01

房企為什么還是融不到錢(qián)？

據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2023年末，2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃僅使用了56億元（其中，2022年12月末余額為0、2023年3月末為5億元、6月末為5億元、9月末為56億元、12月末為56億元）；800億元房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款和1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃的余額使用進(jìn)度均為0。

再來(lái)看最近3個(gè)月的數(shù)據(jù)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年3月65家典型房企的融資總量為397.31億元，環(huán)比雖有69.9%的增幅，但同比來(lái)看，依然減少了46.7%，融資總額處于近年歷史低位。

而且，從今年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為1045.72億元，同比減少40.6%。從更具體的融資房企來(lái)看，除了保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份等國(guó)企央企，其他房企依然融不到錢(qián)。

是政策不到位嗎？

但從今年1月開(kāi)始，《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》就已經(jīng)明確要合理支持房企的融資需求；到2月，“房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單”正式落地，近3000個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入各地的“白名單”管理；央行還疊加了“房企經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”可用于償還存量貸款和地產(chǎn)債”的政策buff；3月底，國(guó)常會(huì)再次指出要進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效。

政策支持利好不斷，市場(chǎng)卻難以推進(jìn)。

背后的主要是因?yàn)椋?strong>一方面，在當(dāng)前“你圖他利息、他圖你本金”的魔幻現(xiàn)實(shí)下，房企危機(jī)仍未解除，而且依靠自身之力已經(jīng)無(wú)力解除（），連行業(yè)標(biāo)桿之一的萬(wàn)科都岌岌可危，更別論其他房企，而貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)是需要銀行承擔(dān)的，所以銀行仍比較謹(jǐn)慎，資金發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，“總對(duì)總”的融資模式基本不再可行。

另一方面，從“白名單”項(xiàng)目融資角度，在資產(chǎn)減值的大背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目剩余的殘值高于成本的項(xiàng)目較少，部分“資不抵債”的項(xiàng)目也拿不出充足抵押物來(lái)申請(qǐng)借款，而有的項(xiàng)目錢(qián)夠復(fù)工但不夠完工，問(wèn)題依然沒(méi)法解決。

整體來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足、銷(xiāo)售依舊疲軟、融資落地仍杯水車(chē)薪的當(dāng)下，僅在融資端上的改善只是將當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)延長(zhǎng)。要想真正維穩(wěn)房地產(chǎn)，還需從供給端、需求端以及資金端協(xié)同發(fā)力，或才能真正解決當(dāng)前行業(yè)所面臨的問(wèn)題。

02

杭州：救市千萬(wàn)條，拆遷最有效？

4月9日，杭州發(fā)布了《關(guān)于中心城區(qū)2024年土地征收成片開(kāi)發(fā)方案》的征求意見(jiàn)稿。根據(jù)公示，2024年杭州中心城區(qū)成片土地開(kāi)發(fā)含35個(gè)片區(qū)，主要范圍在上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、錢(qián)塘中心城區(qū)，總規(guī)模577.81公頃，計(jì)劃征收集體土地246.33公頃。

從整體規(guī)模來(lái)看，今年杭州中心城區(qū)土地征收的開(kāi)發(fā)片區(qū)數(shù)量、土地面積雙雙創(chuàng)近3年新高，僅次于2021年。

而根據(jù)意見(jiàn)稿計(jì)劃，涉及中心城區(qū)成片開(kāi)發(fā)范圍預(yù)計(jì)將在2024年、2025年完成相關(guān)土地征收工作，2024年度擬征收240.84公頃，2025年度擬征收4.92公頃。相當(dāng)于2024年要完成98%的征收工作。

從 “禁止大拆大建”，到加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生極大轉(zhuǎn)變。顯然，在政策助力與市場(chǎng)需求下，杭州即將進(jìn)入拆遷大年。

此外，杭州在3月18日出臺(tái)的救市“杭五條”中提及——要繼續(xù)加大推進(jìn)城市有機(jī)更新力度，優(yōu)化房屋征遷補(bǔ)償安置方式，滿(mǎn)足多樣化安置需求。

結(jié)合最近浙江下轄的嘉興、義烏均已推出的房票安置政策，或許杭州下一步也會(huì)發(fā)布房票安置的政策。

此前我們?cè)鴮?xiě)過(guò)，城中村改造/城市更新能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的信心（如上海2023年7月城中村改造政策發(fā)布后，二手房成交量單周環(huán)比漲幅達(dá)24%，是整個(gè)2023年反饋?zhàn)詈玫某山粷q幅，而且此后市場(chǎng)熱度持續(xù)了四周。）

