未來的樓市充滿了未知，所以，我們要尋找那種更有確定性的樓盤。

市場持續的調整，相信給到每個人的壓力都很大，不知道該怎么辦。想買又怕被套，不買又怕錯過。

我認為這個背后其實是一個方法論的問題，我直白給出我的答案：我從不建議我的粉絲們去“搏抄底”，我們矢志不渝做的事，一直是“尋找那種值得住十年以上的好樓盤”。也只有那種樓盤，才能最終真正的有希望實現你保值增值的愿望。

什么樣的樓盤有這種確定性？

簡單說，就是判斷并買入有“護城河”價值的那種樓盤，這個觀點我在先前的文章里講過《》。所謂“護城河”，就是指這個樓盤有稀缺性、有壟斷性，就是指在未來若干年時間里，同區域不太能出現可以挑戰它、替代它、超越它的樓盤。如果是這樣的樓盤，哪怕要稍微付出比周邊高一點的價格，都無需介懷。因為放到時間的長河里，有“護城河”價值的樓盤會擁有更為強勁的成長動能。即便是大家全都不漲價，這樣的樓盤也會創造更有吸引力的人居與生活價值。

在深圳西部，萬豐海岸城就是這樣的一座樓盤。我相信，在同區域，未來十年都很難再有“第二座海岸城”有實力挑戰它。放眼全城，均價5.5/平米左右的樓盤陣營里，萬豐海岸城一定是塔尖陣營。同類可比的條件下，能夠超過它的，你很難找得到。如果你是在周邊30分鐘通勤圈工作生活的人，那么，這會是不二之選。

01

一、配套給“全A++”，海岸城西部“造地段”！

買房買地段，這是誰都懂的道理，但萬豐海岸城的地段有什么不同？

我們大部分情況下理解的“地段”是給定的，一個盤在什么地段，有什么公共配套（比如地鐵、醫院等等），但海岸城作為建筑規模高達500萬平米的巨型城市綜合體，與需要“依賴地段”的個盤完全不同，它能“重塑地段”，也就是我說的“造地段”。

萬豐海岸城占地高達2平方公里，復合了軌道、商業、住宅、產業、甲寫、高端酒店、名校、文化、公園等城市綜合體的所有元素，甚至超越了南山海岸城。寶安區和海岸集團矢志要在這里打造一個西部城市中心，為此，他們為這里配給了幾乎全是A++的配套資源，兩者共同塑造了一個“微型城市”。

（萬豐海岸城全景示意圖）

用我們一直講的“改善四寶”來梳理，海岸城擁有：

軌道：距離地鐵11號線馬安山站，近處直線距離約600米（KIMI智能助手數據）。

學校：項目范圍內擁有深外寶安學校（本部）學校，提供4700多個學位，全深圳最大。

商業：AB兩區共擁有商業66萬平米，包含18萬平米海岸城購物中心、寶安首個山姆會員店。

公園：項目有三大公園環繞，海岸公園、大鐘山公園、萬豐公園。

“改善四寶”本質是一個組合，第一層級是要有，第二層級是要優。達到第一個層級的樓盤不多但也有一些，但是達到第二個層級的樓盤，全深圳都極少。

海岸城占據了全部，不但有，而且全優。

未來十年，如果同區域有樓盤想挑戰海岸城，那么，它需要做到：類似的巨型綜合體、軌道環繞、三大公園配置、堪比深外的名校、超越山姆+海岸城聯合體的商場……

其中兩三個超越，也許有可能，但同時全部做到超越，恐怕概率極低。

這是海岸城最重要的“護城河”，區域最好的名校、商場、軌道、公園，在未來若干年里都將會領先市場，難有替代。

02

二、誰將主導未來深圳“西部消費中心”？

目前而言，深圳西部商業分散、品質感不夠，因此，長期存在著消費外溢。贏商網大數據統計，福（永）新（橋）沙（井）已開業商業總量約70多萬平米，其中超10萬平米項目僅2個。顯示這里亟需一個可以輻射周邊數公里的集中式區域商業消費中心。

萬豐海岸城將實現這一點，強力塑造整個西部商業新中心。

萬豐海岸城綜合體AB兩區共有商業總體量高達66萬平米，這在整個西部是唯一，放眼全深圳也是前三的存在，足以擔當區域消費中心。

將在年中開業的海岸城購物中心，不僅是深圳西部重要的事件，也將是深圳商業地產史上令人興奮的一幕——它提供了很多商業創新。單是這個購物中心便約達18萬平米，定位是南山海岸城的升級版。如果你在其間走一走，會相信這一點。商業與4萬平米的海岸公園融為一體，營造“公園里的MALL”感。商業上層有巨大的空中連廊相連，類似南山海岸城，營造雙首層感。下有公園，上有廣場。

（萬豐海岸城購物中心示意圖）

商場將引入300+品牌，其中區域首店品牌約達1/3。海岸集團將在此落地自營影院-海岸影城，以五星級標準打造寶安區首個Cinity巨幕影廳，擁有九個影廳。現在商場已經接近完工，我在現場看到，星巴克、瑞幸、M Stand都已經開始進場裝修了。不出幾個月，海岸城的業主就可以完全享受舉步刷卡的快感了。

