“90·70”戶型政策終于取消了，這是最新的、非常重大的政策寬松信號，再一次強化了市場關于過往所有樓市限制性政策都會取消的信心。

雖然說這個政策市場事前已經有所預判，并且官方也在去年的政務公開中做出披露，但真正取消，依然是“超乎預期”的。

這是網傳、以及被確認已廢止的“688”號文。

01

為方便理解，我們從源頭講起。

“90·70”這個在房地產史上有著重大影響的政策，始自住建部2006年的165號文《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔2006〕165號）。這份文件規定：自2006年6月1日起，各城市……新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。

這份政策在當時引發了非常大的爭論，我記得當時在深圳舉辦的房地產論壇上，火藥味兒非常濃。官方的解釋是，考慮到房價上漲居民購買力不足，以及抑制投機炒房，所以需要增加更多的中小套型房屋。但在市場派看來，這是有形之手對市場規律的粗暴干預。因為不同的地段上應該建造怎樣的戶型，開發商需要根據需求測算進行調整。強硬劃定戶型比例分配，會導致樓盤品質的嚴重下降，以及土地價值的損耗。我印象中，當時在大小論壇上，這個政策被罵得跟豬頭一樣——比如有人質疑，為什么是“90·70”不是“90·80”或者“90·60”……，這個數字到底是拍腦瓜定的還是有什么依據？

這里更要注意：住建部當時要求的是“總量控制”，即是說年度新批住房總量滿足“90·70”即可。但在深圳的落地實踐中，為圖方便，官方是直接按照“宗地/樓盤控制”的——即是每一宗地、每個樓盤都必須要執行這個戶型新政。這就是這次被證實確已廢止的深規土688號文件——《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》（深規土[2010]688號》），2010.10出臺。在2006-2010這個過程中，深圳是花了很多時間“探討”到底是應該按總量控制還是應該按個盤控制。總之，那幾年市場在這個問題上是亂哄哄的。

“688號文”核心如下：

我們把住建部和深圳的這上下兩份文件對比一下，便知深圳的執行是超常嚴格的。講到這里，大家是不是很熟悉，我們后來搞“限價”政策，也是一模一樣的“一盤一價”，都是直接打到具體樓盤上。深圳當時這樣的操作，在市場上引發了更加劇烈的不滿，因為它比住建部的要求更加的僵硬。

“90·70”政策引發的其中一個重要不良影響就是“雙拼戶型”的泛濫，在一些適合開發大戶型的土地上，開發商為滿足合規性，就設計了大量的“雙拼房”。這個問題隨著2010的限購政策出臺，變得日益嚴重。最終成了所謂的“歷史遺留問題”，一直鬧到去年7月深圳更改規定，雙拼可以合證。

02

有一個插曲，“688”號文在2016年出現過“微調”——“90平米”從“建筑面積”放寬為“套內建筑面積”。但這個是有來由的，甚至說不上是“放寬”。

原因在于，2015-2016是“去庫存”年份，2015年3月，國土、住建發文《關于優化2015年住房及用地供應結構 促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國土資發〔2015〕37號）。

里面講的很清楚：“90·70”戶型配比的決定權，可以交還給開發商。廣東省在2016年的文件里，直接提出了可以取消這個政策。

但深圳沒有借這個機會取消，在2016年10月“深八條”后，深圳規土委發布了“716號文”《關于調整我市新增商品住房項目戶型結構和比例的通知》(深規土〔2016〕716號)，將“單套住房建筑面積90平方米以內的住房面積所占比重，必須達到住宅面積的70%以上”變更為“本項目套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數的70%”。

建筑面積改為套內面積，對開發商算是做出一定的放寬。但這個政策實際上也導致了一些樓盤使用率的降低，同樣是為了滿足合規要求，開發商會在設計出大量大面積單位的同時，把一部分大面積單位的套內面積做低。這個景象，在去年賣的幾個樓盤上出現過。

