2023年，是物業行業的轉折之年。

簡單點說就是，在經濟周期、地產周期、行業周期三重疊加之下，物業行業在2023年正式告別規模紅利階段，進入高質量發展的新階段。

既然是行業的整體轉型，就會有陣痛。

最直接的表現是，大部分物業上市的2023年業績報告，都沒想象的好。

反映到資本市場，最直觀的表現就是股價下跌。

這在過去兩年的港股市場，已上演過多輪。

我們之前分析過，當前，物業行業的估值定價邏輯已經從碧桂園、萬物云主導的“規模定價”，向中海物業、萬象生活主導的“高質量發展定價”轉變。

所謂的高質量發展，就是“既要又要還要”：規模要有，效益要好，對客戶的服務也要到位。

基本可以確認的是，隨著轉型的持續，“高質量發展定價”在2024年及以后的若干年會繼續強化，并對物業企業們提出了更高的要求。

01

中海物業的業績報告，沒有你想的那么差

3月26日，中海物業發布2023年年度業績。

隨后，中海物業的股價遭遇了一波下跌，幅度還有點大。

綜合分析來看，股價下跌的原因主要有二：

1、中海物業2023年下半年業績增速變緩；

2、分紅比例低，股息率不及同行。

但中海物業的成績單，真的差么？其實不然。

1、規模：

業績報告顯示，2023年中海物業的在管面積4.0億平米，較去年同期的3.2億平米增長了25.4%。要說這個增速并不差，同時亮點也不少：

1）2023年獨立第三方在管面積占比同比增加7.7%至40.5%，達到了1.62億平米；

2）新增拓展面積中有70.6%來自于獨立第三方，相關合約額為人民幣40.2億；

3）新增第三方外拓中，住宅業態占比47.8%；非住業態占比52.2%。非住業態占比持續提升。

這意味著，中海物業的市場化能力和獨立性進一步增強，未來的業績保障倍數更高，成長性也更為確定。

2、營收：

2023年實現營業收入130.5億元，同比增長19.7%。

1）橫向看，中海物業2023年近20%的營收增速，在幾大頭部企業里排名靠前；縱向看，較2022年近40%的增速有所放緩，這是事實，也是投資者質疑所在。但拉長來看，中海物業近5年的平均增速仍達到了28.7%，無論是與頭部的還是行業巨頭相比，都不差，這也是事實。

而且進一步細化來看：

作為基本盤的物業收入達到了94.1億，同比增長16%，是不弱的。

2）巨頭們都在加碼的增值服務收入格外亮眼。全年增值服務實現營業收入34.4億元，同比增長33.7%，其中非住戶增值服務實現營業收入21.4億元，同比增長18.3%，住戶增值服務實現營業收入12.9億元，同比增長70.9%。可以看出，中海物業對非業主增值服務的依賴度很低。

3、利潤：

業績報告顯示，中海物業2023年毛利20.70億元，同比上升19.3%；毛利率保持穩定，與去年一致，均為15.9%；股東應占溢利為13.4億元，同比增長22.8%。

老實說，無論是與部分頭部企業比，還是與自身的過去幾年比，中海的營收和利潤增速都只能算中規中矩，這是市場失望之所在。

但有一點值得注意，中海的利潤增速依舊大于營收增速，業內少有，這證明中海的增長質量依然是很高的，這很難得。

業績之后，盡管股價遭遇了一定幅度的下挫，但中海依舊被國際大行看好。摩根士丹利發布研報稱，予中海物業（02669.HK）“增持”評級，目標價9.39港元。

至于緣由，無非是兩點常識：

1、中海物業的業績并沒有發生根本性的變化；

2、中長期看，它的業績基本面持續增長的趨勢也比較確定。

02

筑底信號已現，物管行業迎來新周期

跟大多數的周期性行業一樣，與地產休戚與共的物業行業從2021年開始也進入了加速整合的階段。

2023年，隨著部分房企信用風險釋放逐漸接近尾聲，物業行業這一輪的調整已經基本接近尾聲，原因有二：

1、盈利見底

近兩年，物企們盈利能力遭受到了較大壓力，頭部物企也不例外。從公開數據看，2023年上半年，港股上市物業企業的整體毛利率均值為25.94%，同比下降3.18個百分點；整體凈利率均值為7.91%。

2、估值見底

還是看公開數據。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達九成。千億市值物企清零。百億市值的物企僅剩6家，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業、保利物業和招商積余。

