項目創意樣板間剛開放，售樓處人潮洶涌，到場參觀的客戶絡繹不絕。

上林苑售樓處實拍，4月27日

02.

八卦嶺重回巔峰

深業上林苑憑什么“破圈”？

剛亮相就斬獲超高人氣，深業上林苑憑什么出圈？

出生福田中芯，要造金融科創總部

生于福田，需要實力、更需要運氣。

攤開地圖， 深業上林苑位于福田中芯——八卦嶺核心區， 處在福田、羅湖兩大核心城區交匯處，地段優渥，可謂“贏在起跑線”。

作為福田東翼，八卦嶺根基極為深厚，這里曾因工業區名聲大噪，孕育了創維電視、中國平安、安吉爾等知名品牌，先科、雅昌等明星企業。

如今，福田開啟“二次創業”，八卦嶺再進階，迎來新一輪高光時刻。

根據規劃，八卦嶺將打造金融、科創融合型總部核心區，以及新一代信息技術、智能終端、金融科技、時尚消費等特色產業總部基地，站位頗高！

為此，八卦嶺正在進行全域大煥新，建筑總體量約500-550萬㎡ ， 相當于約70%福田CBD、兩個華潤城！

其中，清鳳創投、安吉爾大廈、平安大廈、深業上林苑、八卦嶺宿舍棚改、歲寶國展中心等多個重點改造項目已經全面啟動。

煥新后， 八卦嶺徹底脫胎換骨，再度成為城市“中心”，將虹吸金融、科創領域的精英人才，高階居住需求一觸即發。

八卦嶺城市更新項目效果圖

而深業上林苑作為舊改頭排資產，將順勢坐享片區進階、產業升級、中芯地段的獨特紅利，承接周邊高收入、高知群體旺盛的租住需求。

市體育中心旁，享賽事經濟“潑天富貴”

項目不遠處，深圳市體育中心的改造也進入沖刺階段。

其一期工程可同時容納約1.5萬名觀眾，可滿足全天候的觀賽需求；二期專業級足球場，可同時容納4.5萬名觀眾。

項目效果圖，僅供參考

要知道，目前深圳僅有三大體育中心，即大運體育中心、深圳灣體育中心及在改造的深圳市體育中心； 待場館升級后，深圳市體育中心也將成為熱門賽事的舉辦地。

"辦好一盛會，提升一座城"，這正是國際賽事強大虹吸效應的真實體現。

2022年，杭州亞運會期間，酒店預訂量暴增，賽程中主要場館杭州奧體中心、黃龍體育中心周邊酒店預訂量環比上月增長7倍！

圖源：去哪兒官網

2023年，深圳馬拉松總參賽規模兩萬人，直接收入超一億元（來源：深圳發布）。

同年11月，大運中心體育場舉辦了世界杯亞洲區預選賽，龍崗中心城多家酒店入住率達100%，帶動部分酒店單日消費超30萬元、地鐵站附近的商場客源激增30%、餐飲消費增長20%—40%（來源：南方+）。

對上林苑而言，體育中心就在家門口，不僅有高質量的文體生活，更能接下大型賽事經濟的“潑天富貴”。

身處學霸街區，陪讀房需求旺盛

項目坐落于優質教育資源超集中的地帶，備受深圳家長追捧。

單看八卦嶺，就有荔園小學 （東校區） 、荔園實驗學校 （在建）、 深圳中學泥崗校區 （高中部） 、八卦嶺 6-1區30班小學 （規劃） 等多所牛校布局。 （注：具體學區劃分以教育局當年公布為準）

更何況，八卦嶺與百花、園嶺等共同組成了一個約2.5平方公里的超級學霸街區，園嶺、深實驗、紅嶺、荔園等優質教育集團扎堆！ 這也意味著，大量高質量陪讀家庭將源源不斷的涌入八卦嶺，租住需求旺盛。

但是，許多為了孩子來八卦嶺陪讀的家長們，常常會被這里的老舊房屋和社區環境所困擾。他們不得不忍受臟亂差的社區、破舊的房屋設施、噪音等問題，陪讀條件十分艱苦。

八卦嶺宿舍，壹地產2022年拍攝

此時，深業上林苑的出現，仿佛一場及時雨，讓深圳家長有機會享受更優的陪讀環境，為廣大陪讀家庭帶來更好的租住選擇。

濃郁煙火氣，生活儀式感拉滿

這里還藏著深圳人最愛的煙火氣。

項目周邊匯聚了4條地鐵，其中7號線、9號線、6號線早已通車，24號線正在規劃，去哪都方便。

項目交通示意圖，僅供參考

閑暇時，在花卉市場、八卦一路美食街、咖啡街、商場感受生活的小確幸，在銀湖山公園、筆架山公園親近自然，無比愜意。

八卦嶺實拍圖，僅供參考

綜上所述，隨著片區面貌煥新及產業進階，以及教育資源加持，眾多金融科創精英、高知識群體將匯聚于此，并 催生出旺盛的租住需求，上林苑未來可期 。

03.