直到今天，正式確認取消。看文件是3.11出的，直接廢止的是2010年的“688”號文，那2016年的文件也不必再提了。

“90·70”政策執行了18年，樓盤也被折磨了18年，壽終正寢。

03

我們的看法。

1）“90·70”政策可以說沒有什么價值。

關于這個政策的價值，坦率說，我認為很難說有什么價值。政策制定方自然會說，增加了大量的中小套型住宅供應，降低了投機炒作，讓更多居民以更便宜的價值買到了住宅云云。但實際上，“雙拼房”的存在就是一個最好的反證。在不同的土地上，應該建什么樣面積的房子，這是企業的事兒。就算是你不讓它建，它最終也會找到辦法。而驗證誰對誰錯的標準，是市場接不接受。當人們寧愿去湊名額也要去買雙拼房的時候，這個政策的意義就趨向于無了。

2）政策取消的原因是市場和雙軌制。

這個政策在近期取消，技術上是因為去年已經公告過。2023.6.15，規自局發布“市規劃和自然資源局有效規范性文件目錄及擬廢止規范性文件目錄”，其中“擬廢止（宣布失效）的規范性文件目錄”中，第16條就是688號文，計劃于2024年4月前完成。

但真正的原因我認為是兩個。一個是房地產市場的大調整，讓市場又好像重新回到了2015-2016“去庫存”的階段（比那嚴重多了）。要紓緩這個調整，需求端刺激不夠，供給端方面也要松綁，讓開發商去憑實力突圍。把更多限制性的政策取消，“還經營主導權”于企業，是正確的舉動。另一個原因是“14號文”出臺后，“商品房+保障房”雙軌制雛形確立，房地產在未來將發生翻天覆地的結構性變化。慢慢讓商品房回歸商品邏輯，是應然之意。

3）取消才有希望帶來更好的產品。

給開發商松綁，這樣的話，率先而來的好處便是：政府的一些良好的地皮可以更好的賣出去。比如去年的深圳灣超總賣的地皮，是個人都知道那不應該搞“90·70”，官方最后也突破了這一點，取消了——在當時就已經引起了市場對“90·70”政策要取消的關注。而對于市場而言，開發商拿到這樣的地皮，他也有動力去做好產品。在這個限制政策之下，再疊加其它的政策（比如保障房配建、限價等等），很多項目開發商根本賺不到錢。你不讓他們賺到錢，他們拿什么買地呢？許多人一講這個，會反駁說，那是開發商能力不夠，借那么多錢當然會死。耍嘴皮子當然很容易，疫情的時候全球油價跌到-40刀，你買我一桶油我還要倒給你錢，人類史上第一回，問你哪個石油巨頭能憑能力賺錢？

市場有分化，正如人生有窮富，總有些地段它只能適合做豪宅、做大戶，你非要為了“平均主義”統一綁定做“90·70”，最終還是得向市場低頭。

4）政策取消將強化“所有限制政策取消”的預期。

重申判斷：所有的限制政策都將取消。現在還不夠，更有力的政策寬松還在后面。“90·70”政策取消，我第一感覺是施永青對香港“撤辣”的精彩評價：“證明……都唔係盲”。這是對的，但還不夠。

取消包括“90·70”在內的更多的限制，第一能讓市場更快的完成筑底，第二能讓開發商憑實力活下去。如果市場一直這樣沉下去，沒有任何一個開發商能活，央企也不行。房地產全死了，也不會出現“一鯨落萬物生”（現在看起來是沒出息）。

從市場現實看，現在一線城市的房地產市場，也已經根本不需要任何限制政策了。即便是把所有的限制政策取消掉，房價也很難再翻頭漲上去。許多官員還害怕人們愿意去炒房，根本看不到“一旦有反彈就有人只想著拋售”。人們對遠景缺乏信心，決定了房地產的問題根本不在房地產了。這不需要很專業就能看得懂。與其小碎步的去放松，還不如直接學習香港撤辣，一把撤完，讓市場快速完成出清，完成筑底，重新走上一個健康軌道。

過去20年的房地產重磅限制政策，相信我們在未來的時間里，會看到他們一個一個的廢止掉。

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