今天看到媒體報道了花樣年花鄉跌幅接近6成的案例，市場關注度很高，有些感觸。

講的是寶安樓盤花鄉——上一輪爆炒者之一——出現了一個小單位，從最高410萬暴跌到了166萬。

假如原業主是高點買入的，又貸了款，那么，用股市的術語說就是“爆倉”了，還不是一般的爆倉，場外配資性的爆倉。

這樣的故事令人唏噓，它落在任何一個人頭上，對于后者和他的家庭，都將是災難性的。即便你能夠承受得起，你也會痛苦不堪，并且會伴隨你相當長的人生——要知道，在人的心理上，虧損100萬帶來的痛苦要比盈利100萬帶來的快樂，前者的沖擊程度要深刻的多得多。

在市場上，爆發性盈利與災難性虧損，都是經常事件。無論是樓市還是股市，像上述故事并不新鮮。尤其是過去3年的股市（持續性股災），更是提供了這樣的模板。然而，人們常常無法面對房地產市場也會像股市那樣，可以把人跌得血本無歸。盡管事實上，房地產市場跌起來更加令人驚心動魄。

在我印象中，這幾乎是深圳房地產歷史上跌幅最慘的一個（之一）。在上一輪2008大跌時，龍華出現過“1塊錢”賣房的案例，當時已令市場震動。再往前追溯，可能只有當年的海南泡沫可以和今次相比較。

周期性的財富故事起起伏伏，唏噓之余，我們需要去認真的看待。如果你將房地產視為一樁人生中最為重大的投資的話，類似的“投資災難”可能真的需要設身處地的系統性整理。無論是誰撞的南墻——當然，最好是他人撞南墻，你來汲取教訓。對于個人而言，如果他不能正確的反思，未來的路上，一定還會遇到更多的南墻。而如果我們能正確反思的話，它有希望成為一筆非常重要的財富。會有不少童鞋說這是馬后炮，但是我堅持認為，多積累一些類似的案例，不是壞事。

回到這個樓盤本身，簡單說，它表現出三個特征。1）它的地段很好，但是產品偏小；2）它的價格一度非常貴，超過15萬/平米；3）它因為“前海擴容”概念而短時間漲幅巨大，且被證實曾被組織參與過炒作。

在我自己的框架里，或許我有些信心可以避免掉這樣的交易，并非是因為前兩點——判斷樓盤好不好、價格貴不貴是一個完全主觀事，而是因為第三點——過于擁擠的交易需要小心。

我在過往的文章里，一貫強調的大框架是：買房首先要買入一個好城市/好樓盤，其次還要買入一個好價格《》，即是說，既要“買對”，還要買“不貴”《》。就是這樣一個接近于常識的大道理，在落地到一個一個具體的項目上時，我發現并不容易。大部分時候，一個樓盤是不是好樓盤，人們是可以判斷到的。但是，好價格在什么時候出現，怎么買才叫不貴，太難了。

我自己也沒有一個“一錘定音”的操作模式，但有一些大略的、模糊的思維，我觀察到在很多情況下，它還是很管用，實操上能夠讓自己避開一些風險。

我傾向于贊成“避免”思維，正如芒格的名言：“如果我知道我會死在哪里，我就一定不會去那個地方”。投資的路上，坑太多了，但路也很多。你不需要正面對抗每一個，繞著走成本更低。避免災難性交易，是非常重要的紀律，這應該是個人參與交易的第一要務。相比于做什么，不做什么更重要，也更容易。

我打個比方，這就像你幫助自己的小孩去選擇自己的興趣一樣，大部分小孩未必知道自己喜歡熱愛什么，但如果你給他不喜愛的選擇，他哪怕沒有受過什么訓練也會很快的向你指出來。大人也是一樣，他們經常未必知道未來自己應該做什么，但是不想做什么，他很清楚。

在房地產市場里，我們需要避免買到錯的盤，也需要避免買貴了——也許買的一般貴還能夠接受，但買的太貴將是很大的災難。就像你700多塊買騰訊、2500多塊買茅臺，就算是成長確定性鐵一般強的股王，那個痛苦無疑也將很刻骨銘心。

花鄉這樣的盤，在我的框架里，不是一個具備護城河特性的盤。就是說在周邊區域里，尋找到可以挑戰它的同類樓盤，是不難的。但這個不是最主要的，重要在于，當時那個市場，是一個不難察覺的亢奮市場。

這是我們要重點強調的，樓市也是資產市場，但凡是資產市場，都難免會有炒作，炒作（泡沫）本身是一件難以避免的事。這意味著，市場總會出現高估，出現泡沫，然后下跌調整展開，泡沫擠掉，重新回復理性。但是，大部分市場參與者常常把精力集中在咒罵炒房客的方向上，我更希望我后臺的粉絲們，把精力集中在自己如何避免的方向上。再說一遍，泡沫是難以避免的，罵炒家毫無意義，市場通常會給到他們懲罰。

避免買一個過高的價格，最好的辦法是讓自己有一點逆向思維，在市場一邊倒的樂觀與瘋狂時，你可以考慮選擇拉住韁繩了。舍此之外，似乎也沒有別的好法子。俗話還是有些用：當你看到街邊的老奶奶都開始談論買房賺錢時，你就可以適當的收住腳步了。

房地產經常在人們瘋狂使用高杠桿的時候出現退潮——比如經營貸首付貸等等，也常常在咖啡館里都在聊房子增值的時候出問題。這些不需要使用數據量化，憑借你的感覺，是不難察覺到的。

但我也是視后鏡，說起來容易，做到這一點，真的很難，因為它需要你要“反人性”，要有紀律，要有超強的耐心。往往在那個亢奮的時候，市場常常會陷入一種華爾街所說的“FOMO”狀態——“害怕錯過”（Fear of Missing Out）。也許它未來會調整，但是誰知道那天什么時候來呢？現在你再不上車，就錯過了。僅僅是兩個周前，以英偉達為代表的美股“瑰麗七姐妹”，就上演了這樣的活生生的教案。

在那個時候，你提醒自己和身邊人，回歸OMO——“錯過也沒關系”(OK Missing Out)狀態，會非常困難。你不但要抵擋周圍人笑你“別人都醉你獨醒”的孤立感，而且，你還真的可能會一直“錯”下去呃。因為市場一旦瘋狂起來，常常會持續很久，乃至很多年。這導致了許多原本是清醒的參與者，最終也忍耐不住，加入了追漲大軍。

避免參與過于擁擠的市場，經常被證明是一個可以有效規避風險（尤其是短期風險）的方案。當然，它不是唯一正確的方案。也許很難判斷擁擠程度，也許你為此要等待好幾個季度，乃至好幾年，但是，在那樣的市場重演時——比如1992年的搶股潮、2007年的搶房潮、2019年的高杠桿等等，提醒自己多加一份小心，適度抽離，總是沒錯的。

面對這樣的虧損，我想如果是落到我自己身上，我也很難自解。唯一能做的，就是盡量的避免犯錯，避免、避免、再避免，以及隨時保持讓自己能有犯錯的資本。時間就是一臺稱重機，不好的資產，最終會壓不住秤。好的資產，也盡量別買的太貴了。

樓市交流，備注加V：budao2000。