顯然，雖然城市更新、拆遷不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)樓市，但拆遷會(huì)釋放新的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是主城區(qū)的大范圍拆遷，所產(chǎn)生的需求自然延伸到新房市場(chǎng)，從而拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的熱度。

在杭州今年市中心大范圍土地征收的目標(biāo)下，如果疊加房票安置，或許會(huì)產(chǎn)生“主城拆遷、全城買(mǎi)遍”的效果。

03

中國(guó)城市拆遷大規(guī)模重啟

杭州大規(guī)模拆遷引發(fā)大家熱烈討論，產(chǎn)生如下觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：當(dāng)下房子已經(jīng)過(guò)剩，而且房?jī)r(jià)太高，拆遷已經(jīng)沒(méi)有什么大用，房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)前提——資金和新增人口也不復(fù)存在，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)已經(jīng)很難扭轉(zhuǎn)；

觀點(diǎn)二：拆遷才是最有效的辦法，只有把錢(qián)'發(fā)到'人民手中，有錢(qián)了不用刺激都會(huì)消費(fèi)！；

觀點(diǎn)三：拆遷已經(jīng)救不了房地產(chǎn)。

總之關(guān)于房地產(chǎn)、關(guān)于拆遷，眾說(shuō)紛紜，而且各有理由。不過(guò)，無(wú)論市場(chǎng)上大家討論多么激烈，高層的行動(dòng)卻實(shí)實(shí)在在地在推進(jìn)各大城市的拆遷，而且是大規(guī)模的拆遷。

比如，最近上海、杭州、南京等重點(diǎn)城市就都公布了2024年的拆遷計(jì)劃或征地計(jì)劃，其實(shí)就是在大規(guī)模重啟拆遷。

• ·上海：最近各區(qū)相繼公布了2024征地和拆遷補(bǔ)償支出預(yù)算，16區(qū)總支出預(yù)算達(dá)1148.04億元。其中浦 東新區(qū)305.71億元，排名第一；徐匯區(qū)則以233億元緊隨其后；虹口區(qū)以111.20億位立第三。

• 根據(jù)計(jì)劃，2024年上海將完成12萬(wàn)㎡的零星舊改、31萬(wàn)㎡不成套舊住房改造，并啟動(dòng)10個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目。2025年之前，上海的目標(biāo)則是全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。

• ·杭州：2024年中心城區(qū)土地征收成片開(kāi)發(fā)方案已經(jīng)發(fā)布，整體面積共計(jì) 577.81公頃，包含35個(gè)片區(qū)，涵蓋了九堡、大江東、下沙、寧圍、半山、三墩北、云城等多個(gè)樓市熱門(mén)板塊。分城區(qū)來(lái)看，錢(qián)塘區(qū)以165.983公頃的土地征收規(guī)模位列第一，占比29%，西湖區(qū)以162.3511公頃排名第二，占比28%，第三名的拱墅區(qū)征地規(guī)模108.4073公頃，占比19%。

• 此外，今年杭州還有很多因?yàn)榈罔F建設(shè)而推進(jìn)的拆遷工作。

• ·南京：棲霞區(qū)、江寧區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、秦淮區(qū)、浦口區(qū)等多區(qū)相繼發(fā)布拆遷公告，其中棲霞區(qū)土地征收成片開(kāi)發(fā)范圍土地面積超412 公頃；江寧更是一口氣發(fā)布了45條拆遷征地公告，征收總面積超85 萬(wàn)方。同時(shí)南京還推出了房票安置政策，給拆遷戶(hù)提供了更多選擇。

除了我們提及的幾個(gè)核心城市，肯定還有更多城市的拆遷計(jì)劃正在路上。畢竟以前是“想要拆遷政策不允許”，而現(xiàn)在已經(jīng)變成了“國(guó)家‘發(fā)錢(qián)’喊你拆”，城中村改造項(xiàng)目配套貸款、PSL等金融工具都可以使用。可以說(shuō)，本來(lái)要拆但沒(méi)錢(qián)的現(xiàn)在可以拆了；本來(lái)想拆但沒(méi)政策的，現(xiàn)在也可以拆了；而且本來(lái)還沒(méi)有規(guī)劃的城市界面更新現(xiàn)在也可以開(kāi)動(dòng)了！

整體而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的當(dāng)下，上海、杭州、南京以及更多城市，尤其是這些城市核心區(qū)域的大范圍拆遷重啟、加強(qiáng)對(duì)中心城區(qū)等優(yōu)質(zhì)地段的提質(zhì)改造，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，是極大的刺激和利好。

