物業問題，是今年重慶樓市一個很熱議的話題。

比如前段時間鬧得沸沸揚揚的某豪宅物業打人事件，直接沖上熱搜，事情到現在都還沒給個明確的說法；

這幾天，位于沙坪壩的某高檔別墅樓盤，最近也出了些新聞。

事情倒也簡單，小區物業成立了一個“物業服務群”，將小區物業服務行禮、登記、夜巡的工作狀態照片發到群，目的就是向業主們傳遞小區物業服務的改變。

雖然物業已經很努力了，不過這些信息發到群里，卻并不是總是討喜。

有人質疑有擺拍作秀的嫌疑，還有人認為小區2.5元的物管費太貴了，要“降低物業費”。

隨后網上也出現了一些相關的報道，不過小樹認真看了一遍，基本都是照抄網絡的素材，并沒有去實地了解。

關注我們號風格的粉絲都曉得，要了解實際情況，必須得去實地看看才行，否則很容易有失偏頗。

為了避免喝茶，樓盤名字我就不提了，懂的人自然懂。

01.沙區知名大盤

開發周期十多年

先說下這個樓盤的大致情況。

這個樓盤位于沙坪壩石井坡，總占地面積約520畝，規劃總建筑面積60萬平方米，由獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房、商業風情街區組成。

目前的二手房價格，也是整個沙坪壩區的天花板了。

由于開發商拿地時間較早，項目占地也比較大，而且業態以別墅洋房為主，開發商也是不差錢“慢功出細活”，因此整個項目的開發周期比較長。

在重慶類似這樣的項目還不少，比如高新區的海蘭云天，南岸區的融匯半島等，基本上口碑都還不錯。

項目的一期是在2012年開始銷售的，在2015年左右即已接房。

而后期產品至今仍在銷售，最后一期地塊的開發甚至才剛剛提上日程，據說要修建一條商業街和大平層項目。

眾所周知，有在售項目的樓盤，由于要考慮到形象問題，一般物業都還是比較給力的，少有出現拉垮的情況。

而這個樓盤為何會出現各種情況，只有去實地看了才知道了。

02.小區成立業委會

業主們訴求不一

小樹從石井坡地鐵站出站之后，步行約10分鐘到達了這個樓盤。

它的外立面采用的是當年比較流行的歐式風格，到現在還保持得比較好，這一點還是不錯。

在小區入口的旁邊，小樹看到了一排正在公示的文件，原來是小區開始正式籌備首次業主大會了。

現場還公示了小區業主大會的議事規則和業委會成員的產生辦法，看樣子成立業委會應該是快了。

小區要成立業委會，是這里的物業做得不夠好嗎？

小樹在小區里面轉了一下，物業保養這些其實也還過得去，沒得想象中那么惱火。

要說有些小問題那肯定也是找的出來的，畢竟都是接房快十年的小區了，有些物業設施出現老舊現象也很正常，跟剛接房的小區肯定是沒法比的。

現場還發現了個讓人意外的事情，從2015年接房到現在小區所有的公區收益，物業居然全部都做了公示。

從收益表上來看，這個小區每年公區收益都有十幾萬左右，前幾年的分配比例在50~60%左右，而近兩年分配比例提升到了100%。

從明細表可以看到，這些公區收益大部分都用到了小區的設施更新上了。

至少這一點，我覺得還是很良心的。

小樹打探過重慶大小樓盤上百個，沒成立業委會的小區公區收益基本都是糊涂賬，從沒聽說物業主動公開這部分收益的。

而且即便成立了業委會，公區收益一般也要跟物業按比例分配，業主分到100%比例的也是少之又少，確實讓人吃驚。

看完整個小區，物業服務雖然不能說完美無缺，但勝過市面上90%以上的樓盤還是沒得啥子懸念的。

一個重要的原因，可能還是小區仍有新盤在售，開發商有動力、甚至可能提供補助來改善小區的環境，督促物業來對業主的服務質量，換取老業主的口碑并指望多一點老帶新。

逛完整個小區，里面剛好有家租售服務中心，小樹進去了解了下這次業主大會的內情。

“業委會確實在推動起來了，不過小區業主內部實際上有三種意見”

“有些業主的意見是要求更換物業，有的則認為沒必要更換物業、做好監督工作就行了，還有一些業主要求降低物業費”

從小區的實際情況來看，業主出現不同的訴求倒也并不意外，未來真正的走向仍有待觀察。

04.尾聲

最后，再聊一下我對物業這個事情的看法。

首先，完美的物業公司是不存在的，一個小區管理事項繁雜，任何人都能挑出點問題出來；物業公司也不是福利機構，它存在的意義一定是要有盈利，不可能

“既要馬兒多快跑，又要馬兒不吃草”。

如果不承認這個事實，下面的就沒必要看了，直接劃走即可。

物業為什么不能讓所有人滿意？

因為小區的物業費收入是相對固定的，但人力成本以及小區老舊產生的維護費用是在不斷上升的，所有的物業公司都只能在兩者之間找一個平衡點。

一般說來，如果物業比較自覺，兩者就相安無事；磕磕絆絆的事情多了，業主就會抱團成立業委會、甚至要求更換物業。

不過這兩年，情況又有了些新變化。

隨著地產大開發時代的結束，至少1/3的地產和物業相關人員失業，很多地產人也開始加入了物業這個賽道，多家重慶知名物業公司開始用各種激進的手段搶奪物業市場：

“只要聽說要成立業務會的，立馬就有營銷人員主動聯系；不斷出謀劃策，還提供各種支持，目標也很明確—換成自己或自己能掌握的物業公司”

至于更換物業后的效果，也只能說是喜憂參半，有幾個北區的樓盤，折騰一番后甚至還不如之前的。

懂的都懂啊，實在不太敢點名。

至于降低物業費，就更是一把雙刃劍了。

作為一個純洋房別墅小區，目前收取的物業費為2.5元/平，跟當下動輒三四元一平的新盤相比完全小巫見大巫，甚至比很多北區的高層樓盤還低。

而且物業費再怎么降，物業公司仍然是要盈利的，以后節約成本只怕是唯一的選擇，一定會在后期的服務當中體現出來。

所以，小區成立業委會小樹舉雙手支持，有人監督并不是件壞事；但是一定要找工作相對穩定的，有一定約束和社會形象的，盡量規避地產或者物業從業人員，其目的可能并不純粹。

因為當前并沒有明確的法律或者法規，對業委會或者成員有任何法律約束。頂多只能道德譴責。但是有時候道德在利益面前，確實有點微不足道。

常言道，人性都是經不起考驗的。

小樹就曾碰到一個真實的案例，有以前地產人主動找上來，想“聯合資源搭建個草臺班子，切換現在的物業，獲得一份穩定的生意”

“被別人賺也是賺，還不如自己把它賺了”

從常理也能曉得，現在有開發商助力的、或者還有開發商在賣房子的物業，開發商會在乎自身形象，舍得對物業的投入，換成其他物業真能更好？

是否更換物業，甚至降低物業費，業主大大們還是多三思而后行吧。