本篇聊三個(gè)事：

一是前段時(shí)間濟(jì)南最近比較火的第四代住宅

二是鳳凰路高架橋采用全封閉降噪

三是保利鵲華賦

之所以統(tǒng)一起來講，是因?yàn)閱文贸鰜泶_實(shí)篇幅小點(diǎn)..

01

前段時(shí)間濟(jì)南住建局公示了《濟(jì)南市建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則》（征求意見稿）從落實(shí)“下力氣建設(shè)好房子”角度，通過制定新的地上建筑容積率計(jì)算規(guī)則，推動(dòng)開發(fā)商建設(shè)第四代住宅。

根據(jù)該規(guī)則術(shù)語還解釋了第四代住宅是以每戶擁有面積不小于套內(nèi)建筑面積的30%，層高不小于兩個(gè)自然層的開敞式戶屬空中花園為基本配置的住宅。

本次征求意見稿對(duì)還戶屬空中花園、公共綠化平臺(tái)，分別給予一半、全部容積率的減免。

比如作為北方城市，根據(jù)濟(jì)南的氣候特點(diǎn)，征求意見稿提出，“封閉陽臺(tái)按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積”，封閉陽臺(tái)與開敞陽臺(tái)均按一半面積計(jì)算容積率。

再比如純住宅建筑首層架空空間面積應(yīng)不少于首層投影面積40%，架空部分及必要的垂直交通空間、入口大堂及設(shè)備設(shè)施用房不計(jì)容；

架空層是什么，搞得豪華就是銀豐玖璽城一樓的會(huì)所，搞得普通就是社區(qū)樓下的公共活動(dòng)空間，比如放上棋盤啥的。

再過去，這相當(dāng)于開發(fā)商拿出一套或兩套房子不對(duì)外銷售，給業(yè)主做配套了，優(yōu)待后，相當(dāng)于開發(fā)商只出個(gè)建筑費(fèi)，用于架空層的房子可以通過增加其他方式來找回來。

因?yàn)椴挥?jì)容積率。

術(shù)語很枯燥，但作為普通買房者而言，你只需要知道四代住宅最終會(huì)長(zhǎng)成什么樣子就可以了..

下面是我在成都重慶找的示意圖和實(shí)景圖，可以感受感受（圖片不是濟(jì)南的）。

看到?jīng)]有，第四代住宅的庭院陽臺(tái)不但大，而且是挑空的,足足有兩層層高，這也是四代的最大特點(diǎn)...

而且我看了看其他資料，第四代住宅應(yīng)該還具備很多其他的細(xì)節(jié)，像下沉土池，灌溉系統(tǒng)、維護(hù)墻體應(yīng)該有更加細(xì)致的規(guī)定。

很多人所擔(dān)心的漏水等問題，都可以從建筑規(guī)范上規(guī)避。

因?yàn)槟阋靼滓患拢拇≌皇莻€(gè)新生事物，在云貴川等地都搞了好多年了..

下面該看實(shí)景了，這么說吧，如果單純看開發(fā)商的樣板間，這種庭院不但能滿足慵懶的午后還能滿足傍晚的月光..

隨便在網(wǎng)上就一大堆拍短視頻的，確實(shí)挑空很高，感覺很爽..

但是這類視頻有個(gè)共性，這些都是開發(fā)商的樣板間，實(shí)際的樣子的會(huì)是這樣。

例如成都七一森林公園，下面是網(wǎng)上的航拍圖

我在貝殼上還找了兩套二手房，一套是沒人居住的毛坯，一套是有人居住的正常房源。

這套是有人居住的，苗木應(yīng)該都是統(tǒng)一的，從畫風(fēng)上看，很難講出精致兩個(gè)字。

這套是空置的

另外根據(jù)一些居住過的人講述的困擾，大概是四點(diǎn)：

1.蚊蟲叮咬問題，這么多的植物，很難杜絕和根治

2.安全問題，部分住宅要求不可以封陽臺(tái)，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，存在安全隱患

3.陰雨天氣，室內(nèi)會(huì)進(jìn)水

4.外立面不是特別美觀，從上面圖上也能看出來..

從我的觀察看，這里面還有第五點(diǎn)，這東西和別墅的院子是一樣的，沒人定期修剪和搭理是完全呈現(xiàn)不出美感的。

最終將變成雜物堆砌地，和樣板間最終的展示大相徑庭..

但是普通家庭又很難有精力和金錢去搞園林美化，這實(shí)際上是個(gè)很大的問題，而且濟(jì)南的天氣以及PM2.5，大家也都知道

還有一些增值方面的問題，下定論容易影響接廣子，但一定要注意四代住宅和普通住宅的差價(jià)。

02

昨天，相關(guān)部門發(fā)布了鳳凰黃河大橋南延工程環(huán)境影響報(bào)告表。

值得注意的是三點(diǎn)：工期33個(gè)月、采用全封閉來降低環(huán)境影響，現(xiàn)在的鳳凰路已經(jīng)存在噪音影響。

紅框部分就是針對(duì)噪音的防治

文件上還附帶了了部分路段的噪音聲場(chǎng)圖，講真的好多盤原本就和這個(gè)噪音半毛錢關(guān)系沒有...圖挺多，而且圖片分晝夜的..

下面是降噪設(shè)施，多數(shù)采用了全封閉聲屏障，百度搜了搜，是這樣子的..

你像之前在風(fēng)口浪尖的建發(fā)·雍泉府，在降噪設(shè)施的影響下，不但沒什么大影響，反而添加了上下橋的便利。

還有很多盤，完全就屬于誤傷，原本噪音影響就沒多少，再加上降噪，噪音這塊不用擔(dān)心。

難不成花了7.5個(gè)億，讓你后期打12345？

03

現(xiàn)場(chǎng)參觀保利鵲華賦的幾個(gè)感受，供參考，想看廣告可以往回翻，KFS拍照比我好看多了...

第一，這個(gè)盤有氣場(chǎng)的存在，甚至有著明確的分界線，從下面的圖不難看出，北側(cè)是瀝青，西側(cè)是土路山道（隔壁是遠(yuǎn)洋），但是一進(jìn)保利這塊，就變成了石材，有著非常明確分界線，旁邊還有小瀑布和小疊景。

第二，都不需要知道這個(gè)盤在哪，就應(yīng)該知道這盤肯定屬于高端，包括但不限于社區(qū)大門、入口噴泉設(shè)計(jì)，以及遠(yuǎn)處的山體，連地下車庫，KFS都提前做好了示意。

第三，有錢真好，保利建設(shè)的速度超級(jí)快，會(huì)所也已呈現(xiàn)，看看我這垃圾手機(jī)拍的就知道，他這會(huì)所造價(jià)不低的

第四，另外給個(gè)銷量參考，隔壁遠(yuǎn)洋大把在裝修的，裝修師傅就在山道旁的小門裝卸材料，搞裝修的都不少...