一方面，空轉(zhuǎn)的資金可以投出去了，畢竟截止3月末，M2突破300萬(wàn)億，總量非常大，但當(dāng)前M2-M1剪刀差處于高位，表明貨幣還繼續(xù)沉淀在銀行體系，流通速度亟待提升。

另一方面，城中村改造不僅能直接給拆遷戶(hù)帶來(lái)大量可支配資金，還增加了投資、增加了就業(yè)，曲線地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這可是我們當(dāng)下最為迫切的。

04

國(guó)資入場(chǎng)去庫(kù)存買(mǎi)商品房做保租房，可行嗎？

關(guān)于“拆遷”能不能救房地產(chǎn)，這兩天幾十萬(wàn)人在我們公眾號(hào)里激烈地討論。（具體內(nèi)容可跳轉(zhuǎn)“”查看）

在當(dāng)前銷(xiāo)售低迷、貸款難批、庫(kù)存高企的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了拆遷，不少人也提到是不是可以“國(guó)資下場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)已建/在建的商品房，然后再轉(zhuǎn)為保租房”？

這樣既完成了各地的保障房任務(wù)，又實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存，穩(wěn)定了房地產(chǎn)，而且還為地方老百姓提供了更多的租房選擇，一舉三得！

前段時(shí)間重慶地方國(guó)企重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金就共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。這些項(xiàng)目有集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，主要以70平方米以下小戶(hù)型為主，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)始陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，投入市場(chǎng)后將有效滿(mǎn)足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。

重慶已經(jīng)打了個(gè)樣，那其他城市是不是可以照著抄作業(yè)了呢？

其實(shí)不然。

根據(jù)“TongJi新知”的研究，重慶地方國(guó)企購(gòu)買(mǎi)4207套商品房的玩法，一般城市恐難以復(fù)制，關(guān)鍵原因在于租售比太高。

根據(jù)重慶的情況來(lái)看，市區(qū)新房1-5萬(wàn)/㎡不等，二手房均價(jià)1.2萬(wàn)/㎡；4207套房，每套70平左右，就算按二手房均價(jià)來(lái)算至少也要35億。而這35億按一年期3.25%的利率計(jì)算，每年的資金成本是1.15億。

然而按照70平兩室一廳1500元/月的市場(chǎng)租金來(lái)算，4207套房一年報(bào)收7573萬(wàn)元，連利息都無(wú)法覆蓋。

不過(guò)，重慶的特殊性在于作為全國(guó)首批保租房試點(diǎn)城市之一，不僅有1000億的租賃住房貸款資金支持，還有貸款利率支持。（消息延展：全國(guó)首批8個(gè)購(gòu)買(mǎi)商品房用作長(zhǎng)租房試點(diǎn)城市分別是：天津、成都、青島、重慶、福州、長(zhǎng)春、鄭州和濟(jì)南）

雙重Buff疊加下，重慶才開(kāi)出了這條先河。不過(guò)，從賬面來(lái)看如果只考慮租，其實(shí)30年也沒(méi)法回本。所以重慶這套國(guó)企下場(chǎng)買(mǎi)房的玩法，不是什么地方都能玩得轉(zhuǎn)。

但如果一定要這么操作，也不是不可以，需要做好全盤(pán)規(guī)劃和長(zhǎng)期打算。

1、尋找租售比在1:300~1:200的區(qū)域去實(shí)施。

制約地方購(gòu)買(mǎi)商品房改保租房的最大障礙是租售比，一般在房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)良好的地區(qū)，租售比大約在1:300~1:200之間，如果所在城市或者片區(qū)租售比在20年以?xún)?nèi)就可行，回購(gòu)再租起碼可以覆蓋利息。

2、如果所在城市近幾年依然保持人口正流入，且房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始“松動(dòng)”，那么可以嘗試先租后售，以租抵售。

通過(guò)先租后售、以租抵售，新市民、收購(gòu)方、金融機(jī)構(gòu)共同跨越了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性?xún)r(jià)格回調(diào)，行業(yè)調(diào)整周期結(jié)束之后可以共同分享跨越周期后的收益，實(shí)現(xiàn)"三方受益、三方共贏"。

3、將閑置廠房、辦公樓變更成保障性住宅用房，還可以考慮將其打造成青年社區(qū)，把流動(dòng)人口留下來(lái)。

整體而言，房地產(chǎn)作為我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，當(dāng)前由于行業(yè)下行帶來(lái)的影響大家都已經(jīng)深有體會(huì)。關(guān)于如何救房地產(chǎn)，你有什么其他意見(jiàn)呢？評(píng)論區(qū)見(jiàn)。

——本文部分內(nèi)容轉(zhuǎn)自公眾號(hào)TongJi新知

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