2024年，房地產行業都在等待一個小陽春，結果春天未至，卻等來行業楷模——萬科的至暗時刻。

作為房地產頭部優等生，行業最后一道防線，背后有深圳國資靠山的萬科，自3月以來就陷入了新的一輪債務展期輿論風波，這次危機的焦點并不在美元債，而在境內非標債務。

01

2月28日傳言萬科董事局主席郁亮去北京和新華資產等險資企業談債務延后行權。

3月8日，雙方再次談判，簡單點說就是萬科想讓債主們把幾十個億債務展期，不要宣布借款提前到期，不然暴雷無疑，債主們則想要萬科增加資產抵押，減小自身風險，結果雙方依然沒談攏。

接著，萬科迎來了“股債雙殺”時刻：

3月19日，萬科多只境內債下跌，其中"20萬科08"下跌11.78%之多，萬科的市凈率僅為0.46，跌至十年最低點，甚至國外的穆迪公司也趁火打劫，將萬科的評級下調為“垃圾級”。

一時間黑云壓城，危機四伏，難道萬科也熬不住了？

事情沒這么簡單，3月15日最新消息，萬科終于等到了一筆來自國資真金白銀的馳援。

當天萬科A公告稱，公司第一大股東深鐵集團將通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT不超過30%的份額。

公開信息顯示，這只公募REITs發行規模約為35.59億元，募集份額總額為10億份，這意味著，深圳地鐵認購金額約為10億元，這將成為迄今為止國內國資體系對消費類REITs認購金額最大的一筆投資。

關鍵時候，還得是靠山出手，雖然這筆錢并不多，但象征意義極大。

眾所周知，深圳地鐵背后是深圳國資委，從去年11月開始多次口頭上力挺萬科，這次終于有實質性的資金支持了，算是給萬科背后的債主們吃了一顆定心丸。

02

除了國資下場，一向驕傲不肯變賣資產的萬科，也開始向現實低頭，斷臂自救。

3月19日，萬科把其在上海人民廣場的地標——中區廣場抵押給了興業銀行，獲得了14億的貸款。

早些時間2月9日，萬科就以7折的骨折價賣出了其王牌商業項目——上海七寶廣場，被領展公司以23.84億收購了余下一半權益。要知道，這個項目在萬科商業版圖里貢獻了最多的營收，2022年收入高達4.08億。

賣，賣，賣，這些舉措都傳遞一個信號，萬科迫切需要回籠資金，以應對即將到來的償債高峰期。

此外，萬科還開始大刀破斧地進行組織改革。

2月份就把南方區域的12家公司砍到8家，3月把上海區域的15家砍到8家，一個月時間還不到，萬科集團就直接減少了11個城市公司。

要知道南方、上海區域是萬科最賺錢的區域，2022年兩個大區營銷額2400億，占整個集團一半以上，奈何當下市場環境糟糕，銷售額慘淡，區域合并、聚焦收縮成為萬科不得不走的一個損招。

所以，靠著國資靠山、變賣資產以及持續組織改革，萬科現在還沒倒下，同時作為房地產最后的希望，信心的代表，它也不能倒下，行業承受不起這波沖擊了。

那未來還能撐多久呢？

炸天團看了下萬科即將到期債務，情況不容樂觀。

前不久萬科剛搞定了3月11日到期的6.2億美元（大約45億人民幣）的境外債，緊接著還有一只中期票據“21萬科MTN002”，到期兌付時間為4月29日，債券余額為20億元。

據不完全統計，萬科在未來一年內所需的債務總額有可能超過445億元！

作為對比，去年11月萬科曾表示過，如果剔除預收監管資金，目前在手的資金為600億，如果其中沒有變化，挺過一年沒問題，之后就很難說了。

03

縱觀這次萬科的債務風波，折射的其實是當下整個行業的問題。

最根本的癥結在于樓市的預期變了。

據數據顯示，今年1-2月百強房企累計銷售金額為4544億元，同比跌幅為50.7%，直接腰斬，新房市場可以說是哀鴻遍野。

盡管當下已經出現了局部小陽春的樓市行情，但整體看，短暫的回春無法阻擋或者掩蓋樓市依然下跌的過程。

眾所周知，萬科很早就喊出了“活下去”，很多戰略預判也都做對了，但卻并未堅決的執行。

或者說，當下的市場情況，比萬科當初預判的最差情形還要糟糕。

比如，自2023年以來，萬科依然花了500多億在公開市場拿地。

敢拿地，說明當時萬科對樓市還有信心，但這500多億的土地款，再加上蓋樓所需的建安成本，而這些新開工項目目前的狀態要么賣不出去，要么還在建，讓萬科本就捉襟見肘的現金流更是雪上加霜。

如今，意識到問題嚴重性的萬科已經在非常努力的補救：抓銷售、促回款，加大項目回款力度與速度。

但指望銷售額快速回升解決萬科當下的危機，已經不太現實。

如此背景下，對于萬科而言，更現實的解救思路依然是更深度的捆綁國資讓其拿出資金、穩住金融機構增信貸而非抽信貸。

而想要完成這兩個動作，現實點看，不僅萬科自己做不到，甚至于深圳國資也做不到，那就需要來自更高層的授意了。

好在，高層似乎已經意識到了！

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