海南陵水土福灣的樓盤。陳標志/攝

“開發商已分兩次將購房款返還給我了。”

中房報記者 陳標志丨海南陵水報道

4月10日，北京女律師楊婷婷向中國房地產報記者確認，目前二審判決結果已出來：一審部分判決結果被撤銷，確認了開發商和房產中介機構需共同承擔賠償責任。

對于這樣的結果楊婷婷表示“基本滿意”。但她在長舒一口氣之后，內心又是五味雜陳。

一次三亞旅游度假，卻陰差陽錯地被房產中介帶至40公里外的陵水土福灣購房。自此，作為一名北京執業女律師，卻走上了長達7年的維權之路。

所幸的是，案件的終審支持了她的大部分訴求，136萬余元的購房款（認購金）在7年后也悉數回到她的手里。

在紛繁復雜的樓市里，女律師楊婷婷的遭遇并非個案，類似的涉房矛盾糾紛每天都在發生。透過這起案件，我們應該要汲取怎樣的教訓，背后又有著怎樣的反思呢？

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已退還全部認購金

收到二審判決書后，楊婷婷并不覺得意外，因為判決結果與她預料的差不多。

“在庭審前，雙方被召集坐下來進行了一次調解，她做了一些讓步。”楊婷婷說，海南購房一事，前前后后折騰了她長達7年之久，“我已身心疲憊，不想再在這件事上耗費太多的精力和時間。”

7年前，北京女律師楊婷婷在三亞度假期間，被街頭散發房產廣告的中介人士帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長灘項目看房，并當場認購了“一期8棟1804號”房源，之后支付了超過30%的購房首付款，即136萬余元認購金。（詳見本報《消失的“1804”：女律師海南購房維權7年未了丨深度》報道）

后來楊婷婷得知，清鳳海棠長灘項目根本就沒有“1804號”房源，該項目高層建筑最高才15層。

在多次交涉無果、投訴無望的情況下，2023年1月，楊婷婷將項目開發商陵水陽光實業開發有限公司（以下簡稱“陽光實業公司”）、房產中介機構房歌（海南）信息科技服務有限責任公司（以下簡稱“房歌公司”）訴至陵水縣人民法院。

楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長灘認購協議》，退還136萬余元認購金，以及要求開發商等承擔雙倍返還認購金136萬余元的違約責任。

2023年5月29日，陵水縣人民法院對此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項訴求，即確認楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長灘認購協議》解除，陽光實業公司返還楊婷婷136余萬元認購金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

楊婷婷對一審判決不服，上訴至海南省第一中級人民法院。

日前，海南省第一中級人民法院對此作出二審判決：維持原審判決的第一、第二項，即確認雙方的認購協議解除，陽光實業公司返還楊婷婷136余萬元認購金；撤銷原審判決第三項，判令陽光實業公司賠償楊婷婷的利息損失，房歌公司承擔賠償利息損失的連帶責任。

記者了解到，目前，開發商已將136萬余元認購金返還給了購房人楊婷婷。

“開發商先后分兩次將認購金返還給我，二審前退了我100萬元，二審判決后將余下的認購金返還給了我。”楊婷婷告訴記者，現在還有賠償利息損失，下一步她將向法院申請執行。

此前，陽光實業公司方面相關人士也回應記者，“法院怎么判，我們將執行法院的判決結果”，并表示“已支付了楊女士部分款項”。

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開發商未獲證預售屬違法

那么，案涉的“1804號房”是不是“空號房”？

記者從二審判決書上了解到，經法院查明，陽光實業公司于2017年5月25日取得清鳳海棠長灘項目《建設工程規劃許可證》。根據該項目的總平面圖，案涉認購協議所涉的8棟樓僅有15層。

