昨天晚上，朋友圈就被小米的21.59萬跟中海的196.5億持續刷屏。

沒想到，深夜，萬科也來貢獻了一把熱度。

3月29日，萬科發布2023年業績，董事會主席郁亮帶頭自降月薪至稅前1萬，沒想到在網絡上引發了潑天的流量。

要知道，在2019年、2020年，郁亮的稅前報酬總額都是千萬級別。

事實上，不僅郁亮，萬科總裁祝九勝、監事會主席解凍也都自愿領取月薪稅前1萬元。

到底發生了什么，讓萬科的管理層對自己“狠下殺手”？

從去年下半年開始，由于地產行業的持續萎靡，市場對萬科的質疑就未停止。只不過去年，11月6日，深圳國資專門為萬科站臺撐腰，短暫緩解了市場的擔憂。

但這種效應并未持續很長時間，今年以來，萬科又深陷輿論漩渦，炸天團此前發布的文章《》也對近期萬科的遭遇做了梳理，在此不贅述。

業界更關心的是，在這樣的挑戰和壓力面前，萬科將如何應對？

01

萬科的融資情況以及能否順利償債是投資者首要關心的。

對于這個問題，萬科管理層是這么說的——

目前融資狀態正常，但客觀存在壓力。

業績會上，祝九勝詳細介紹了萬科在融資層面遇到的三大壓力：開發業務收支不平衡帶來的挑戰、銀行融資總對總機制轉項目制帶來的挑戰、經營性業務融資挑戰。

首先，整個房地產市場不景氣，房企的銷售規模在不斷下降，萬科難以獨善其身，但同時，萬科2023年處于工程交付高峰，對應的交付工程款額度大，這就行成了“剪刀差”。

其次，融資模式發生了變化。

過往，萬科與銀行是總對總信用貸，80%的融資是總部融資團隊就能干成的，現在是轉項目制，落到每一個項目上，這個問題不是每家房企都能碰到的，過往總對總的融資模式整個行業只有2家。

融資模式的轉換，過往是一筆大金額就能提款，現在轉信用貸，按工程進度才能提，且基本會封閉在項目的監管賬戶上，會顯得總部的自有現金流略顯不足，原有現金流逐步被消耗干凈。

另外，萬科的經營性布局，NPI率還沒達到銀行貸款率，經營性業務的收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態。

雖然壓力山大，但萬科依然表示，這一關一定闖得過去。

02

怎么闖？

大股東的助力不能少。

去年11月6日金融機構的交流溝通會上，深圳國資做出了積極的表態，對穩定市場信心起到了關鍵作用。

此后，深圳國資協調了多家國企與萬科進行對接，采取了4大類措施來以市場化和法制化的方式幫助和支持萬科。

第一，幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；

第二，市場化的方式認購萬科旗下印力消費基礎設施REITs；

第三，通過深圳國企和萬科之間的產業協同，推動了多個項目合作；

第四，深圳國資積極協調金融資源支持萬科。

目前這些項目進展有的已經完成，有的已經支付誠意金，有的還在逐步落地過程中。

按照萬科管理層的說法，如果上述這些項目全部落地，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。

03

要解決當前的困局，股東支持是一方面，更重要的還是萬科團隊的作為。

對于融資模式的轉變，基于此前長期良好合作，萬科爭取到了銀行給的寬容期限，即1~3年的轉換期。

雖然總對總機制走不通了，但上帝關上了一扇門，就會給你打開另一扇窗——房地產融資協調機制，俗稱項目“白名單”的執行，是萬科應對還款和提款這對矛盾的正負數。

目前，萬科有190億元左右、30多個項目進入“白名單”，這意味著萬科能夠拿到更多開發層面的融資。

雖然銷售下行，但在郁亮看來，萬科新投資兌現度高，產品能力有長足進步，還是跑贏了大市，繼續維持在行業頭部，很好完成了28.9萬套房子交付。

針對銷售規模下滑，祝九勝表示，1000億元規模下滑可以拿50億元的經營性業務去平衡，所以經營性業務要放更多的精力。

目前，萬科旗下印力消費類基礎設施REIT已經在詢價階段，萬緯物流REIT正在申報中，長租公寓REIT也在積極準備。郁亮表示，今年，萬科大概有可能成為行業里唯一一家在三個領域具備REITs的公司。

此外，今年前三個月，萬科經營貸新增了100億元。萬科資源豐富、資產足夠，雖然目前經營貸余額不高，但管理層相信，經營貸余額會芝麻開花節節高，為集團提供新的資金來源。

對融資后市，祝九勝是有信心的。

他說，兩岸“援”聲啼不住，輕舟將過三重山。

左岸是客戶支援的聲音、金融機構支援的聲音，右岸是以大股東為代表的的國資國企支持的聲音以及政府支持的聲音，加上萬科自身的努力，一定會克服三大困難，越過這“三座大山”。

04

“羊到山上曬不黑，煤到水里洗不白。”

郁亮說，萬科的基礎能力和競爭力都在。

但光有業務能力還不夠，還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，對超預期下跌做更充分準備。

“我們雖然很早提出‘活下去’，但現在看來，我們的危機意識還需要更強，改變的決心和力度還要更大，安全墊還需要更厚。”

基于這樣的考慮，郁亮也表示，萬科在今明兩年提出了堅定降杠桿的目標。

未來兩年，萬科將削減付息債務1000億元以上，堅決把債務降下來，在更安全的基礎上去考慮發展。

最后，炸天團多說一句，要是這樣的萬科都要倒下了，那么，我們要不要問責下，到底是誰制造了這場行業災難？而又該誰來負這個責任呢？

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