萬科絕不會(huì)暴雷，雖然市場上關(guān)于這家千億房企的負(fù)面新聞越來越多。

其實(shí)單看經(jīng)營效率，萬科并不比已經(jīng)暴雷的房企三巨頭更高，比如過去五年，萬科的平均凈資產(chǎn)收益率為13.4%（每100塊自有資金可以賺13元），而剛剛暴雷的碧桂園為18.8%，甚至比萬科還要高出不少。

當(dāng)然，碧桂園23年的財(cái)報(bào)遲遲發(fā)不出來，用的是2018---2022年的數(shù)據(jù)，如果算上去年，兩者的凈資產(chǎn)收益率應(yīng)該相當(dāng)，也就是說，就管理水平而言，郁亮并沒有比楊惠妍高出多少。

此外，雖然萬科早在18年就喊出了「活下去」的口號(hào)，但集團(tuán)行動(dòng)其實(shí)跟恒大一樣，也是在拼命擴(kuò)張、拉杠桿。從2015年那波地產(chǎn)牛市開始，其資產(chǎn)負(fù)債率從78%最高干到2019年的85%，并不比恒大收斂多少。

期間，萬科還在2015（684億）、2018（1351億）和2019年（1550億）成為房企拿地王，2017和2020年排第二，2016年排第三，反正從來沒掉出過前五。

換言之，萬科「活下去」的口號(hào)也就是喊一喊而已，管理層從來就沒有人認(rèn)真對待過。

萬科董事局主席郁亮

細(xì)想也不難理解。雖然所有人都知道那就是泡沫，未來總有破掉的一天，但看著別家房企銷售額每年千億級別的上漲，作為行業(yè)老大，萬科只能參與其中，錢賺了再說，風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)就當(dāng)沒看見。

按照上面的邏輯，萬科的暴雷就只是時(shí)間問題。但幸運(yùn)的是，萬科在著名的「寶萬之爭」后，傍上了一條巨粗無比的腿--深圳地鐵（持股27%）和深圳國資委。

歷史就是這樣的偶然和諷刺。想當(dāng)初，深鐵接盤萬科時(shí)，市場普遍不看好，認(rèn)為國資入主民營企業(yè)，會(huì)降低企業(yè)活力，結(jié)果不到10年，每一家民營房企都巴不得能跟國資扯上哪怕一丁點(diǎn)關(guān)系。

可能有人會(huì)質(zhì)疑深鐵有能力救萬科嗎？畢竟，即便拿出傳說中的100億，在萬科1.1萬億的巨額債務(wù)面前，也只是杯水車薪，甚至都不夠付一年的利息，即便是在背后的深圳國資委，恐怕也力有不逮。

只能說，年輕人還是too young and too simple，一旦國家決心入場，那就不只能算經(jīng)濟(jì)賬了，以權(quán)化債，就沒有不能解決的債務(wù)問題，10個(gè)萬科都給你擺平了。

中國的房地產(chǎn)周期可能還沒見底，但房企周期應(yīng)該已經(jīng)見底了，萬科就是最后一次考驗(yàn)。