法院認為，除了根據規劃許可證和總平面圖顯示，案涉項目8棟僅能修建15層之外，陽光實業公司未能舉證證明其曾經取得18層的規劃許可。

陽光實業公司在二審中辯稱，案涉項目無“1804號房”屬于“不可抗力”，即清鳳海棠長灘項目此前已經陵水縣發展和改革委員會備案，系政策原因調整不能建設至18層。

對于陽光實業公司的上述辯解，法院認為與事實不符。法院認為，陵水縣發改委僅對案涉項目進行備案，并不審批許可建設工程的內容，陽光實業公司能夠建造多少層，取決于其能否取得政府規劃部門的規劃。

陽光實業公司主張其未能履約系因政策調整原因，法院認為該辯解缺乏理據，不予采納。

二審判決書載明，陽光實業公司在未取得商品房預售許可證等前提下，與楊婷婷簽訂預約合同，實質上是通過預約合同方式規避了商品房預售許可的強制性規定。雖然沒有取得預售許可證不影響案涉認購協議的效力，但這并不代表陽光實業公司在取得預售許可證之前能夠開展商品房預售行為。

據此，法院認為，陽光實業公司在取得商品房預售許可證前，與購房人簽訂案涉認購協議，違反了國家關于商品房預售管理的強制性法律規定。

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開發商、中介共同賠償利息

那么，開發商是否需要向購房人楊婷婷進行賠償呢？

法院認為，陽光實業公司在取得商品房預售許可證和建設工程規劃許可證之前，并不確定案涉項目8棟能否建設至18層；但在簽訂案涉認購協議時，其向楊婷婷隱瞞了未取得預售許可證和規劃許可證的情況，違背了如實告知和誠信信用的先合同義務，造成楊婷婷的信賴利益損失。

法院據此認為，陽光實業公司的締約過失行為，造成楊婷婷信賴利益的損失，應當予以賠償。但對楊婷婷的信賴利益損失的確定，主要是其資金被占用期間的利息損失。

法院認為，作為購房人，楊婷婷亦負有審查案涉項目是否取得預售許可的合理注意義務，其在簽約過程中未審慎審查，主張陽光實業公司構成欺詐，要求雙倍返還認購金于法無據。

也就是說，楊婷婷主張“雙倍返還認購金（即賠償136萬余元）”的訴求，未獲法院支持。

那么，作為房產中介機構的房歌公司，在本案中該不該承擔連帶責任呢？

法院認為，房歌公司作為專業的房地產中介公司，明知案涉工程尚未取得建設工程規劃許可證和商品房預售許可證，仍然代為銷售房屋且代為收取楊婷婷支付的認購金，違反了《城市房地產管理法》的相關規定，應與陽光實業公司承擔連帶責任。楊婷婷訴請房歌公司與陽光實業公司承擔連帶責任，于法有據。

值得一提的是，楊婷婷向法院提交清鳳集團官網資料、清鳳集團及房歌公司的工商登記資料等證據，以證明清鳳海棠長灘項目實際投資人清鳳集團、開發商陽光實業公司及房屋銷售公司房歌公司實為一家公司，歸清鳳集團管理。

房歌公司對該證據的真實性予以認可，但認為“無法達到證明目的”。房歌公司稱，事實上，陽光實業公司和房歌公司是獨立經營的兩家主體，不能僅憑工商登記信息來認定雙方存在關聯關系。

陽光實業公司則表示，對該證據真實性、合法性不予認可，且與陽光實業公司無關，陽光實業公司與清鳳集團沒有任何關聯關系。

法院經審查認為，對該證據的真實性予以確認，但該證據對上訴人楊婷婷的證明目的無直接證明意義。

至此，“1804號房”消失之謎的真相終于在一份終審判決書中得以還原，北京女律師海南購房長達7年維權也終于可以告一段落。但關于商品房買賣等諸多涉房矛盾糾紛，每天仍在上演。從這起案件中，我們將汲取怎樣的教訓？當地職能部門該不該反思市場監管責任？（應當事人要求，本文楊婷婷為化名）