建發(fā)房產(chǎn)這幾年有多猛，不需要多加贅述。

一邊是民企日常經(jīng)營(yíng)資金都難以為繼，不得不讓出賽道；一邊是在中國(guó)500強(qiáng)排第11強(qiáng)的母公司——廈門(mén)國(guó)企建發(fā)股份給予加倍寵愛(ài)，建發(fā)房產(chǎn)一路揣著資金跑馬圈地，在2022年時(shí)站上了行業(yè)第十，在2023年時(shí)，進(jìn)一步來(lái)到了行業(yè)第八。

一線(xiàn)城市廣州的地方國(guó)企越秀地產(chǎn)，都沒(méi)它秀。

這背后，除了要有錢(qián)，還需要舍得讓利。歸根結(jié)底，都是規(guī)模支配的倒逼行為。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國(guó)際（建發(fā)房產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市平臺(tái)）的管理層也不掩飾對(duì)排名的執(zhí)念：要穩(wěn)定集團(tuán)在行業(yè)中的排名，就算不進(jìn)，但也絕不能退后。

“墊底”的利潤(rùn)率

上一次那么清晰說(shuō)出排名目標(biāo)的，是2022年時(shí)的綠城中國(guó)。但綠城說(shuō)得更低調(diào)些：動(dòng)態(tài)守住行業(yè)TOP10。

這兩家企業(yè)為了追求排名，確實(shí)有一些相同的操作。

綠城中國(guó)2023年的綜合毛利率是13.0%，同比下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。

而建發(fā)國(guó)際的綜合毛利率是11.1%，同比也降了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

這個(gè)毛利率水平在行業(yè)中處于一個(gè)什么位置呢，我們拿幾個(gè)已經(jīng)發(fā)財(cái)報(bào)的房企對(duì)比一下。

2023年，同為地方龍頭國(guó)企的越秀地產(chǎn)，綜合毛利率為15.3%。

央企華潤(rùn)置地綜合毛利率為25.2%，招商蛇口為15.89%。混合制的金地集團(tuán)，單單房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率，仍還有16.16%。民企龍湖集團(tuán)綜合毛利率16.9%。

不論放在哪個(gè)類(lèi)型的企業(yè)賽道去比，建發(fā)國(guó)際都處于“墊底”位置。

為保地位不計(jì)成本拿地

其實(shí)這兩年，由于市場(chǎng)顯著下行，行業(yè)毛利下滑是普遍現(xiàn)象。但低于平均值，必然還有個(gè)體因素。

建發(fā)國(guó)際的一個(gè)關(guān)鍵影響點(diǎn)，就在于它還在高溢價(jià)率、大手筆拿地。

這邊需要插播一個(gè)點(diǎn)，建發(fā)國(guó)際是建發(fā)房產(chǎn)的上市平臺(tái)，但建發(fā)房產(chǎn)并不是把所有資產(chǎn)都裝進(jìn)來(lái)了。

建發(fā)國(guó)際是地產(chǎn)上市平臺(tái)，建發(fā)物業(yè)是物管上市平臺(tái)

有不少時(shí)候，是建發(fā)房產(chǎn)/股份先把地拿了，過(guò)了幾個(gè)月，再裝入到建發(fā)國(guó)際平臺(tái)里。

比如2023年7月13日，廈門(mén)建垚悅聯(lián)合上海聯(lián)泓，以13.37億元競(jìng)得上海浦東新區(qū)曹路基地15-01地塊（廈門(mén)建垚悅是建發(fā)房產(chǎn)子公司，上海聯(lián)泓背后是廈門(mén)聯(lián)發(fā)，是建發(fā)股份的子公司）。

后來(lái)9月26日，建發(fā)國(guó)際發(fā)布公告，旗下兩個(gè)全資子公司將合伙收購(gòu)建垚悅，對(duì)價(jià)6.99億元（為股東貸款，包含本金及利息)，建發(fā)國(guó)際也由此獲得浦東地塊50%權(quán)益。

