1月23日，我當時在視頻號談到了2024年深圳樓市的“一個機會點和三個風險點”，當時只談了前半部分，后來完全把下半部分給忘記了，直到有粉絲催我，我才想起來。“三個風險點”給我弄哪去了，這里補上。

請注意，如下觀點是我在1.23形成的。在我改定成文之前，我重新檢查一遍，發現不需要做任何修改。反而，房地產正在發生的事實，在陸陸續續驗證我的判斷。

01

我當時說，今年房地產的第一個風險點是，行業繼續出清的風險。只要開發商還都在搏命賣房子還債務，這個行業出清就結束不了，今年可能還是會有開發商暴L。

在我說這些話的時候，萬科還“好好的”。但最近這一段時間，連萬科都開始讓市場感到憂心了。我依然堅定相信，2024年萬科一定能夠平安扛過去，后續萬科也一定會有非常大的動作（這一點在即將召開的業績會上便能看到）。但是如果這樣的市場行情一直這樣持續下去，就算萬科能繼續活，其它開發商也難說。即是說，雖然這個房地產行業已經出清了兩年半，但是依然看不到底。

開發商暴L的風險，繼續是2024年的頭號風險。因為，每一個開發商違約，都會對市場信心和交投量構成嚴重的沖擊，進而形成負循環：開發商暴L違約——買家減慢購房，市場成交下滑——開發商樓盤更加賣不動，債務清償更加惡化，加速暴L違約……

所以，對于新盤銷售而言，我認為不會有什么好辦法，主旋律一定還是積極銷售。“不要抱任何僥幸心”，是我這幾年給到同行、粉絲最多的建議。千方百計的“活下去”，需要斬釘截鐵的行動力，首鼠兩端、瞻前顧后，是令人巨大內耗的事情。今天需要的一定是戰略上做對，而不是戰術上，戰術上對，戰略上錯，代價會不可承擔。一套房子、一個樓盤，多賣少賣了一些錢，在時間的長河里，不那么重要。也許你的房子賣到了低谷，但是你收獲了Cash。Cash，是當下和未來唯一重要的東西。你手里有這個，就會比別人擁有更多的機會，甚至你會越來越發現，你可以買到你以前不敢想的東西——那是一件多么美妙的事。

02

今年房地產行業的第二個風險點是，通S的風險。通S能殺人，非常的可怕。我們這一代人（80后），大學畢業之后，是沒有經歷過任何所謂的通S、衰T的，整個職業生涯的絕大部分，都處在“黃金年代”的大周期、順周期里，根本不明白通S為何物，自然也不懂如何面對“假如順風沒了呢”的時代。

通S的情況下，企業和個人都是不敢貸款的，只會優先選擇清償債務，持有現金不消費/盡量減少消費。你手里的錢在變“貴”，但同時你的債務也在變“貴”，通脹能化債，通縮能加債。這是對個人而言，而對企業而言，通S即意味著，價格總水平下跌，你的東西要降價賣，那你的利潤就會被壓縮甚至虧錢。你怎么養活你的那些員工？

而且，如果經濟一直這么縮下去，對企業、個人，都有可能出現“債越還越多”的情況——今天的200萬債務，到了明年的今天，購買力可能就相當于屆時的210萬，啥都沒干，債務白白“多了”10萬。

這就是現在人們真實的心態，擔驚受怕的心態。也許很多人搞不明白通S的門道，但是這時候拿著錢不要亂花，他是知道的。銀行更清楚，你別看銀行現在天天嗷嗷叫的催人去搞信用貸、經營貸，但是你讓他們去接一下開發商的資產試試，他躲得比誰都快。

1-2月的CPI看起來有一個好的苗頭，轉正了，但是PPI的跌幅是擴大的。能不能扭轉過往連續三個季度的負增長，看起來很有挑戰。

尤其是房地產，1-2月的數據非常的不好看。住宅銷售額不到9300億，扣掉2020年特殊因素，至少是2018年以來最低值。商品住宅新開工面積掉倒了不到6800萬平米，下跌也超過3成。

