01

2024年或將迎來爆雷房企的“清盤潮”

前幾天， 國有四大行之一的建設銀行 在香港的分支機構“建銀亞洲”對閩系房企世茂集團提出了清盤呈請。

建行的此番動作，不由讓人想起住建部倪部長在今年3月提到過的：“對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組”。

而在世茂之前，建銀亞洲已經對多家房企呈請清盤：3月向香港法院呈請德信中國清盤；2月呈請大發地產清盤；2023年呈請中梁控股、海倫堡、佳源國際等清盤。

從“臭名昭著”的 恒大 ，到“宇宙級房企” 碧桂園 ，在這一輪房地產調整周期內，高杠桿、高周轉的房企基本都沒有逃過被提出清盤呈請的命運。

據不完全統計，2022年至今，已有超過20家房企被申請清盤。包括融創、新力、佳兆業、龍光、旭輝、花樣年、祥生、中南建設、嘉世國際（陽光城上市平臺）、福晟國際、天譽置業、嘉年華國際、利全（奧園關聯公司）、泛海、新明中國等。

而且今年1月，香港法院已經正式向中國恒大發出清盤令。

或許，今年房地產行業將迎來爆雷房企的“清盤潮”。

其實，對當前的房地產市場而言“清盤潮”的來臨或是件好事。

房企爆雷潮發生后的這兩年，很多暴雷房企死而不僵、老板索性躺平，這導致一個很糟糕的局面：一是銀行不敢輕易給房企貸款，企業也很難發債，多項融資政策密集發布，但需要資金的房企依然融不到錢，一些原本優質的房企，也逐漸陷入現金流危機。二是買房人成了驚弓之鳥，購房預期變差直接不敢買房。行業長時間的負向循環之下，連萬科也亮起了紅燈。

所以，在保交樓進行到一定程度之后，如果能推動爆雷房企的清盤，或許能促進行業風險出清，從根本上扭轉行業發展預期。

在這方面我們可以參看2013年-2016年的 煤炭行業 。

當時，由于產能過剩且煤炭消費量降至歷史最低，煤炭企業大面積破產。此后，山西、陜西等省份主動推動了供給側改革，關閉退出落后產能和中小零散煤礦，加大煤炭企業兼并重組，經過前期3年的“關停轉合”洗牌出清后，煤炭行業企穩并實現了復蘇。

如今，煤炭行業不僅實現了量價回升、利潤修復，還實現了企業集中度的提高，至2023年我國前十煤企產量占比達到53%，相比2016年提高了12個百分點。

所以，對于當下房地產行業糟糕的現實來看， 先破后立 或是一條直接而果斷的重生路徑。

另一方面，從國際成熟的房地產市場來看，美國和英國頭部房企的市占率達到了22%-23%的水平，但目前國內TOP3的市占率還不到10%。所以， 就健康的房企個體而言，逆勢加速發展、兼并弱勢房企、收購不良資產，繼續壯大是必然之路。

從2023年的成績單來看， 中海、華潤置地 的市場占有率均提高了約0.3個百分點，達到2.66%和2.6%。同時，土地也在進一步向頭部房企聚集，去年百強房企80%的新增貨值，集中在TOP20的房企手中。 土地資源高度集中，將在今明年的供應和銷售規模中呈現出來，這意味著，頭部房企的市占率還將進一步上升。

一邊是行業加速出清，有數據顯示2023年約有235家房企發布了相關破產文書，今年前2個月申請破產的房企就已經超20家。一邊是頭部優質房企的快速發展，房地產市場，或將迎來巨大的變化。

02

綠城、龍湖、萬科評級又被下調，是誰不對？

雖然房企被國際三大評級機構（穆迪、惠譽、標普）下調評級早已不是什么能激起大家討論的新鮮事，但連綠城、龍湖、萬科都被下調評級的時候，我們內心還是出現了一些波動，到底是誰出了問題？

先來看看幾條最新的動態：

• · 4月18日，穆迪將 中國金茂 的企業家族評級從Ba1下調至Ba2，同時維持了對評級的負面展望。

• · 4月17日，穆迪將 龍湖集團 的公司家族評級由“Ba1”下調至“Ba2”，高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”，展望維持負面。

• · 4月12日，穆迪將 綠城中國 的公司家族評級、有支持高級無抵押評級和高級無抵押評級從“Ba3”下調至“B1”，展望為“負面”。

• · 上個月， 萬科 曾被穆迪、標普、惠譽依次下調評級，評級展望也由原來的穩定展望下調至負面觀察。

評級下調的原因不外乎于銷售業績的持續疲軟與信貸能力的不確定性。而更大層面上，則是對房地產行業的整體看空，甚至于對中國經濟發展的看空。

不久前，惠譽還將 中國主權信用評級 展望由“穩定”調整為“負面”。對此，財政部有關負責人回應指出，惠譽主權信用評級方法論的指標體系，未能有效前瞻性反映財政政策“適度加力、提質增效”對推動經濟增長、進而穩定宏觀杠桿率的正面作用。

國際評級機構的結果，房企也不再買單了。4月11日， 保利發展 發布公告稱，“鑒于公司近期無繼續在境外發行債券的計劃，公司將在已聘請的三家國際信用評級機構中，保留一家繼續為公司提供主體信用評級，以反映公司的信用狀況。”隨后，穆迪公告稱出于商業原因，撤銷保利發展 “Baa2”發行人評級。

