文︱鄧飛

四月十日，立法會通過財政司長在預算案動議中提及的《2024年印花稅（修訂）條例草案》。雖然在撤辣之后，有市場資料顯示，在大增的交投量中，似乎賣盤量高于買盤量，樓價雖然止跌，但并無大升，因此有國際知名大行預測，香港樓市仍然會再下跌5%至10%。

筆者認為，現(xiàn)在已經不是撤銷辣招是否有效的問題，不是撤辣之后能否讓樓價回升的問題，而是從中長期來看，政府對土地房屋持什么樣政策的問題：是基本以市場主導，偶然用稅務政策來加以調節(jié)；還是政府長遠土地房屋政策有一個明確的原則，例如房住不炒，從而令房價固然不會大跌，但也不會大升或者持續(xù)不斷地上漲，從而令香港經濟逐步擺脫對土地房屋的依賴。我對這兩種政策取向并無取舍，關鍵是希望政府有比較明確的發(fā)展理念和原則，因為這關乎不同階層市民的買樓上車和資產管理的期望。

先講市場主導，俗稱“辣招”的樓市需求管理措施，從實施到撤銷，歷經十三年之久。有趣的是，當初特區(qū)政府在實施辣招之時，似乎并沒有考慮這是一項長期存在的措施，更多是對當時非常熾熱的樓市的一項即時反應的措施。樓價由高漲不下，變成迅速平穩(wěn)，不是透過增加土地房屋供應來達至，不是供給側的管理，而是從壓抑需求的角度來平抑樓價。外來的、炒賣的非自住需求，固然被高額的印花稅即時制止了，同時自住的剛性需求也因為供應的減少和其他經濟因素而同樣被壓抑下來。

再加上近年外圍經濟因素的影響，例如全球增長放緩、利息持續(xù)增高，下跌的樓價并未令上不了車的市民變得更易上車，賤物斗窮人的現(xiàn)象持續(xù)存在，更令擁有樓宇或者供樓的市民承受因樓價下滑而資產價值下滑的痛苦，一項本來不是長期的政策最終產生了長期的政策效應，但市場和不同階層的市民仍然難以從這項產生了長期效應的臨時政策去了解政府對土地房屋的政策取向，無法由此規(guī)劃自己的買樓上車計劃和資產管理。

因此，我當然支持政府撤辣，當然不會因為撤辣之后，樓市交投量上升但樓價仍然未有擺脫下跌陰霾，就質疑政府的撤辣做法和撤辣時機，這我是不會去質疑。我是希望政府對土地房屋有一個比較清晰明確的取態(tài)。從政府過去在今屆立法會的表態(tài)中可見，政府對于手中掌握的、未來可以掌握的土地供應量和公私房屋供應量，有著前所未有的自信。政府完全可以透過控制土地供應的數(shù)量和開發(fā)次序，以及調整長遠房屋策略中的公私營房屋7:3的比例，從而讓樓價在中長期都可以處于不再持續(xù)大幅度上漲的態(tài)勢。

但是，不會再持續(xù)大幅上漲，不等于可以長期穩(wěn)定在平穩(wěn)而保持合理漲幅的水平，仍然有可能出現(xiàn)因為供應越來越多，或者預期供應越來越多，外圍美元息口似降還升等因素的沖擊之下，再次出現(xiàn)樓價持續(xù)下降，繼而負資產大增，有?階層市民的資產財富減少，但有住房剛性需求的市民又上不了車的困局，進而影響銀行、裝修、建筑、法律、地產代理等一系列靠樓市吃飯的相關行業(yè)。

《漢書·食貨志》有云：“谷賤傷農，谷貴傷民。”意思是作為糧食的谷物，價格太便宜或者太貴，都會傷害不同階層的人民。今日香港的樓市，其實道理一樣。那怎么辦？“善為國者，使民毋傷而農益勸。”治理一個國家和治理一個城市，道理一樣，貴在平衡，無過無不及。

政府要透過例如《長遠房屋策略》等文件，明確地宣示未來土地房屋政策的取向，到底是房住不炒，平穩(wěn)發(fā)展還是自由市場等等，從而讓想上車的市民能夠有所規(guī)劃，使已經有樓的市民能夠重組自己的資產管理，也讓投資者知道如何調整對與房地產相關行業(yè)的投資的增減。當然，同時也考慮土地房屋增加供應之后，地價和與房屋相關的稅務收入，對政府公共財政的收入帶來什么影響，畢竟現(xiàn)時結構性財政赤字的風險不容輕視。最根本一項，就是地產將繼續(xù)作為引領香港經濟發(fā)展的重要增長點和引擎式行業(yè)，還是尋求新的增長點，讓地產成為輔翼香港經濟發(fā)展的較為平穩(wěn)的行業(yè)？這是需要政府有明確的長遠發(fā)展原則和有所決斷的。

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