4月1日，深圳房產中介協會披露了一組數據：

2024年3月，深圳全市新房共成交2816套，環比增長184.4%；全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，突破行業“榮枯線”。

實際上，從今年3月起，包括深圳在內的一線城市樓市成交數據，相比去年，都出現反彈。

這種熱度也自上而下傳導至二線城市。

3月上旬，南京新房市場開盤去化率反彈至2022年以來新高；

成都新開盤項目去化率也保持在60%以上的高位水平；

武漢二手房市場則持續升溫至近一年高點

不僅如此，一些豪宅項目也傳來熱銷消息。

3月28日，中海在上海的豪宅項目順昌玖里開盤“一把清”，創造了196.5億元的單次開盤紀錄；

龍湖在重慶北城的高端定制項目龍湖藍湖云河頌吸引大批改善客戶，這些場面讓人感嘆：

仿佛回到了四年前、房地產還如火如荼的年代。

相比以前，現在的“小陽春”確實平淡了，但整體來看，樓市回暖征兆逐漸顯現，房地產正在步入平穩發展軌道。

在這樣的新形勢下，誰能扛住縮表周期，房企又當如何破局、以新模式沖破舊有桎梏？或許從剛結束的房企年報季中能得到一些啟發。

01

房地產還行不行？

這或許是大家最關心的問題。畢竟這幾年行業風險出清、房地產企業接連倒下，外界對房地產的信心可謂“結冰上凍”。

但不管外界信心怎么降，房地產的真實需求是存在的。

龍湖的管理層在業績會上分享了一組數據：

2010年~2016年，全國新房住宅成交面積一直維持在9億平方米，2016年~2021年的平均成交面積大約維持在14億平方米的體量，但這里面有不少投資性需求，而隨著“房住不炒”政策出臺，投資性需求逐步退出，新房市場又回落到9億平方米的體量。

所以，即使市場信心再不足，新房市場的真實居住需求承載量仍然有9~10億平方米。

萬科的管理層也在業績會上分享了類似觀點，郁亮認為，短期來看，房地產市場顯然是超跌了。

一方面，美好生活標準在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間；另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。

很明顯，受市場信心未完全恢復的影響，房地產市場短期承壓。

何時恢復？

招商蛇口管理層認為，隨著政策持續發力，累積的需求有望釋放，下半年會比上半年有更好的機會。今年的市場可能是“前低后高”。

匯豐銀行的研究報告也表示，市場需要數月時間來消化一線城市的政策放松，預計今年房地產行業銷售將在下半年回升。

綜合上述觀點，房地產不會一直萎靡不振，今年下半年就可能出現轉機。

02

房企要如何做才能活到下一輪機會到來？

首先，布局要聚焦。

頭部房企集中度提升。過去兩年，身處跌宕的下行周期之中，房地產市場加速出清。

根據克而瑞數據顯示，2023年1-12月，前十房企銷售金額在百強房企中的占比已從2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半數。

銷售關乎著房企的內生造血能力。要想銷售去化好，一定要選對地段。

聚焦核心城市改善需求。

在TOP10之內，無論華潤、龍湖、綠城等聚焦高能級城市的頭部房企，亦或以濱江為代表的區域深耕型企業。

綠城中國管理層表示，市場正結構性急劇分化，一二線城市及改善型產品韌性較好。我們判斷，未來核心一二線城市以及改善類產品的銷售情況相對可能會更好一些，復蘇也是集中在熱點城市以及改善性住房。龍湖集團管理層表示，龍湖的地產開發航道下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優質項目。

其次，產品要優秀。

能夠贏得市場的一定是那些為客戶提供了好產品的企業。

保持產品力的領先，持續推動產品迭代，是房企生存攸關的另一條紅線。有機構表示，如今房企在產品上的升級超過以往，背后的原因：

一方面，在很多一二線城市的主城區，改善性客群占據主導，對產品十分挑剔；另一方面，土地限價上升給了房企更大的創新空間。

所以，可以看到，最近兩年，產品戰略被放在企業發展的重要位置，包括龍湖、華潤、中海、綠城等頭部房企都在不斷煥新升級產品系列。

比如華潤置地去年整合住宅、商業、商務、代建等領域做了品牌戰略煥新，在人居方面全新推出MIC社區綜合體產品主張，重點是將居住產品的含義從“產品”本身豐富為“生態”概念，主張家、社區、城市的柔性縫合。

