房地產很慘，GDP很好。

統計局發布Q1數據，GDP增長5.3%，居民可支配收入增長6.2%，固投比2023年加快1.5個百分點，失業率同比下降。怎么看，都很好，都超市場預期。不是一般的好，是很好。

反觀房地產各項數據，繼續整體趴窩。有一點好消息，但基本上還都是壞消息。

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看房地產價格，好消息是：環比降幅收窄，壞消息是：同比降幅擴大。

四大一線城市新房價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；而同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點。二三線城市新房價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同；而同比又分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.9和0.7個百分點。

一線城市二手房售價環比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點；而同比大降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點。深圳最猛，同比降7.4%。二三線城市二手房售價環比均降0.5%，降幅均比上月收窄0.1個百分點；而同比則分別下降5.9%和5.7%，降幅比上月分別擴大0.8和0.6個百分點。

大略回顧，全國新房已經連跌了10個月，二手房連跌了11個月。

對應于2021年Q1本輪房價最高值，深圳到2024年Q1，二手房真實價格到底跌了多少，相信各位心中自有算盤。

看各項先行指標，繼續一塌糊涂。有多一塌糊涂？可能都是創下歷史上Q1單季度最低值。

房地產開發投資在今年Q1大降9.5%，住宅更是大降10.5%，歷史上我沒查到有比這更慘的Q1。

住宅新開工量從2021年Q1的2.71億平米，降到2024年Q1的1.25億平米，降幅54%。四個年度的Q1增減數分別為+30.1%、-20.3%、-17.8%、-28.4%，今年的Q1下跌最深。

住宅銷售量從2021年Q1的3.23億平米跌到了2024年Q1的1.89億平米，降幅41%。四個年度的Q1增減數分別為+68.1%、-18.6%、+1.4%、-23.4%，亦是最深。

住宅銷售額從2021年Q1的3.51萬億元跌到了2024年Q1的1.85萬億元，降幅47%。四個年度的Q1增減數分別為+95.5%、-25.6%、+7.1%、-30.7%，同。（以此計算，全國一手住宅均價自2021年Q1高點至2024年Q1，跌幅1成，從10842元/平米跌到9779元/平米。全國均值只代表一個趨勢，具體你所在的城市、區域、你家的房子，跌了多少，要自己算）。

而住宅待售面積從2021年Q1的2.4億平米，大升至2024年Q1的逼近4億平米（39458萬平米），待售量四年大升65%！

所有數據里面，最令人擔憂的也許是個人按揭貸款走勢，大家自己看。

從以上看，大體上是一個逐浪下跌的曲線，反彈之后，是更深的下跌。

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但你和宏觀數據對比，這個反差太大了。GDP不是一般好，是非常好。這讓很多人覺得，自己的體感有問題。尤其是我們這些搞房地產的，完全是……“瘋了”（這么好的數據，股市反而塌了，一點都不夠“唱響”，股民兄弟們，你們必須要一邊吃韭菜一邊反思！）。

如果你捂著GDP那些數據，看房地產這些數字，那答案不待言：一定要繼續給政策支持，多猛的政策都不過分。但如果你再結合起來看，就會有個問題：數據這么好，房地產為什么還要支持？這樣子完全可以不需要房地產都行啊。

關于體感上的反差，不是這次出現的，去年全年GDP發布時討論就很多了。我當時也寫了一篇文章《》，不贅述。

如果這樣來結合著看，我倒是認為，有必要把我之前的兩個看法在此重申。

1）市場低估了決策層去“房地產化”的意志。

過去這2年，全行業，包括房企、中介、房東、買房人，都沉浸在“政策救市”這樣一個大邏輯中。整個市場，包括樓市、股市，都在不斷上演：小作文——證偽/證實——成交發射升空/股市短暫大漲——再回落、郁悶、繼續等待小作文……如此不斷重演。

我自己一向對政策沒有太高期待，所以在比較早的時候我認為，這一輪的政策基調將是：“小步快走”，而不會有人們期望的大開大合。所以我屢次的建議是，“放棄僥幸”，不要再指望著市場再像以往那樣重復一波。這個背后的原因便是，市場低估了決策層“去房地產化”的決心和意志，當然就是我這樣，我也低估了，我也沒想到可以如此“穩”。尤其當“14號文”出臺之后，我認為任何人再沒有任何理由抱有僥幸心。

如果在去年你還對此心存幻想的，那么在現在這個Q1季節，當你看到了這些GDP、CPI、居民收入這些數據，應當清醒了。房地產的政策支持會一直有、不斷有，但是，這個政策不會是為了讓它重新回到原來在GDP中的位置，而是讓它不拉后腿/少拉后腿。房地產都塌樓塌成這個樣子了，經濟還能“如此之韌性十足”，還想什么呢？

2）調整是“周期性”還是“結構性”的？

這是我們的房地產行業最重要的問題，我在去年的時候提出過。當時在跟同行、券商交流時，大家對這個問題是有爭論，或者說不愿意相信是后者。但大家都承認，它是第一位的房地產宏觀問題。

所謂“周期性”調整，就是說房地產還在大周期內，“蕭條-復蘇-繁榮-衰退”重復上演，有高峰有低谷，而且下一個低谷高過上一個低谷，下一個高峰超過上一個高峰。過去30年我們的房地產經歷過好幾輪小周期、中周期，但是從“2001（WTO后）-2019（大流行前）”基本上是一個中國大順風的大周期。市場不懼調整，每一次下跌都是買入的機會。

而所謂“結構性”調整，就是說國家的經濟結構在轉換，整個國家的經濟增長不再繼續依賴房地產，需要尋找新的經濟引擎。資金、資源等生產要素，會逐漸從房地產這個巨大的吸金池轉向別處。作為家庭，房地產也將逐漸不再是財富增值的第一承載器。就像汽車行業曾經在美國的地位，后來逐漸讓位于今日的“FAANG”，或者未來“瑰麗七壯士”一樣。

要弄清楚這個問題最重要。結合著今日城市化水平、房價水平、居民購買力以及國家決策等等，等等，我想會越來越多人接受后者。但是大眾在邏輯和思維上，相信還會有一段時間轉不過來。包括統計局，我今天看他們的說法，依然還是一個“大周期”思維。很簡單，對于房地產未來如何大家都不清楚，但有一點已經達成共識：那便是，房地產幾乎毫無可能再回到2021年的高峰了。

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如此，假如本輪是“結構性”的調整——我個人建議開發商，不如直接相信它就是，那樣更好做決策調整——相比于判斷，開發商時下更需要堅決行動。那么，它在提醒我們一個很重要的事兒：就是，預測短期的底部到底在哪兒，其實已經一點兒都不重要了。因為就是那個底部已經接近到了，市場也不可能再恢復過去的高度，剩下的，更多也就是不斷的震蕩。

一線城市4月份的成交，我相信還是會不錯的。得益于政策的力挺，“小陽春”能從3月扛到4月。同時，二手房價格的下跌也出現了趨緩的跡象。如果說底部，那么，底部的證據是更多了一些。但這不能說明什么，尤其不能說明，政策可以不用出了。如果政策不繼續（以及不加大力度）的話，這個10萬億級的大行業，可能還是會表現出令人沮喪的波動。還是一如既往，一邊我們會看到成交量在上升，而另一邊我們也會看到掛牌量也在上升。

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