文 | 克而瑞資管

杭州資管研究團隊

根據CAIC監測顯示， 2024年Q1，杭州商業市場發展“喜憂參半”，數據表現有好有壞。

從土地市場來看，杭州商辦用地供應與成交均出現了大幅回升，但樓板價下滑顯著。供應面積49.56萬㎡，同比上漲128.58%，成交面積48.47萬㎡，同比上漲509.98%，樓板價4443元/㎡，同比下滑35.07%

從租賃市場來看， 全市空置率環比下降1.31%至8.3%。全市首層租金降至12.99元/㎡/天，環比跌幅0.6%。核心市級商圈Q1租賃需求增強，首層租金穩中有升。

從銷售市場來看，供應下降，成交上升，均價環比下降。供應面積為6.64萬㎡ ，環比下降60.21%；成交面積為23.88萬㎡ ，環比上升55.72%；全市商業物業成交價格為29598元/㎡。

| CAIC 市場監測（杭州）

市場：商業銷售市場成交面積環比上升，其中蕭山區表現突出，成交面積占比約為69.14% ，臨平、錢塘、上城、濱江及西湖五區成交面積均低于1萬方。

租戶：Q1杭州商業項目品牌業態中，輕食餐品、服裝配飾、時尚生活為季度租賃活躍度前三高的業態。

業主：杭州商場品牌調整仍以餐飲、零售為主選。本季度杭州共引進首店69家，65.2%首店品牌傾向于選址購物中心，特色菜系及休閑小食、潮服奢飾等品牌入駐積極。

板塊：Q1杭州40多家商場合計引入約158個新 店，首店69個。 三大市級商圈持續引入59%優質品牌新店，在品牌選擇上以國際化優先。

01 宏觀市場

杭州經濟運行保持平穩

根據杭州市統計局公布數據顯示，2023年全年，杭州GDP達到20059億元，比上年增長5.6%；社會消費品零售總額為7671億元，比上年增長5.2%；全年城鎮居民人均可支配收入80587元，增長4.6%，全市居民消費價格（CPI）比上年上漲0.2%，總體來看經濟持續恢復，高質量發展取得新成效。

02 土地市場

商辦用地供應成交有序增長，樓板價驟降明顯

2024年Q1杭州商辦用地供應與成交均出現了大幅回升，但樓板價下滑顯著。

具體來看，2024年一季度，杭州商辦土地市場合計供應19宗土地，供應面積49.56萬㎡，同比上漲128.58%，成交面積48.47萬㎡，同比上漲509.98%，樓板價4443元/㎡，同比下滑35.07%，整體零溢價。

分行政區看，2024年一季度杭州商辦用地供應主要分布在臨安及上城區；臨安成為本季度成交主力區，成交面積超十萬關卡，占總成交量的四成。此外，僅有濱江區零成交。

03 租賃市場

核心市級商圈租賃需求增強

▌新增供應：一季度僅開業1個存量改造項目

因市場結構調整，新增量開始下行，存量改造項目愈發增多，商業項目形態也逐漸多元化。據不完全統計，2024年第一季度杭州僅有印悅里豐慶店存改項目開業入市。

從空間結構上來看，項目分布于拱墅區祥符板塊。印悅里豐慶店的調改升級以鄰里生活中心為破局點，增強了社交休閑屬性，輻射范圍超出了社區商業的能級。

▌全市空置率下降、首層租金下跌

2024年Q1杭州全市存量為1963.79萬㎡，市級核心商圈存量為385.6萬㎡。從環比看，全市空置率出現下降，首層租金出現下跌。

· 全市空置率環比下降1.31%至8.3% 。 各 大商業項目為品牌方提供更多靈活性和發展空間，從而提高整體運營效率，釋放消費潛力。

· 全市首層租金降至12.99元/㎡/天，環比跌幅0.6%。商業項目形態多元化，是本次租金有所下調的主要原因。

得益于消費市場的回升向好，以武林商圈、湖濱商圈、錢江新城商圈為代表的核心市級商圈Q1租賃需求增強，首層租金穩中有升。

▌輕食餐品、服裝配飾、時尚生活為季度租賃活躍度前三高的業態

2024年Q1，餐飲品類租賃需求持續走高，不少輕餐飲品牌持續拓店，包含飲品、烘焙、小吃等品類；零售部分服飾品牌占近半，意大利少淑女裝JESSYLINE及國內新興潮流品牌UNKNOWN紛紛入場；另外親子與文體娛業態逐漸豐富，活躍布局杭州市場。

2024年Q1杭州商場品牌調整仍以餐飲、零售為主選，其中輕簡便食、咖茶奶混調飲及面點烘焙、配飾集合類等復合品牌為細化調改思路。

本季度杭州共引進首店69家，65.2%首店品牌傾向于選址購物中心，特色菜系及休閑小食、潮服奢飾等品牌入駐積極。龍湖杭州濱江天街引入7家首店，成為Q1數量第一的商場。品牌整體傾向于選擇63-89㎡與142-276㎡的租賃面積。

▌一季度杭州首店持續推進，細分類別有所改動

2024年Q1，杭州商業市場“首店經濟”持續郁勃，區域能級以上首店占87%，國內品牌首店比例為75%，國內餐飲品牌首店比例42%，國內零售品牌首店比例31%。當前杭州市場餐飲品牌依舊占據較高份額，但市場多樣化需求催生出新趨勢，預計下個季度交互品牌首店熱度將有所提升。

04 銷售市場

商業銷售市場均價環降同升

據 CAIC 資產數據庫監測顯示，一季度杭州全市（不含建德、桐廬及淳安）商業銷售市場供應面積為6.64萬㎡ ，環比下降60.21%；成交面積為23.88萬㎡ ，環比上升55.72%，其中蕭山區成交面積占比約為69.14% ，臨平、錢塘、上城、濱江及西湖五區成交面積均低于1萬方。全市商業物業成交價格為29598元/㎡ ，環降同升。

2024年Q1，杭州八區合計供應面積2.96萬㎡；成交面積21.13萬㎡，套均價557.18萬元。Q1主城區商業庫存1.09萬套，去化周期為30.1(12個月為基準)。

富陽、臨安兩區合計供應面積3.68萬㎡，成交面積為2.75萬㎡，套均價201.87萬元。Q1兩區商業庫存4904套，去化周期為46.8(12個月為基準)。

具體到杭州三大市級商圈，從供應面積看，本季度拱墅、蕭山兩區商業銷售類物業供應量較同期下調，上城區供應增長至2萬方左右； 從成交面積看，上城拱墅兩區商業銷售類物業成交量較同期下調，蕭山區成交增長至17萬方左右。

05未來供應

年內預計入市商業項目體量約173萬方

2024年預計有173萬方左右商業項目（含存量調改）入市，約3成項目在蕭山區。日耀漣里、德信中心、ICON等受關注度比較高的項目均有望在年內入市。

· 從項目體量看：五萬方內的商業項目占到本年預計供應總量的38%，在五萬與十萬方之間體量的項目規模占比達43%。當前市場上開發運營商還是以中小型商體為主流，以便于對經營模式進行創新，更精準地定位目標消費群體。

· 從開發商類型看：浙江本土攜手知名商業地產開發商積極拓圈，西投銀泰城、嘉匯里預計在2024年開業。近些年內，恒隆廣場、江河匯綜合體、望江新城K11、文暉嘉里中心、世紀城SKP、光環夢中心等旗艦項目都將進入杭州市場。

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