最近有些好消息，盡管下跌市中，市場常常對好消息視而不見。

今天看清明節的出游報告，令人興奮，客單價終于第一次超過了2019年同期——假期3天，國內游客出游1.19億人次，按可比口徑較2019年增長11.5%；國內游客出游花費539.5億元，較2019年增長12.7%，后者增速首次好于前者。這是一個重要指標，在之前的幾年里，這個指標一直被作為人民“節衣縮食 不敢消費”的證據。今次終于反超，總歸是個好信號。也許預示著一點，居民的消費信心慢慢的從驚慌失措中恢復。大家比以前愿意花錢了，是個好消息。

作為重資產的房地產，一線城市也傳來成交量上升的好消息。但和旅游市場相比，不是那么簡單直接。

對一季度的房地產數據，市場存有爭論，集中在兩點：1）“小陽春”有沒有？2）有沒有持續性？

01

從數據對比看，我認為“小陽春”是成立的，盡管這個勢頭依然較弱，盡管其間有許多細節需要甄別，但它還是成立的。這是各方——政策、降價——合力的結果，這是一個好消息，我們在先前的文章里談過《》。

克而瑞數據統計，3月，一線城市新房成交量（面積）環比增187%，高于二三線城市；同比降37%，低于二三線城市。顯示出一線城市在3月的恢復程度，要好于二三線城市。

在二手房領域，以網簽量統計，深圳3月二手房網簽量5196套，環比上升117%，同比升5%。5000套是深圳歷來的枯榮線水平，超越這一數值，帶來的信心意義很大。北京3月二手房網簽量14289套，逼近1.5萬套枯榮線水平，環比升125.5%，同比降35.7%；上海3月二手房成交量2萬套，環比升174%，同比降13%；廣州3月二手房網簽量9373套，環比升93%，同比降24%。

比較可知，深圳是四大城市中唯一一個同比也錄得正增長的城市。這可以理解為一個好的信號，最先調整、調整最狠的城市，有了站穩的苗頭。

使用過戶量指標，深圳二手房在3月的數據走勢也同步。3月過戶3840套，比去年3月仍低2.8%，環比升115%，創下過去12個月以來的第二高。過戶量反映的是過往的市場活動，網簽量存在退房情況，兩個數據相結合來看，客觀度好一些。

由以上看，說3月出現了一個“小陽春”，是沒有什么問題的。月末還出現了上海一個盤賣了接近200億的“歷史最高”，更是鼓舞人心。

02

問題在于，這個“小陽春”的成色和持續性，可能不那么令人放心。或者說，如果要這個復蘇勢頭繼續長一點，仍然迫切需要持續性的政策支持，以及看到更多的證據。

我認為對于3月的樓市變化，有一些其它方面的信息需要正視。

第一，成交量絕對值依然偏弱，行業出清仍在繼續。這個無論是在城市，還是在企業，都很明顯。城市方面上面已經說了，基本上都在枯榮線下方。房企方面，百強房企1季度操盤金額7792億，同降47.5%，比去年同期只是稍微好一點點。3月單月的表現，不能掩蓋整個季度。

如果看前10大房企過去3年的1季度銷售情況，更是直觀，市場壓力還是滿滿的。尤其是萬科面臨的困難，再一次沖擊市場信心，說明行業出清還沒有完成。這個情況下，要說轉向多么樂觀，實在比較難。

第二，成交量的上升來自于價格的調整，需要被看到。

目前的市場分析，對價格調整方面的重視度不夠。就是說，這個成交量的上揚，有政策的因素，也有價格調整帶來的。像股票一樣，價跌量升。這一點在二手房方面表現的非常突出，比如在深圳，樂有家數據顯示，3月份，深圳81.4%的房源成交價低于參考價，而在去年3月，只有26.2%的房源低于參考價成交。1年時間，低于參考價成交的數量激增。在解釋為何今年3月成交量出現大升的問題上，這個價格方面的因素需要給到足夠的分量，因為這是未來的指引。市場出現了調整，一方面可以通過政策刺激來維持住市場信心和交易量，但顯然過往2年的事實不支持這一點，深圳的房價普遍下調了3成以上，不少區域直接是腰斬，本輪調整的擴散度要遠超2008，這些都已經是共識了。這說明了，居民不接受/無力承受過往的價格，只有降下來才行。而價格降下來，他們該買房子還是會去買房子，因為一線城市的剛性需求依然很大。

第三，市場結構出現了雙重分化特征。

看一線城市，我認為有一個特征現在非常的鮮明：市場雙重分化。一方面是新房和二手房的成交分化，另一方面是豪宅和低價房的成交分化。

在前者，二手房的成交貢獻了總體成交的大部分，新房的增加持續低于二手。看起來是，人們更愿意去淘二手房（尤其是低價二手房）。在我看來，這個顯示出，當下階段人們在買房子時，尋求的是“性價比”，其它的都往后排。這個買房主訴的變化，是值得開發商重視的，它直接影響著你的定價和銷售方式。二手房確有產品升級方面的缺陷，但是，相對于預售新盤，它的可見度強，所見即所得，并且不需要等待好幾年。尤其是，新房交房的團建潮，令人失望。當然，還有上面說的原因，二手房降價猛。綜合下來，二手房性價比更好。

在后者，我們也可在各城都看到，現在的樓市成交越來越啞鈴狀。最貴的那一端和最便宜的那一端，都能賣得還不錯，但是最難走的是中間那一端。比如類似上海一日賣掉200億的頂級豪宅，和深圳大量的300萬-500萬以內二手房。

這個特征，我認為需要甄別。人們很容易根據一些非常熱火的個盤成交來推測樓市整體走向，這個是很錯誤的。我先前講過多次：近2年來的樓市結構分化異常突出，好盤好賣，而好盤好賣只說明它是好盤，其它不說明。拿著一兩個好盤賣得好不好，來作為未來樓市的風向標，是沒有任何價值的。正如股市在熊市中，也會有好公司逆勢走強一樣的道理。

頂級豪宅好賣，根本原因是稀缺、壟斷性強，它所在的地段有護城河，未來難有挑戰者。除此之外，還有限價因素而產生的倒掛，這在上海、深圳，都一樣。很貴，反而“更便宜”。而像剛需盤/或者改善盤，有太多的競品不說，還要受到政府大批量建設保障房的預期沖擊，便宜，反而“更貴”。這和平均數會越來越沒關系。

（我在上海拍的恒昌玖里）

03

回暖會否有持續性，上面這三個技術性指標重要，后續的政策也非常重要。坦白說來，3月的“小陽春”就是政策造市，如今的市場高度依賴政策支持。沒有政策支持，可能我們都看不到上述三個特征。故此，若要持續下去，必得政策持續加力，否則很容易像以往一樣再次曇花一現。

關于這一點，我有個很好的解釋，為何這次一線城市的恢復比二三線城市好？原因是，政策放松今年以來開始擴散到所有的一線城市了，令他們重演了先前大放松的二三線城市的樓市格局。但如果就此認為政策可以結束，那可能就大錯特錯。

希望在4月份，能夠看到越來越多的好消息。再說三遍：買房子的童鞋，不需要捉急，調整的季節里，正可慢慢淘好貨。下面的時間里，你會看到許多標題會制造焦慮，就像過去每一次一樣。這非常正常，不要苛責外物，自己的想法自己要弄清楚。再有，重要的是尋找與自身匹配度最高的個盤，不是看樓價走勢。

樓市交流，備注加V：budao2000。