（萬豐海岸城現場拍攝圖）

另一個令人興奮的事件是，海岸城引入了寶安首家山姆會員店，預計2025年開業。而且屆時，海岸城也會通過廊橋和山姆會員店相連，住宅社區的業主可以非常便利的步行到達。山姆會員店我們就不多做介紹了，近年來沃爾瑪一邊在關沃爾瑪一邊在開山姆會員店，已經印證了它的受歡迎程度。在我看來，山姆會員店所在之處，一定是樓盤巨大的加分項！說到這里，我必須要贊一下山姆的品控，尤其是水果和海鮮，強烈建議大家在山姆買。而且，山姆大叔一般在每個區域只開一個，在西部開了這一個，意味著未來數年內，周邊便不會再有第二個。

（寶安首個山姆會員店示意圖）

商業，尤其是海岸城+山姆會員店聯合體，構成了萬豐海岸城領先和獨占優勢，這個優勢很難推翻。

03

三、家門就是深圳雙名校！

名校，是我們“改善四寶”里面最重要的一環，源于中國家庭可以為教育“不惜代價”的投入。所以，我之前說：沒有地鐵你可以換乘，但沒有學校你只能搬家。

海岸城強大的優勢加持之一，來自于深外。學校不需多講，媒體都講太多了，2021年9月已經開學了，102個班、4740個學位，是目前深圳規模最大的九年一貫制學校。

（深圳外國語學校現場拍攝圖）

我重點強調兩點。

其一，看學校怎么看，唯一重點看“在不在家門口”。為什么？一則，學位開發商不能承諾，現在稍微規范一點的開發商都不會承諾學位，因為只有教育部門才是唯一的權威信源。是以，在家門口，可以依據教育法中的“就近入學”原則，提高學位確定性（不要去鬧開發商，這跟人無關）。二則，義務教育重要是“就近”，因為接送需要整個家庭投入時間精力，越近越美，省時省力。我當時買房子，就是使用第一條判斷準則，斷定學位大概率可以確保。

萬豐海岸城與深外學校的關系，在我看來就是這種入學確定性很高的關系。因為太近了，劃出去公共成本極高。

去年底，萬豐海岸城又加了一個大利好：它也被劃入了深外北校區的招生范圍，由深外牽頭管理辦學。這一下子，讓海岸城變成了一個擁有“雙深外”名校配套的社區。

關系大概就是這樣的關系。

（深外北校區法定圖則）

未來整個西部還會有樓盤坐擁這樣的名校機會嗎？不敢說沒有，但一定非常稀少。4700多個學位的名校直屬辦學，如此的規模，放到哪里都是屈指可數的存在。這個競爭力，會讓周邊那些有教育需要的新增家庭，在未來數年里都將把萬豐海岸城列為必選盤！這毫無疑問。

04

四、3T3純大戶區域絕無僅有！

從2021年亮相至今，一直都是“網紅盤”的存在。這個背后，有上述壟斷性極強的配套原因，同時，也有萬豐海岸城極有競爭力的產品因素。

最近這段時間，伴隨著政策持續寬松，市場一線出現了令人鼓舞的回暖跡象。在這樣的情勢下，萬豐海岸城打算推出其最看重的樓王單位——瀚府2期6棟。

（萬豐海岸城現場拍攝圖）

來看6棟樓王的產品有多“能打”——這也是構成萬豐海岸城“護城河”的重要存在。

準備新推的6棟樓王位于瀚府北地塊，在海岸公園中軸景觀帶上，擁有南北一線三公園景觀——向南可觀海岸公園，向北可觀萬豐、大鐘山兩大公園。這是區位價值第一個亮點。

（瀚府6棟與公園關系示意圖）

6棟第二個亮點是，距離深外學校距離極近。大概匡算只有約200米左右，站在10樓樣板房可以看到深外學校的操場，未來娃們上學穿過海岸公園就可以到達，完全目送式教育。而且，家長想在體育課時找自家孩子，拿望遠鏡橫掃操場絕對可以找到。

我站在6棟10樓往下看，就是這樣的關系。

（瀚府6棟現場拍攝圖）

6棟樓王產品設計在區域內獨一無二。1）全為純大戶，加推129套全為兩個戶型，143平米、189平米，業主圈整齊。

（瀚府6棟戶型示意圖）

2）梯戶比僅有3梯3戶，品字形分布，這是標準的豪宅配置了。3）層高3.15米，這個層高我上次見到還是在均價超11萬/平米的金地環灣城，全深圳極少。

（瀚府6棟樣板房示意圖）

4）架空層大堂挑高6米，是整個萬豐海岸城最高的大堂。5）外立面采用干掛鋁板，有效避免某些樓盤交房掉外墻風險。6）戶型設計采用大面積玻璃窗，陽臺推拉門單面面寬接近3米，景觀面非常純凈，這樣的陽臺我上次見到是在單價8萬多/平米的西麗金眾麒麟公館。7）樓道設計的闊綽，寬2.4米。