其實早在2022年下半年，房地產市場就曾經歷了一波“撤銷潮”，當時包括 新城、融創、龍光、寶龍 等在內的約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。另外，類似 招商蛇口、濱江集團 等房企一直都未曾參與過三大國際機構評級。

整體來看，國際評級機構所給出的評級，是房企在境外融資過程中極為重要的參考標準，在當前融資難的背景下，房企不在care也在意料之中。

而站在國際評級機構的角度來看，它們聚焦的是全球資產，雖評價結果帶有一定的非客觀因素，但評價標準是一個針對范圍更廣的整體指標，就當前的國內房地產市場而言，評級下調屬正常反應。

不過，正如財政部所言，國際評級機構的評價結果并不具備前瞻性，更多是對已經發生事實的綜合判定，并不能代表未來的發展路徑。而聚焦到國內房地產市場而言，更不具備微觀的準確性。

我們認為，中國房企評級整體被下調，主要是顯示的是國際評級機構對于中國經濟及房地產行業的不看好，不代表房企本身沒有優秀的戰略和發展路徑。

以幾家典型房企為例：

央企保利： 2023年，保利發展實現營業總收入約3471.47億元，同比增長23.49%；營業利潤約243.22億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤約120.37億元。

混合所有制綠城： 2023年綠城收入1313.83億元，同比增長3.3%；股東應占凈利潤31.18億元，同比增長13.1%；每股基本盈利1.22元，同比增長18.4%，2023年資金余額及經營性現金流創歷史新高。

民企龍湖： 2023年龍湖全年實現營業收入1807.4億元，股東應占溢利128.5億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達113.5億元，是行業中為數不多的核心凈利超百億的房企。更為重要的是，2023年，龍湖集團整體和五大航道均實現了正向經營性現金流。

可見，雖然房地產行業整體表現依舊低迷，但優秀的房企依然有著較強的盈利能力。而且，今年來保利在產品方面的探索、龍湖在經營性類業務方面的成就，以及綠城在代建和資產管理方面的持續探索，都會給市場帶來積極、持續的意義。

我們相信，先行者的努力探索，總會讓行業建立新的希望和未來。

03

2024房地產4月關鍵詞——靜默

房地產，看起來好像正在悄悄冷靜下來。 （具體可跳轉查看我們本周的速遞： ）

房地產消失的“金三銀四”，讓開發商開始對24年信心不足，普遍不再提業績目標，大家已經形成共識：安全比發展重要。就連前2年拿地比較猛的國央企，也開始“收縮、瘦身、調結構”。

尤其是一季度的經濟數據發布之后，GDP同比去年增長了5.3%，明顯超出市場預期。數據結果表明，經濟和市場情況并沒有大家想象中的那么糟糕，于是 大家對房地產救市的期待值開始大幅下降 。

北京醞釀了很久的政策放松氛圍，最終以“廢止離婚限購”結尾。而前段時間被廣為討論的“核心城市將全面取消限購”也沒有最終落實，甚至核心城市外圍區域放松的政策都不再被提起。

針對需求端的救市政策似乎進入了“靜默期”。

當然，政策在 供給端的調整 以各地因城施策的方式依然在不斷進行中，例如：廣州全市范圍停止新的公寓等類住宅項目審批；杭州、南寧、長沙等城市放行商改住調整；長沙明確“贈送面積”規定，進一步優化陽臺等空間面積計算規則等。

需求端刺激無效之后，各地開始在供給端調整市場，以期從長遠角度解決房地產持續疲軟的難題，但顯然遠水解不了近渴。

所以，在經濟數據亮眼、房地產政策靜默的背后，是大家“依然頹敗”個體感受。

這兩天，“在南京市內 騎自行車因無牌照被罰 50元”的消息登上熱搜，雖然最后處罰被撤銷，但令人無語的故事背后，是地方財政在房地產熄火之后捉襟見肘的現實狀況。

另一個社會熱點話題，是 水電氣費的普漲 。有數據統計，今年已發布天然氣漲價方案的市縣已經達到120多個，有個別城市還是暴漲模式，例如重慶就有居民爆料20天煤氣欠費超1.7萬元，為此重慶還特意成立了聯合調查組予以糾正。背后原因，也是房地產頹勢之下的連鎖反應——地方政府沒錢再去補貼水電氣費等公共服務民生行業。

此外，還有 基建的暫停暫緩 ，表面上看是地方政府與城投平臺化債的結果，包括35號文、47號文與14號文對新增基建投資的約束，但實際上卻是房地產行業下行引發的土地財政壓力。

還有 金融行業的集中爆雷風險 ，目前絕大多數金融產品的底層資產都是房地產，隨著當前房地產行業的繼續下行，越來越多的金融機構和理財產品或將面臨爆雷風險。

也難怪網友會調侃：擰到最后，依然只有房地產才能拯救中國經濟。

一邊是靜默狀態的救市政策，一邊是依然下行的房地產以及背后一系列的社會、經濟問題，我們認為當前房地產依然需要較大的政策支持，而且是房企融資端、城市資產價格端、市場供給端、以及需求端的共同發力，若任由房地產下跌持續，或會導致更嚴重的經濟惡化以及市場崩塌。

備注：部分內容引自公眾號“西政資本”

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