按一半股權(quán)計(jì)算，拿地時(shí)建垚悅掏的資金是6.685億元，按間隔75天粗略計(jì)算，利息0.305億元，建發(fā)房產(chǎn)的年化收益率有22.2%。

這里面你可以說(shuō)建發(fā)房產(chǎn)“高利貸”，但從另一方面，建發(fā)國(guó)際也避開(kāi)了集中使用資金的情況，可以等資金充足了再擇時(shí)機(jī)把地塊裝進(jìn)來(lái)。

包括在輿情方面，還可以在一些機(jī)構(gòu)測(cè)算企業(yè)拿地?cái)?shù)額的時(shí)候，撇撇手：“不不不不是我們，是集團(tuán)拿的，我們不知情，我們沒(méi)有那么激進(jìn)。”

所以我們且不論建發(fā)房產(chǎn)/股份用的什么馬甲在拿地，先把它2023年整的拿地風(fēng)格盤(pán)一下，了解一下它的拿地喜好。（畢竟后續(xù)大部分都會(huì)裝入建發(fā)國(guó)際，其實(shí)也就約等于了建發(fā)國(guó)際的拿地額）

《中指研究院》統(tǒng)計(jì)的2023年全年，房企權(quán)益拿地金額排名，建發(fā)房產(chǎn)以738億元排名行業(yè)第四。前三是保利、中海、華潤(rùn)。

按全年權(quán)益銷(xiāo)售額1379.6億元算，權(quán)益投銷(xiāo)比達(dá)到了53.5%。

這里不完全統(tǒng)計(jì)幾宗40%以上溢價(jià)率的地塊：

4月，建發(fā)首入浙江麗水，9.73億元拿下中心城區(qū)一宗商住地，溢價(jià)率41%。

6月，建發(fā)首入福建晉江，在經(jīng)歷了204輪競(jìng)拍后，建發(fā)以4.7億元觸頂競(jìng)配建競(jìng)得陳埭鎮(zhèn)晉東新區(qū)地塊，溢價(jià)率47.78%；浙江臺(tái)州市椒江區(qū)葭沚街道地塊，157輪競(jìng)價(jià)，最后建發(fā)以總價(jià)約9.64億元競(jìng)得，溢價(jià)率49%。

7月，福建晉江池店中片區(qū)P2023-5號(hào)地塊，201輪競(jìng)價(jià)，最后建發(fā)以4.6億元+配建4900平方米競(jìng)得，溢價(jià)率48.86%；佛山大瀝河西商住地塊，建發(fā)超26億斬獲，溢價(jià)率超51.24%。

此外，《每經(jīng)》統(tǒng)計(jì)過(guò)，在成都、合肥、北京等多個(gè)熱門(mén)城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競(jìng)價(jià)所得。

有地產(chǎn)自媒體人一針見(jiàn)血指出：建發(fā)房產(chǎn)想要保住目前的行業(yè)地位，就只有每年保持住相對(duì)體量的土地拓展，才能支撐住目前的規(guī)模。

加倉(cāng)三四線(xiàn)城市加劇風(fēng)險(xiǎn)

坦白說(shuō)，建發(fā)房產(chǎn)重金求得的地塊，確實(shí)地段好。據(jù)壹線(xiàn)君了解，它在北京的幾個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)去化速度也快。

只是這樣高的面粉價(jià)格，利潤(rùn)空間，就確實(shí)自我壓縮了。

另外，這樣不計(jì)成本拿地的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是：上述好多高溢價(jià)拿地的城市，都是三四線(xiàn)城市。

有開(kāi)發(fā)商人士和《界面》提過(guò)：在三四線(xiàn)城市，只要建發(fā)房產(chǎn)想要競(jìng)獲的地塊，其它開(kāi)發(fā)商都得敗陣而歸，因?yàn)榻òl(fā)在這些地塊上的成本授權(quán)要高的多。

在數(shù)據(jù)上，截至2023年底，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)持作銷(xiāo)售物業(yè)145.6億元，已較上一年度的77.93億元增加67.67億元。

新增投資的三四線(xiàn)城市貨值，下一步的去化效果如何，嗯，打個(gè)問(wèn)號(hào)。