片區大起底

公寓租金是什么水平？

那么，深業上林苑未來的租金回報率如何呢？

我們在華強北、福田中心等地按“40平1室、精裝、品牌公寓、近地鐵”等條件篩選了17套長租公寓，發現其租金約5100-7500元/月。

圖源：鏈家網、樂有家

據目前網上爆料，上林苑大概價格可能在4萬多（具體價格以項目最終備案為準）。 若真如此，我們按照其 40平1房的粗略估損， 其租金回報率約3%以上，甚至可達4%—5%左右，很可觀！ ( * 以上租金回報率均為粗略估算，僅供參考，可能存在誤差，具體以實際情況為準。)

此外，我們在攜程上搜索福田CBD四星級及以上酒店的日租金情況，發現大部分酒店平均日租金約800元以上。

假定總價180萬就能購置約40㎡左右的公寓，按800元/天，入住率參考去年全市星級酒店平均出租率57.39%粗略估算，其半年的租金收益率約為4.59%！(數據僅供參考，實際可能存在誤差，具體價格以項目最終備案為準。)

ROI=(800元/天*180*57.39%)÷180萬元 ≈4.59%!

無論參照長租公寓還是酒店，其租金回報率比國有大行定期存款（浦發銀行約2.65%，截止3/30）、國債（20年期約2.59%，截止4/26）等投資方式略勝一籌。

04.

苦候多時終上新

這個高端垂直綜合體有多靚？

最后，說回項目本身，目前片區內大多都是20-30多年樓齡的老房子，已經很久沒有新盤出現，上林苑恰逢其時！

今年買明年住，安全感拉滿

上林苑由深耕八卦嶺片區40余年的深業鵬基南方集團、深業集團親自操刀，國企開發更有安全感。

早在去年12月，項目樓體就已封頂，整體預計明年7月入伙。這意味著，今年買明年就能住，為置業者節約了等待時間，無形中壓縮了購房成本！

項目效果圖，僅供參考

特色商業+雙大堂，一站式鮮氧生活

項目整體由香港嘉柏建筑師事務所參與設計，有商業、總部辦公、公寓等多重業態，是片區罕見的高端產居綜合體。

以自然、開放的風格，利用超大戶外外擺空間設置開放式、體驗型社區特色商業，足以覆蓋日常生活。

商業沙盤實拍，僅供參考

項目設計了7個人行出入口，并通過各主入口主題式廣場、裙房架空、塔樓空中花園、屋面公園營造立體共享景觀，打造“愛麗絲主題花園”，讓業主足不出戶即享鮮氧生活。

項目效果圖，僅供參考

公寓與辦公區采用雙大堂，還設有單獨的落客區，公寓大堂位于二層，可通過東側扶梯直達，安全又私密。

項目效果圖，僅供參考

高品質小戶型公寓，戶戶帶陽臺

其主力建面約40-97㎡公寓，主要位于20-26F、28-36F；層高約3.6米，其40-50㎡戶型占比高達80%！

戶型格局方正、采光通風俱佳，幾乎戶戶帶陽臺！

小戶型現代簡約，實用率極強，有超強的收納空間；還有少量改善戶型，雙面采光，有獨立主臥，專為年輕情侶、伴讀家庭定制，可租可住。

關鍵是，該公寓是帶裝修交付，入戶門、櫥柜、電梯等均為一線品牌，品質很高。

綜上，深業上林苑內外兼修，是福田中芯難得一見的小面積、低總價公寓，并且不限購、不限貸，可租可住。

項目創意樣板間現已開放，感興趣的朋友，歡迎到場打卡！

數據來源：

1、 《深圳市福田區國土空間分區規劃（2021—2035年）》；

2、中國外匯交易中心、福田區政府官網、幸福福田、南方+等。

3、深業上林苑項目官微、諸葛找房、百度地圖、去哪兒網、攜程旅行等。

*文中租金回報率均為粗略估算，僅供參考，可能存在誤差，具體以實際情況為準；關于項目價格信息以開發商最終備案為準。

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