且多數物業的PE都下探到10倍以下，這與2020年前后，動輒50倍以上的PE形成天壤之別。

2023年，上市物企PE均值約11.3倍。

在這六家市值百億級的物業上市公司中，估值最高的依舊是華潤萬象生活，PE達到了17.48，在10倍以上；其余5家均在10倍以下。

其中，中海物業的PE從2022年的11倍左右進一步降低到目前的9.61倍。但中海物業不管從營收規模利潤等經營層面的指標，還是未來的成長性優勢比較，在市值TOP6的陣營中，都能排在前列。從這個角度看，中海物業是被顯著低估的。

與此同時，整個物管行業也在發生一些新的變化：

1、規模增速放緩，不再迷信規模為王。

典型的信號是，近兩年，大規模的并購幾乎絕跡。

曾經依靠并購擴張獲得了較大規模和市值的部分物企，有的消失，有的掉隊。而對并購一直保持著克制的少數物企，比如中海物業、保利物業，則靠著自身內涵式的發展，反而實現了超越，實現了規模和利潤的雙擴張。

2、資本市場的預期發生變化

復盤來看，2023年，上市物企們都遭遇了股價和市值的雙殺：從華潤萬象生活、萬物云、保利物業到中海物業，概莫能外。

不同的是，部分頭部物企先跌了一整年，而部分則在近段時間遭遇了補跌，典型如中海物業。

在2023年10月之前，得益于良好的基本面，中海物業一度是市場上股價最堅挺的公司，直到最近，中海物業的股價才在行業性的調整面前低下了頭。

3、日益上漲的成本和日益增長的高質量服務需求矛盾凸顯，向管理要紅利的難度正在加大。

這個其實是物業新周期里最明顯的變化。

還是以中海物業為例，2023年，中海的物業管理服務的毛利率同比微增1.1%。

我們都知道，物業是一個微利行業，尤其是基礎的物業服務。在成本上漲和全行業物業費收繳率下降的背景之下，中海的基礎服務收入還能增長，證明中海物業在精細化管理能力是相當優異的。

03

新周期里，哪些企業能依舊出色？

如今的物業行業，大致分為兩種企業：

1、行業巨頭：比如中海物業、保利物業、萬物云、華潤萬象生活、龍湖物業等；

2、普通物企：物業是典型的長尾市場，所以還會有大量的小型物企，他們聚焦區域市場和零星項目，偏安一隅，對行業格局不會有太大的撼動。

換個角度來說，新周期里的競爭，是巨頭的競爭，與多數人無關。

對于行業的頭部公司們來講，新周期的競爭，是從戰略取舍、戰術鋪排和落地的全方位比拼。

我們還是以中海物業為例。

1、基本面仍是行業最優：

經營基本面，上文已經分析過，這里不再贅述。

只強調一點，在未來的城市公共服務的競爭中，中海物業的先發優勢大概率也能成為業績的助推器。

作為國內最早上市的物業企業之一，中海物業源于香港，目前是香港物管行業NO.1，同時也是香港市場最大的政府項目物業管理服務商和第一大公共房屋物管服務商。截至目前，中海物業已經服務過超過100家世界500強客戶。

2、戰略定力行業最優：

堅持高質量發展，實現可持續、均衡、健康的發展路徑。

與兄弟公司中海地產一樣，中海物業在制定戰略時，也很清楚自己想要什么，能不能實現，又該如何實現。

比如，在過去幾年，中海物業是業內少數幾家抵制住規模沖動的企業，幾乎沒有并購。

再比如，中海物業一直堅持規模、效益與服務的均衡，是業內少數幾個規模和利潤齊頭并進的企業。而且，中海仍舊繼續強化這一理念，并提出了“服務為本，效益為先，規模為基”發展策略。

3、進取力行業靠前：沖擊前三

當下的物業行業，規模不是萬能的，但沒有規模也是萬萬不行的。

盡管中海物業抵制住誘惑，沒有參與到資本市場的并購游戲里，但中海沒有放棄對規模的適當追求。

過去5年，年均接近30%的營收增長就是最好的證明。

作為行業頭部陣營里的一員，又是國內最早上市的一批物企之一。據說，中海物業仍會維持對規模的一定訴求，并定下了“綜合實力前三”的目標。

結論

住建部部長倪虹說，高質量發展是我們建設現代化國家的首要任務。

面對行業向高質量發展轉型的調整，多數企業都無法擺脫周期的震蕩。

面對行業的周期性調整，可能沒人能幸免。

不同的是，有些企業因抵抗不住周期的波動而消失，而有些企業則體現出強大的逆勢發展能力，周期過后仍能繼續向前。

中海物業就是屬于后者。