這些數據都再次說明了，人們繼續不愿意花錢，房子繼續賣不動，企業繼續無動力增加投資。過往的貨幣政策刺激，突然之間在這個階段，變得不那么有用了。

這些數據也說明了：盡管有一線城市的高頻數據顯示市場開始有復蘇苗頭，但是整個盤面來看，顯示過往的支持政策并沒有起到預想的效果。如果想讓接下來的市場真正有起色，非常簡單，必須繼續給出超預期的政策。

何以解通S？短期唯有超級政策，長期唯有自由創新。

這是市場第二個風險點。

03

第三個風險點在于，是房地產市場結構化的風險。簡單說就是：一方面是商品房賣不動，另一方面是保障房大幅加天量。這個不僅僅是深圳，全國都如此，深圳最突出。

圖方便，咱們只講深圳。

關于保障房制度設計方面的探討，在我先前的文章里《》、《》，大家在精選里也可以看到。

這里只談風險沖擊。

人們談的比較多的是商品房市場調整的風險，但這里面有周期性的因素，也有結構性的因素。只是大家常常只聊到前者，而忽視了后者——“分水嶺”級別的改變。在深圳，這個結構性沖擊，對于買家、對于房東，以及對于開發商，影響都是立竿見影的。

我在上面的視頻里說，今年是深圳歷史上保障房最齊聚的一年，光是可售型房產，就有安居房、人才房以及新型保障房。去年深圳大約推售了1.5萬套的人才房，相當于商品住宅成交量的一半。今年深圳還有大約同等規模的人才房，再加上去年底動工的大約1萬套新型保障盤（注意，這里我沒有加安居房），如果今年都賣，那總量必定超過去年了。

從市場反響看，多么的簡單，誰便宜我買誰。前海的山樾灣，賣4.2萬/平米，比深業云海灣5.5萬/平米，又少了1.3萬/平米，大家都知道，深業云海灣是前海唯二的最便宜的定價，但是簡單大數對比，4.2萬/平米：9.2萬/平米=0.46，5折都不到。

你弄一堆這玩意兒，商品房還玩什么？

道理上，在商品房市場調整的時候，市場規律自然要求減少供給。但是現在不僅是相反，而且是在大量增加供應的同時通過權力手段大幅降低售價。這就明擺著是：保障房和商品房搶客戶，那商品房自然是毫無還手之力。

是以，在今年，我們還會時不時看到冰火兩重天。一邊是商品房市場大部分去化不容易，另一邊則是良好地段的保障房遭到瘋狂搶購。

04

以上三個風險點，決定了個人和開發商在2024年的操作，將會非常的有挑戰。

作為開發商，你需要籌劃好自己的償債計劃、現金流安排、成本壓縮，以及如何更加有效的促進銷售。

作為房東賣家，你需要規劃好自己的收入覆蓋率，確保自己的能力建設維持不下滑。有些不值得拿著的房子該出掉要果斷的出掉，有些價格該降要果斷的降下去《》。我深知，做這樣的決定，非常不容易，但必須做。開發商更難，危機時代，一定是個兒大的死得越快。我們像螞蟻一樣小，活下去的機會比恐龍多，也不需要太恐慌。

而作為買家，選擇同樣很困難。因為市場在發生重大變化，你需要了解的更多，原有的那些在大周期里形成的知識、經驗已經不足夠，甚至許多都可以歸零拋卻了。你需要在商品房、安居房（包括人才房）、新型保障房之間，做出大量艱辛的調查對比工作，并且要繼續承受未來房價波動、交房團建……等等的未知風險。做出這樣的抉擇，更加的困難。

但這就是我們要面對的市場。以上三個風險點任何一個發生了改善，我們都可以變得比原來更加的樂觀。

未來不一定會更好，但你應該更努力。

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