有時候我也奇怪，今年“小陽春”的詞匯是從哪里來的...

因為從我個人的感知來看，新房和二手房越來越像兩個賽道，就“小陽春”三個字而言，可能更加適用于二手房。

從最新的濟南新房態勢來看，現階段的售樓處最多能用“溫和”來形容..

樓盤降價漲傭，過去不合作中介的開始選擇合作了....

購房者的小陽春是真沒來，渠道中介的小陽春是真來了。

搞漲傭搞特價，突然一個樓盤人人說好，拼命帶看，肯定是現在營銷中心的來訪不善，起碼是滿足不了預期。

更為可怕的是，如果在漲傭特價依然無法滿足的開發商的銷售要求時，后續房價往往會下跌。

關于這一點你可以參照賣車位。

所以關于小陽春啊熱銷啊，不單單要看開發商宣傳什么，更要看開發商到底做了什么。

01

鑫都森林山，突然之間就和中介展開了深度合作，因為按照其宣傳口徑看，旅游路第一紅盤，它能愁賣嗎。

簡單看了看這盤的網簽量，剩下的房源多集中在3#、7#、8#三棟樓上，其實在圖上也能對應起來，僅觀景來看，7#8#效果非常差。

我相信去森林山看過房的朋友一定對樣板間的270°大拐角落地窗印象深刻，但是7#8#即使有，只能說是犧牲了隱私而看不到啥東西了...

至于3#樓大概率是因為低樓層觀景效果受限等原因，7套房子還剩下5套（估計高樓層被買走了,沒點開一個個看）

所以說結論不難下：

一是肯定是現階段小陽春成色有限，如果真的這么紅這么熱，再差的房子也會被買走了。

二就是房源問題，剩下的房子堪稱都是“貨底子”

在這里就不提什么配套稀少，什么斜對著是工業和文化用地，僅從剩下的房源看，這個盤已經可以不用去看了，因為最關鍵的資源，景觀資源已經很局限了。

而且從以往的經驗看，像這種挺到最后的剩余房源的銷售周期會相當之長，所以后續價位或可繼續下探。

至于現在渠道合作價我就不截圖了，畢竟圈層里的人也不在乎多兩個少兩個..

看好這個盤的朋友不用著急了，就現在的剩余房源，買過來啥玩意也感受不到，地段偏遠倒是十成十，沒什么意思。

02

保利瑯悅，不知道他的房價會不會像宣傳的那樣上調500元/平，但是作為某機構“深度合作”的樓盤，漲傭的消息一天倒是能發三遍....

這盤的情況簡單說說，這盤地塊分南北兩個區，北區我去航拍過，之前的文章能搜到，北邊價格2.3-2.4之間，真心貴。

售樓處開放的時候我去了，現場和幾個朋友聊了聊，幾乎沒人認為這地能值兩萬，不過這價格他保持的不錯。

所以傭金雖然漲了，但是單價沒變，基本上賣一套賺一套的節奏。

之所以說他降價呢，是因為他現在推出的是南區，小高層為主，精裝單價在1.8萬上下，看產品形態和融創的財富壹號差距不大。

大家可以看看貝殼上財富壹號多少錢，成交價在14000上下，因為周邊確實沒有小高層來對比。

所以高層財富壹號帶裝修（二手房都有裝修）VS保利瑯悅精裝小高層，單價差在4000-5000元/平。

品質確實溢價，密度稍微低點（瑯悅容積率2.7)，但是我認為能不能溢出來這么多比較難說。

不過從漲傭也好還是深度合作也罷，現在的客戶量肯定還是不足的。

保利發展這企業很多人不熟悉，但是這家開發商還是頗為殺伐果斷的，真賣不好他真敢降...

當年在東部開發的和唐月色，三年前就搞出過11999的起價。

買了這盤的朋友還是祈禱這盤真如廣告所說燃爆泉城。

如果把中介手里這波韭菜都割完了還燃不爆，毛坯低價沖一波量也不是不可能。

畢竟都17層的又不是純洋房是吧...

03

最后簡單講講為啥小陽春沒有了，因為過去小陽春的主體不買新房了..

過去小陽春的主體是剛需，剛需剛需，肯定是預算沒有這么充沛的，隨著這些年開發商開發即豪宅的理念大行其道。

導致很多剛需被誤傷，只能流入到二手房市場，所以能看到二手房的網簽超過了新房。

如同前文提到的森林山，和剛需完全沒有什么關系，本身樓盤套數很少，再加上現在的房源較差，本身也陽春不起來...

保利瑯悅這種更別說，因為地價等一系列的原因，不得不去搞品質，但是試問，你如果是剛需或者剛改，能不能搞得動起價就是230萬的保利瑯悅？

再多想一點，這地加1500去和諧買套二手是不是更劃算？或者這地韜光養晦幾年，買隔壁高層那又怎么樣呢？

東邊西邊，這些在宣傳口號稱賣的不錯的盤，都開始和中介深度合作了，哪里還有什么小陽春？

免責聲明：

1. 本微信公眾號文章，系作者的個人分析、判斷及評價。文章所述內容僅供參考，不構成房產交易行為的任何指導，不構成任何允諾，請讀者自行判斷購房風險。

2. 本微信公眾號文章，可能存在部分圖片素材來源于網絡，亦可能存在作者對有關問題的認知、評價與第三方不一致的情況，若有任何第三方認為圖片存在侵權，或認為文章有關內容失實、構成侵權，請通過文末聯系方式與我們溝通協商。

【城市相關】

【買房相關】

【教育相關】