（瀚府6棟樣板房現場拍攝圖）

總之，6棟樓王的設計整體給我的感覺，就是那種“很成功人士”，專為周邊少數高凈值人群而造。

我要問是：這樣的產品在區域內、在萬豐海岸城內，未來能有幾多？答案可能就是，幾棟罷了。因為實話講，這個面積段，總價不便宜，有那筆錢，都可以在關內買了。放眼整個區域，恐怕也只有海岸城敢這么做，它敢這么做，背后是上面那一大堆別人沒有的“壟斷性”在撐它。

05

五、瀚府平替，全深圳湊不齊一掌！

本著不談價格談價值都是耍流氓的原則，我們來談談對價格的看法——瀚府2期大約5.5萬/平米的價格值不值？

（瀚府6棟現場拍攝圖）

有人說這價格貴了，是的，海岸城的確溢價率要高一些。但這個高，我認為值得。一則，相對于配套能級，溢價只高一點點，樓市平穩在制造“好價格”；二則，5.5萬/平米的均價依然還賣得不錯，說明了市場對它認可。

用股票打比方，第一，設定一個前提：你是否長期持有？滿足了第一，那么第二：你是以低廉的價格買入一個平庸的企業，還是以合理/低估的價格買入一個偉大的企業？哪種投資回報的持續確定性更強？

房地產不需要回答第一個問題，因為它天然是長期持有品種，所以，問題只在于：你是以低廉的價格買入一個平庸的樓盤，還是以合理的價格買入一個優質的樓盤？哪種確定性更強？

答案已經很明顯了。好的產品，有護城河的好產品，永遠都不會便宜。比如茅臺一直不便宜，但它的回報到今天每年都可以雙位數。回到上面說，山姆會員店的東西好，但是它收年費，什么檔次的商場啊還收年費。但它的卡值不值得辦一張？事實給出答案：前海山姆會員店開業，千余停車位一早滿員，不到半年時間銷售數據已躋身全國48家山姆會員店前十名，在深圳四家門店中排名第二。

這說明了：好東西，價格合理，消費者便會買單（當然低估了更完美）。

海岸城瀚府的價格是要比周邊溢價高，那是因為它所擁有的“護城河”之多，足以支撐起它的溢價率。的確花上5.5萬/平米、單套700-1000萬，你可以有更多的選擇，但是同時得到：一個微型城市綜合體+靠近地鐵站+坐擁三大公園+家門口就是深外名校，而且倆校區+舉步即達購物中心、山姆會員店+3.15米層高三梯三戶純大戶樓王……這些，你放眼全深圳，可能都湊不齊一掌。或者說，同等于海岸城瀚府樓王的樓盤，那個價錢，恐怕必得10w+/平米以上。

（萬豐海岸城實景圖）

這是海岸城的確定性之所在，所有的配套都已經是明牌，地鐵的距離是確定的，名校是確定的，另一個名校是確定的，商場是確定的，山姆是確定的，樓盤設計也是確定的……確定性，是它能夠給到客戶的。

06

最后，讓我們來總結。

我們的邏輯是：無論在任何時候、任何情況下，我們都要矢志不渝的尋找那種擁有強大“護城河”的樓盤，它的稀缺性必須要特別強。因為，稀缺性意味著壟斷價值，壟斷價值意味著競爭力，意味著溢價，意味著強勁的保值增值能力。

真正的買家，無論是住家還是非住家，永遠只需要思考兩個問題：1）如果要選一個社區住10年、20年，你選什么樣的盤？2）如果這個社區價格比周邊稍微高一些，你該怎么算賬？

萬豐海岸城是目前深圳市場上，極其少有的擁有強大護城河的社區，這些稀缺而明確的配套，以及來自出色的產品設計，為瀚府樓王的未來提供了可以預期的確定性。這些全A++級別的要素聚合在一起，讓萬豐海岸城有很高的壁壘，未來的競爭樓盤想打破它的影響，不是不可能，但是非常之困難。我相信，至少未來十年，深圳西部都難有第二個“萬豐海岸城”出現。

如果打個比方，我認為萬豐海岸城最為類似南山華潤城，可稱為“西部華潤城”。華潤置地是“造地段”的先行者，華潤城也是一個單價從4萬/平米升值到18萬/平米的創富神話故事，可窺“造地段”之威力。

（萬豐海岸城實景圖）

所以我說，也許未來的市場充滿未知數，但是海岸城沒有未知數。若說誰是深圳西部第一盤，萬豐海岸城稱第二，恐怕沒人敢稱第一。如果你就是要在西部生活，想在那買入一個自己心儀的、長久居住的社區，那么海岸城是可選中的必選。

萬豐海岸城瀚府6棟樓王將于3月30日盛大開盤，感興趣的朋友千萬不要錯過！有需要我介紹的，可以掃碼下方二維碼加我（備注清楚，方便交流）！

樓市交流，加微信號：budao2000