文/地金君

據財聯社消息，日前市場有傳聞稱，深圳市相關部門正與中國平安洽談，計劃將深圳地鐵所持萬科股權轉讓予中國平安。對此，中國平安表示，相關傳聞為“假消息”。

作為房地產行業的優等生，萬科近期的債務風波引起了行業內的廣泛關注。一面是穆迪下調萬科評級，一面是消息稱“12家銀行800億馳援萬科”，萬科到底怎么了？

萬科“渡劫”

早在3月初，有傳言稱，萬科管理層赴北京與以保險公司為主的貸款機構就非標債務延期事宜進行商談，其中，涉及新華資產管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產拒絕萬科的展期要求。

針對上述傳言，新華資產則回應稱，近期，公司關注到有關我司與萬科企業的不實信息。萬科系中國房地產行業龍頭企業，一直與我司保持正常的業務合作。

不過該回應未能阻止資本市場悲觀情緒的蔓延，隨后萬科遭遇“股債雙殺”。

3月4日，萬科多只境內債走低，“22萬科06”跌超36%。“21萬科04”下跌19.25%至65元，“20萬科08”跌超9%至65.46元，“22萬科02”跌超8%至74.07元，均創歷史新低。

股價情況亦不容樂觀，萬科AH股齊跌。截至收盤，萬科A（000002.SZ）跌4.65%，報收9.43元/股，港股萬科企業（02202.HK）跌7.13%，報收5.6港元/股。

屋漏偏逢連夜雨。國際評級機構穆迪突然下調萬科評級至垃圾級，并預警未來可能進一步下調。

3月11日，穆迪宣布撤銷萬科的Baa3發行人評級，授予Ba1的公司家族評級，“Ba1”是投機級的投資評級。穆迪還將萬科的高級無抵押債務評級下調至Ba2，還把萬科所有評級列入評級下調觀察名單。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，下調評級反映了穆迪的預期，即萬科的信貸指標、財務靈活性和流動性緩沖將在未來12至18個月內減弱，因為在中國房地產市場長期低迷的情況下，萬科的合同銷售額下降，且融資渠道不確定性日益上升。

萬科目前的債務情況究竟如何？企業預警通顯示，萬科當前共有存續美元債6只，余額29.53億美元。其中，余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內存量債券則多達32只，規模546.09億元，其中120億元將于一年內到期，包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內到期。

據萬科2023年三季報，截至2023年9月30日，萬科在手現金1036.8億元，較2023年年初下降24.4%；短債477.4億元，現金對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。不過，據第一財經消息，多位業內人士認為，地產在手現金受監管及公司模式影響，實際可動用的資金遠少于這一數據，實際狀況難以被穿透。

也就是說，現金對短期債務覆蓋倍數并不代表現金流安全。以碧桂園為例，2023年中報數據顯示，碧桂園貨幣現金和應收款4850億元，短債倍數4.46，但隨后仍出現暴雷。

根據鳳凰網《風暴眼》，未來一年，萬科將迎來償債高峰。據不完全完全統計，萬科在未來一年內所需償還的債務總額有可能超過445億元。

2023年11月份的萬科業績說明會上，深鐵董事長辛杰表示，深鐵對萬科的“實質性支持”過去從未間斷，未來更加強化。與此同時，深圳國資將萬科納入統計報表范圍。

果不其然，深鐵集團再次出手。3月15日晚間，萬科A（000002.SZ）發布第一大股東深鐵集團擬參與中金印力消費REIT戰略配售的自愿性公告。

公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額數量為不超過該基金募集份額總額的30%，最終認購份額數量以基金管理人屆時披露的公告為準。

此次中金印力消費REIT的估值為人民幣39.59億元。這意味著，深鐵認購預估可能在10億元左右，這將是截至目前國內國資體系對消費類REITs認購金額最大的一筆投資。

萬科董事會主席郁亮曾在其朋友圈表示：“REITs（不動產投資信托基金）對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，一旦完成REITs的環節打通，萬科（000002.SZ）將有望真正從開發商轉變為不動產商。”

3月12日午間，YY評級發布消息稱，有12家商業銀行正在籌集高達800億元(按當天匯率計算為115億美元)的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在為符合條件的銀團貸款準備擔保，根據萬科公共債券到期情況，銀團貸款余額不超過500億元。

