合肥是在2021年4月6日發布“房地產新政八條”，包含穩定增加居住用地供應、學位制、限購、搖號+限售、從嚴調控商品住房價格等，其中“搖號+限售”也將前期的市場亂象一掃而空。

隨后，4月15日發布搖號細則，4月27日首批樓盤開始登記，來自運河新城的上坤云棲麓成為首個公證搖號的樓盤，在合肥樓市歷史上留下了濃重的一筆。如今時間已經過去接近三年，上坤云棲麓也已經交付，今天我們就一起來踩踩盤！

上坤云棲麓的位置是在運河新城的金水灣路與三乘寺路交口，2020年運河新城分為兩批次，一共出讓了4宗居住用地，分別被上坤、龍湖、方遠和高速拿下，上坤云棲麓不僅是合肥首個公證搖號樓盤，也是運河新城首盤。

在交通上，隨著數年時間的發展，運河新城核心區的路網已經完善，對外交通目前主要依托長江西路和望江西路，其中長江西路快速化改造工程小廟段在去年底通車，從運河新城到蜀西湖板塊大概10分鐘左右。

望江西路后期也會進行快速化改造，將物理距離轉化為時間距離，至于地鐵2號線西延要等后期批復了，下面我們到上坤云棲麓小區內部看一看。

班長是從上坤云棲麓的南門進入的，小區建筑物向內做了幾十米的退讓，上坤首先用綠植隔開了外部道路，然后在門口的小廣場設置了樹陣、水景+LOGO、景墻、花壇等，營造了一個豐富、美觀的入口界面，過幾年樹木長成后會更加美觀。

小區的門崗認真負責，在詢問、登記信息后，才給予放行。進入小區后，首先映入眼簾的是一座格柵廊架，中間種植了一顆大樹，待枝繁葉茂后，如果在枝丫掛上一串串風鈴，微風拂過，聲音清脆悅耳，想必令人心曠神怡。

進入了小區后，可以發現云棲麓是一個以洋房為主的樓盤，因為容積率只有1.8，所以規劃的18棟住宅中，有12棟洋房，其他6棟均為小高層，居住密度較低，樓棟則采用南低北高的布局，以保證采光和視野。

再往前走，是一處水系景觀和兒童樂園，不過暫時入住率比較低，水系并沒有開啟，不知道后期入住率高了以后，會不會啟用。

在小區內轉了一圈，整體綠化覆蓋率一般，硬質地面較多，但綠化的層次、樹種的豐富程度還是不錯的，地面衛生狀況也良好，踩盤時還遇到多位物業工作人員在清洗地面，希望后期能夠保持，不受房企影響。

另外云棲麓的外立面采用了大玻璃面的設計，線條利落、身姿挺拔，符合現代主流審美，顏值很不錯。

我們再到樓棟看一下，下圖為洋房的入口、大堂，公區屬于常見的配置，因為現在處于裝修期，地面和墻面都做了相應的保護。

小高層的樓棟入口種植了豐富的宅前綠化，給業主歸家儀式感，內部裝修普通，部分做了格柵吊頂，架空層設置了不同的主題，軟裝不算豐富，但電梯廳還不錯，暖色調的環形燈帶看起來很溫馨。

我們再來看看地下空間，下圖分別是洋房和小高層的車庫電梯間，和地面裝修、風格相同，墻磚到頂，吊頂和等待一應俱全，并沒有減配。

但車庫內并沒有太多裝飾，后面咨詢了業主，目前車庫還沒有驗收，希望能夠早日交付。

我們再來看看云棲麓的北門，北門主要是機動車出入口，從這里進去后能夠發現小區外圍是有行車道和規劃了車位的，目前放置了一些錐桶，應該是方便業主裝修，類似這種情況很多，后期都會做隔離，以實現人車分流。

我們再來看看外部配套，上坤云棲麓沒有配建幼兒園，但北側的龍湖和南側的高速均有幼兒園。小學和中學是安居苑教育集團心湖校區和五十中西校教育集團心湖校區，而且就在西側一路之隔，上下學非常便利。

商業配套上，上坤云棲麓是有配套商業的，也就是原售樓部，但體量不大，開業率也不高，主要是目前入住率較低，北側去年上半年交付的龍湖璟宸天著，沿街門面開業率明顯高了很多。

但整體上看，運河新城前期供應以住宅為主，商業是非常匱乏的，在相當長時間內，僅能滿足簡單的日常生活所需。

外部環境上，上坤云棲麓周邊以住宅、學校和待開發空地為主，其中最大的期待是東側的德公溪，但目前還沒有啟動開發，為原生態狀態。

在二手房成交上，上坤云棲麓部分搖號房源因為限售三年不能出售，掛牌房源比較少，僅有三套，小高層掛牌價1.38萬，11層洋房掛牌價1.6萬。

之前云棲麓備案價除了1棟7層洋房外，11層洋房和小高層非頂底樓的備案價基本都在1.5萬左右，小高層的掛牌價明顯低于備案價，11層洋房的掛牌價要高一些，但暫時還沒有成交，最終還要看成交價。

但目前市場低迷，運河新城庫存量比較高，競爭激烈，優惠幅度也大，二手房想出手只能以價換量。

整體上看，云棲麓因為房企上坤的資金問題，受影響還是非常大的，在這種情況下，雖然延期了一段時間，但能夠順利交付，且保持這樣的水平也十分難得了。

大家覺得上坤云棲麓怎么樣？