龍湖從2022年12月以來也先后發布了御湖境、云河頌、青云闕、硯熙臺等4條全新的高端定制產品線，以差異化的風格契合更廣泛改善需求，在市場內實現熱銷，比如龍湖在西安、成都、蘇州、寧波的云河頌項目基本上開盤都成為區域內爆品、3個月實現100%清盤。

據龍湖管理層在業績會上透露，2023年，龍湖共首開新項目35個，當年平均去化率達到70%，此外，龍湖兼顧簽約質量，強調回款率和毛利率修復，全年實現回款率超過100%。這樣的成績背后很大一部分原因是產品力優勢。

除了布局和產品，財務安全是所有房企“活下去”的底線。這包括兩個方面：負債+現金流。

房企暴雷就是從現金流斷裂開始，而這背后的根本原因則是過去的“三高”模式導致有息負債規模過大。

可以看到，現在還能存活的房企基本上是很早就開始剎車的企業。就拿龍湖來說，2022年就提出轉型，堅持經營性現金流為正，靠內生動力驅動發展，因為龍湖明白，借來的錢都是要還的。

從過去一年的業績來看，轉型已經取得了一些成效，2023年龍湖首次實現正現金流，且是五個航道業務都實現正向經營性現金流；公司的有息負債也從2080億元下降到1926億元。

03

開發業務之外，要突破行業困境，房企還應探索第二、甚至第三增長曲線，這已經成為行業頭部房企的共識。

比如華潤置地形成了“3+1”的業務結構，"3" 即以住宅、公建為主的開發銷售業務，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務，以及以萬象生活為核心的輕資產管理業務；"1" 是圍繞城市建設與運營、長租公寓、康養、和影業等業態為主的生態圈要素型業務。

招商蛇口也形成了開發+資產運營+城市服務三大業務格局，雖然跟開發業務相比，另外兩大業務去年在整體收入中的占比很小，但上漲勢頭很猛，資產運營業務收入上漲超40%，城市服務業務也上漲了約14%。

基于持續多年對經營性業務的投入，以及運營、服務能力與經驗的積淀，2023年初，龍湖開發、運營、 服務三大業務板塊格局，被清晰地展現在外界眼前。

其中，開發業務板塊為龍湖集團地產開發航道，運營業務板塊由商業投資、長租公寓兩個航道組成，服務業務板塊由物業管理、智慧營造航道組成。

龍湖的三大業務板塊清晰地講通了房地產可持續發展的邏輯——開發、運營、服務三大類業務，匹配了不同的城鎮化發展階段，無論是增量時代、存量時代，企業皆有相匹配的業務與之對應。

按照龍湖的表述，無論是運營業務還是服務業務都統稱為經營性業務。這部分業務在龍湖的業績中有舉足輕重的位置。財報數據顯示，2023年，龍湖實現經營性收入248.8億元，占集團收入比例約為14%，占歸母核心凈利潤的比例超過60%。

在龍湖管理層看來，經營性收入和利潤的穩步增長，相比開發業務，是更持久、更健康的。

且從短期來看，發展經營性業務對于增厚企業安全墊也有助益。

1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

毫無疑問，經營性物業貸放開對長期深耕經營性業務的房企是一大利好。

今年3月8日，龍湖提前9個月兌付了兩只CMBS產品“20天祥優”、“20天祥次”，涉及總規模46.1億元，而這筆提前兌付的資金就來自于經營性物業貸款。

當下，房地產行業的困境仍未完全解決，房企的生存處境也不樂觀，但適者生存，相信堅持走難而正確的路，這些企業定能披荊斬棘，扛住周期，迎來更光明的坦途。

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