據藍鯨財經，有接近上述銀行人士稱，"有聽說相關信息，但目前銀行方面態度保守，但出于其他因素考慮，估計最后也有一點成功的可能性。"另一接近上述銀行的人士則表示"未定"。

3月19日晚間，萬科A發布公告稱，萬科全資子公司上海中區地產有限公司和上海萬科企業有限公司作為借款人，向興業銀行深圳分行申請銀行貸款，貸款金額為14億元，期限為14年。

萬科方面表示，該筆貸款的用途主要是償還存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。這也是繼萬科第一大股東深鐵集團出手10億元認購中金印力消費REIT之后，萬科獲得的又一筆重要資金支持。

陸續出售旗下優質資產

地金君注意到，萬科正陸續出售旗下部分資產。

2024年1月30日，萬科全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權出售給深圳市投資控股有限公司。

隨后，萬科又將上海七寶萬科廣場剩下50%的股權出售給領展房產基金，該筆交易的最終代價為23.83億元。收購完成后，領展房產基金將全資持有該項目，萬科則完全退出。

值得注意的是，萬科此次出售上海七寶萬科廣場在價格上折讓了近三成。根據公告披露，該商場的估值為70.6億元，交易協議價則為52億元。

公開資料顯示，上海七寶萬科廣場是萬科在上海的第一個廣場系購物中心，出租率一直穩定地維持于約95%較高水平。上海七寶萬科廣場一直是被認為是萬科商業體系中“搖錢樹”般的存在，根據萬科A歷年財報顯示，2020年至2023年，上海七寶萬科廣場貢獻營收分別為3.68億、4.42億、4.08億、5.03億，均位列萬科商業項目第一位。

然而，出售七寶廣場后才一周，市場又傳出消息，稱萬科正計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分股權。

公開信息顯示，萬科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓業務已布局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業約18萬間，累計服務超過80萬名新市民，為超過5000家企業客戶提供定制服務。目前，在全國集中式公寓中，泊寓的規模及運營效率均位列行業第一。

不過，一位接近萬科人士對地金君表示，這一消息并不屬實。

此外，在2023年年底，萬科也折價出售了部分酒店資產。

2023年12月初，萬科以4.8億元出售多家悅榕酒店管理權，這也意味著萬科與悅榕集團持續六年的合作出現了變化。

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為萬科集團近期頻繁出售優質資產的原因主要包括以下幾點：

資金流動性需求：萬科在出售上海七寶萬科廣場和計劃出售泊寓部分股權等資產時，顯示出公司迫切需要回籠資金。七寶萬科廣場作為萬科最賺錢的商業項目，其出售價格較之前有所折讓，這可能意味著萬科正加大資產盤活力度，以提高資金流動性。

市場與銷售壓力：萬科在2023年的銷售面積和銷售金額均出現下降，顯示出房地產市場整體形勢不佳。這種市場環境下，萬科可能面臨銷售回款緩慢的問題，從而影響其現金流狀況。

優化資產結構：萬科可能正在對其資產結構進行優化，出售一些重資產和非主營業務相關的資產，如商業地產項目。這可能是為了應對當前經濟和市場環境，以及為了更好地適應未來的市場變化。

債務管理：萬科目前有一定的債務壓力。公司有存續的美元債和境內債券，且部分債券將于近期到期。雖然萬科的賬面資金能夠覆蓋短期債務，但公司可能仍需要采取措施以確保債務管理的靈活性。

行業趨勢：不僅僅是萬科，許多國企背景的房企也在出售資產，這可能反映了整個行業的趨勢。在當前的經濟環境下，房企普遍面臨現金流壓力，出售資產成為了一種常見的應對策略。

綜上，萬科出售資產的原因是多方面的，既包括應對當前市場環境的策略調整，也包括對公司財務結構和債務管理的優化。

另外，地金君注意到，萬科銷售額也在面臨嚴駿的挑戰。

從萬科的經營數據上來看，2022年公司簽約銷售金額同比下降33.6%。2023年，萬科實現合同銷售額3761.2億元，同比減少9.8%；據克而瑞數據，2024年1-2月，萬科累計銷售334億元，累計同比下跌43.1%；單看2月數據140億，同比下降53.5%。

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