四川
前些年，天府新區(qū)熱，很多人跑來問我天府新區(qū)房子怎么買。
近幾年核心城區(qū)熱，很多人又跑來問我成都核心5+1區(qū)的房子怎么買，特別是成華區(qū)，問的人很多。
可以說成都購房者，總是哪個城區(qū)熱就喜歡往哪個城區(qū)跑，一直在模仿、跟隨，少有人考慮買房核心本質(zhì)，更多是碰運氣的無頭蒼蠅，運氣好的歪打正著，運氣差的深陷泥潭。
作為2023年成都二手房成交量最大的城區(qū)，成華區(qū)熱度確實如日中天。
成都樓市論熱度，前些年是天府新區(qū)，近幾年是成華區(qū)。
購房者只知道某些城區(qū)樓市熱，喜歡追熱買房，卻不去考慮為什么熱，能熱多久？
我每次問購房者，為什么要考慮買這些熱度高的城區(qū)，得到的回答往往是認為這些區(qū)發(fā)展好，有潛力。
再細問為什么認為有潛力？
答案則是聽別人說、大家都這么認為。
很多時候，購房者買房都是盲目的從眾，以曾經(jīng)和現(xiàn)階段的火熱，去判斷未來哪里潛力大，漲的多。
追熱，主要是目前購房者買房，依然更多在考慮以何種手段達到利益最大化。
但由于購房者對行業(yè)的不了解、城市發(fā)展的不清晰，使得他們存在嚴重的信息滯后。
他們想要利益最大化，卻不知道哪里能利益最大化，只能聽別人說，看別人分析，或者看哪里前面有人掙錢了，就一窩蜂往哪里擠。
我想告訴大家的是，房子不是哪里現(xiàn)在熱度高，哪里未來就有價值，而是未來哪里有居住需求，哪里才有價值！
判斷區(qū)域潛力，短期可以只看需求有多大，這個需求可以是自住也可以是投資，但長期則看區(qū)域未來居住需求有多強烈。
因為前期的投資客可以把房產(chǎn)賣給后期的投資客，但后期的投資客呢？
投資不可能無限延續(xù)，買房投資最終是以買賣形式賺取差價或者租賃賺取收益，只有足夠的居住需求托底，投資群體才能順利將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自住群體手中變現(xiàn)，不然后期的投資客就是完美的接盤俠。
為什么前些年，天府新區(qū)樓市可以大熱，近兩年熱度降低？
就因為短期大量自住需求和投資需求涌入，最后沒有足夠的居住需求托底。
前些年，高速城鎮(zhèn)化階段，大量人口涌入成都，龐大的居住需求隨之而來，同時隨著文化經(jīng)濟的提升，成都本地居民的改善居住需求也大量增加。
曾經(jīng)大家多是居住在三到六層磚混結(jié)構(gòu)的筒子樓或者單元房，甚至是老平房。
老城區(qū)的確有最好的交通位置，最強的基礎(chǔ)配套和文化歷史底蘊，但由于建設(shè)早，無論是住宅的品質(zhì)和還是街道的設(shè)計，都越來越難以滿足現(xiàn)代城市高速發(fā)展的需求。
相比起隨處可見的老舊的街區(qū)，大家更向往為數(shù)不多高樓大廈、寬闊馬路的新建區(qū)域。
我們可以看見，攀成鋼從老廠區(qū)到千億級的城市新區(qū)的成功。
我們可以看見，金融城、大源爆發(fā)式成為頂流板塊的崛起。
前些年，天府新區(qū)也的確能吸引到人，因為那個時候新建城區(qū)的高顏值能很好滿足部分購房群體居住改善的需求。
快速的發(fā)展，美好的規(guī)劃，大量的新建樓盤，配合上開發(fā)商的宣傳投入，推高預(yù)期，使得大量投資需求涌入。
一定的自住需求+大量的投資需求，短期內(nèi)推高價格是在所難免。
但長期看，天府新區(qū)樓市疲軟也是意料之中，所以2020年開始，我就一直在告訴成都購房者天府新區(qū)樓市的問題。
雖然天府新區(qū)，這些年發(fā)展日新月異，高樓林立，街道寬敞，公園水景、綠化漂亮，我們必須肯定，天府新區(qū)的發(fā)展。
但在樓市方面，天府新區(qū)并沒有趕上好時候，也沒有遇到好位置。
天府新區(qū)，不同于攀成鋼、金融城、大源。
時間上，起步晚，正好趕上城鎮(zhèn)化增速將出現(xiàn)放緩，人口負增長。
