過去這段時(shí)間，地產(chǎn)圈子內(nèi)最受關(guān)注的就是各家房企的2023年年報(bào)了，出爐的數(shù)據(jù)可謂是冰火兩重天，央國(guó)企和民企之間的差距越拉越大。

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根據(jù)15家重點(diǎn)上市房企財(cái)報(bào)顯示，只有4家凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，他們是央國(guó)企華潤(rùn)、中海、招商和綠城，其中華潤(rùn)、中海更是以313億、256億豪奪前二，成為地產(chǎn)新的帶頭大哥。

而民企的年報(bào)則沒有一點(diǎn)起色，盈利大幅縮水甚至虧損仍是常態(tài)。

千億房企碧桂園，陷入停牌延發(fā)年報(bào)，今年3月份權(quán)益合同銷售額僅為43.0億元，同比去年暴跌83%。

雅居樂、中駿集團(tuán)、旭輝等現(xiàn)金短債比都不足50%，賬面現(xiàn)金嚴(yán)重告急。

融創(chuàng)雖較早完成了債務(wù)重組，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率則首次攀升超過了70%，正邁向資不抵債的境地。

就在這一片民企“大敗局”的氣氛中，有4家民企成了“異類”，穿越了大量出清的行業(yè)周期，表現(xiàn)異常穩(wěn)健，在2024年1-3月房企銷售排名中穩(wěn)居前20，甚至還有2家位列前10，他們就是：

龍湖、濱江、美的置業(yè)、新城控股。

在2023年如此困難的行情下，他們到底做對(duì)了什么，避開了民企集體性暴雷活下來了，背后的原因值得深思。

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首先是均衡發(fā)展，不僅是住宅，這些房企布局了其他可以造血的業(yè)務(wù)，雞蛋放在不同籃子里，這樣才能更好抵御風(fēng)險(xiǎn)。

比如龍湖，其年報(bào)顯示2023年其股東應(yīng)分利潤(rùn)為129億，核心稅后利潤(rùn)率8.7%，這個(gè)利潤(rùn)放在當(dāng)下市場(chǎng)很不簡(jiǎn)單。

剖開了看，龍湖的商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)、代建這4個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了60%利潤(rùn)之多，可謂是多邊形戰(zhàn)士，即便住宅市場(chǎng)下行，其他業(yè)務(wù)可以自己造血，長(zhǎng)期提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，這點(diǎn)讓很多民企望其項(xiàng)背。

當(dāng)然，這些業(yè)務(wù)也得益于龍湖多年以來布局投入，前些年其他房企還在高周轉(zhuǎn)高杠桿，而龍湖每年將銷售回款的10%投入到投資性物業(yè)中，當(dāng)時(shí)在地產(chǎn)擴(kuò)張上“小步慢跑”，才有了如今的現(xiàn)金流反哺。

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其次在于，這些民企拿到了能續(xù)命的融資——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

在民企現(xiàn)金流困難的當(dāng)下，靠項(xiàng)目銷售回款來還債肯定是不夠的，必須在融資渠道上殺出一條血路，有人說民企不是融資難，事實(shí)上還是有路子的。

比如新城控股，2023年，新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約140億元，目前仍有約400億元估值的投資性物業(yè)處于未抵押狀態(tài)，這些真金白銀都可以用于償還今年到期的公開債務(wù)。

比如龍湖，截至2023年底，公司經(jīng)營(yíng)性物業(yè)融資約474億元，平均融資成本不到4%，這個(gè)比例是很低的，基本和央國(guó)企同一水平了。

另外，龍湖已經(jīng)有70座左右商場(chǎng)用于融資，還有40座左右，今年計(jì)劃新增200億元的融資，這些融資可以覆蓋2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億了。

其實(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是政府主動(dòng)扔給民企的“救命繩”，1月上面出臺(tái)了相應(yīng)政策讓商業(yè)銀行幫助優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，言下之意，有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)作為籌碼的民企優(yōu)等生，才能拿到玩家門票。

尤其是在刺激消費(fèi)的當(dāng)下，商業(yè)對(duì)民企的重要性熠熠生光。

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還有一點(diǎn)值得一提，當(dāng)下行業(yè)劇變，操盤思維也發(fā)生了翻天覆地的變化，過去的民企盲目擴(kuò)張全國(guó)區(qū)域，重規(guī)模高周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)泥沙俱下。

而如今，各大房企開始縮編精簡(jiǎn)人員，深耕大本營(yíng)，把優(yōu)秀團(tuán)體聚焦高能級(jí)城市核心板塊，只有具備如此戰(zhàn)略眼光與運(yùn)營(yíng)能力管理層的房企才能活下去。

比如濱江集團(tuán)，從開始建房子就重倉(cāng)一個(gè)城市——杭州，過去五年，他們?cè)诤贾萦?0%-80%的區(qū)域占比，并計(jì)劃省外的項(xiàng)目不超過10%，而省外主要目標(biāo)也是上海這種地產(chǎn)龍頭城市。

大家都知道，杭州借著G20和亞運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，過去5年發(fā)展勢(shì)頭非常迅猛，頗有中國(guó)第5城的氣勢(shì)，土地價(jià)值相應(yīng)大幅攀升，房?jī)r(jià)漲到了均價(jià)3萬多。

濱江集團(tuán)從中分到了一大杯羹，連續(xù)兩年都是杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜雙料冠軍，其營(yíng)收更是連續(xù)5年增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)連續(xù)4年增長(zhǎng)，這個(gè)在行業(yè)內(nèi)實(shí)屬罕見。

在正確的城市里越聚焦越正確，深耕一個(gè)核心城市，不攤大餅，穩(wěn)住利潤(rùn)，這個(gè)是少數(shù)民企能活下去的法寶。

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當(dāng)下民企的困局令人唏噓，以前房企百?gòu)?qiáng)榜上多半都是民企，現(xiàn)在民企成了少數(shù)派。

但正因?yàn)橛羞@些少數(shù)派的示范，已經(jīng)暴雷或者快暴雷的房企才看得到希望，大浪淘沙下，最后能留下來的必定是精華。

關(guān)注大爆炸運(yùn)氣大爆發(fā)