位置上，天府新區(qū)位處郊區(qū)，不具備強勢的交通能力和人口輻射范圍。
在這個基礎(chǔ)上，這些年大大小小城市都在建新區(qū)，高樓大廈、寬闊馬路已經(jīng)太多了。
當高樓大廈、寬闊馬路被無限復(fù)制在各個城市，習以為常時，大家才會幡然醒悟。
城市是生存的空間，更是文化的載體，新區(qū)最大的挑戰(zhàn)是，難以實現(xiàn)真正的工作生活綜合發(fā)展。
大家回頭想一下，成都近這些年最火的文旅新地標。
前有太古里，后有東郊記憶。
太古里熱度一直居高不下，而現(xiàn)如今的東郊記憶也是迅速崛起。
它們?yōu)槭裁茨艹晒Γ?/p>
因為它們不是復(fù)制粘貼，它們有不一樣的優(yōu)秀。
我認為，城鎮(zhèn)化絕非高樓大廈和寬闊馬路的無限組合的延伸。
大高樓、大廣場、大馬路已經(jīng)成為了多數(shù)城市的“標配”。
中央商務(wù)區(qū)高樓林立，主干道寬闊整齊、貫穿新城。雷同的規(guī)劃，雷同的建筑，雷同的景觀
一些縣城的新區(qū)很多地方甚至和大城市的新區(qū)，沒有太大差別。
所有的城市，越來越像同一個城市。
正如作家韓少功在《閱讀的年輪》說的那樣：“水泥和玻璃，正在統(tǒng)一著每一個城市的面容和表情，正在不分南北地制定出彼此相似的生活圖景。”
當新城新區(qū)大量出現(xiàn)，大家對這類大同小異復(fù)制粘貼式的新城已經(jīng)習以為常時，購房者自然就會開始對它們進行篩選。
（想了解成都樓市的朋友，建議到公眾號“不魚說房”翻看以前的文章，有很多成都樓市具體的分析以及數(shù)據(jù)、規(guī)劃，對購房思路是有幫助的。）
也就可以理解，為什么現(xiàn)在天府新區(qū)熱度降低，熱度又回到了5+1區(qū)。
不是大家現(xiàn)在不喜歡新區(qū)、新城了，而是以前沒有太多選擇空間，現(xiàn)在選擇空間多了，大家會選擇更能滿足自己需求的新區(qū)、新城了！
更準確的說，不是熱度又回到了5+1區(qū)，而是熱度集中在了5+1區(qū)的新房、新版塊、新區(qū)域上面了。
5+1區(qū)現(xiàn)在每個城區(qū)都有新板塊，新區(qū)域，相比起天府新區(qū)，它們有更好的交通位置，更綜合的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，與此同時還有老城豐富的文化歷史底蘊。
有更好的選擇，購房者自然會開始考慮更好的。
而沒有足夠的居住需求托底，天府新區(qū)的樓市，就需要降低價格門檻去吸引居住，要么就是在細化需求，確保競爭力。
降低價格門檻換取需要，主要是以剛需、剛改小區(qū)為主。
細化需求確保競爭力，主要是以豪改為主，既然一般產(chǎn)品比不過5+1區(qū)新板塊，就做5+1區(qū)新板塊基本做不出來的高端豪改小區(qū)。
所以我們目前可以看見，天府新區(qū)這幾年降價大的主要是剛需、剛改小區(qū)，但豪改小區(qū)相對好一些。
因為細化需求后，競爭沒有那么強烈，但只要5+1區(qū)有條件成規(guī)模的做出這類豪改產(chǎn)品，天府新區(qū)的這類豪改競爭力同樣也會下滑。
講到這里，大家可能也就理解，為什么近幾年成華區(qū)熱度會這么高。
因為5+1區(qū)有足夠的居住需求托底，而成華區(qū)目前能連片打造的地最多，吸收居住需求的能力最強。
最后，就是5+1區(qū)熱度能持續(xù)多久的問題？
其實看到這里大家應(yīng)該也能明白，熱度能持續(xù)多久，需要看它們能有多少居住需求。
而目前看，5+1區(qū)怕是在肉眼可見的未來都會有較強的居住需求……
我希望大家記住，房產(chǎn)的價值理應(yīng)是文化、配套、位置、品質(zhì)和個人喜好等諸多因素綜合的產(chǎn)物，需求確實是核心，但居住才是基礎(chǔ)。
房子最終還是拿來住的，不是嗎？
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