01

關于萬科的共識

“萬科已將 6.47 億美元存入指定賬戶，以全數償付到期票據本息。”

3月8日一紙償債公告，終于將萬科的股價又拉了起來。截至今日收盤，萬科股價上漲了3%。

萬科算是又一次穩住了。

距離上一次“萬科資金鏈緊張”的傳言還不足半年，這次為什么又是萬科？

因為，萬科的符號意義眾多。萬科是標桿、是榜樣、是燈塔，夸張點說，萬科是房地產行業的“信仰”。

從恒大、融創、碧桂園再到金地，大家對房地產行業的信心越來越低迷，過往的好學生們紛紛出問題，這個行業還值得信賴的，除了央國企，就剩萬科和龍湖了。在龍湖悄悄隱身之下，萬科吸引了最多的關注度，尤其是去年11月風波之后，所有人都在等著深圳地鐵集團和深圳市國資委的助陣。

還沒盼來春雨先來一場倒春寒，擱誰誰不慌？

市場對萬科安全的擔憂不是沒有事實依據。

首先，是萬科暴跌的債券價格，債券交易背后多是專業機構人士，價格的大幅波動傳遞的是這些機構對萬科未來的擔憂，這最能影響大眾情緒。

其次，1、2月份萬科銷售的大幅下滑（1月同比下降32%，2月同比下降52%），更加劇了大眾的悲觀情緒，銷售的普遍下滑不僅僅是萬科一家，但萬科成了大家的情緒宣泄口。

第三，萬科熱度之下財務數據被反復擺上臺面解讀，全年共計198億的到期債務以及上半年集中兌付的壓力，再加上表外負債，投資者心里更沒底了。

最后，萬科近期的“賣賣賣”操作，從上海七寶萬科廣場到廣州天河萬科廣場，再到股權交易以及長租公寓的出售傳聞，坐實了萬科缺錢的現實。

不過，換個角度看，萬科近幾個月密集、高頻的“賣賣賣”，可以看作是萬科對市場“提前應對”的未雨綢繆。

當前，出售資產以求自保，是房企不得已但又無比正確的操作，市場現狀擺在眼前，積極瘦身健體才有活下去的可能。

單從萬科出售上海七寶萬科廣場來看，這其實是一個優化投資結構的正常商業行為。從資產結構來看，萬科只擁有該商場50%股權，無法發行REITS，靠管理運營變現較慢，在市場不明朗的當下，能盤活資產多儲備現金是企業最優選擇。

另一方面，萬科在多元化業務方面的投資、建設、運營、管理都已成規模，隨著相關的政策、融資渠道的開放，商業、物流、長租均可以通過REITS實現退出，從而打通整個“投融建管退”的閉環。比如萬科繼中金印力消費類基礎設施REITs發行之后，萬科物流業務REITs也實現破冰——3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT正式進入發行階段。

整體來看，萬科當前的困境，不只是一個房企和產業的問題，還有眾多的趨勢和產業環境的變化，在其中策動。作為30多年來穿越多輪樓市調控周期的萬科，最先提出“活下來”的萬科，如果能以一定的代價和損失切換到房地產新模式中，也是我們對房地產的期待。

而從今年兩會政策對房地產的期許來看，房地產承擔著維護經濟金融大局穩定的重要責任。我們的經濟或許還承受不起萬科倒地之后的一地雞毛。

所以，萬科能成功活下去，應該是我們的共識。

02

房地產3月會有“小陽春”嗎？

最近房地產最熱門的區域，非香港莫屬。

據港媒報道，自2月27日香港宣布全面“撤辣”，4天內一手住宅市場迅速錄得210宗成交，至3月2日成交已連續第三日超過50宗以上，達到73宗，按周升7倍。

3月3日，位于香港九龍半島長沙灣的恒基兆業地產旗下的豪宅樓盤BelgraviaPlace開盤，首輪推出138套房，收到超過4400個意向登記，超額認購逾30倍，最后在開售4小時售罄。

按照買房現場一位市民的說法：電梯門一打開，看得到的都是人，根本無處下腳。

3月7日，該項目二次開盤，208套房獲得7300個意向登記、2300組抽簽選房。 據開發商方面信息，買家大部分買家是香港本地居民，以自用為主，有少量來自深圳、廣州等地的長線投資者。

顯然，香港“撤辣”政策效果明顯，這極大地吸引了內地投資者的關注，增加了市場的活力。

與香港隔江相望的深圳，三月市場也開始有了逐步復蘇的跡象。

3月4日，深圳市房地產中介協會發布數據，深圳二手房周交易量突破千套。全市共有53753套有效二手房源在售，較上周增加1897套，2月26日-3月3日全市二手房交易量錄得1085套，環比增長14.1%。

而且，降低購房貸款利率和放寬購房限制的政策效應還在持續發力，深圳二手房市場有望在未來一段時間內保持穩定增長。

內地城市成都，2024年春節后，剛需購房者入市熱情也超出預期。據3貝殼研究院成都分院發布報告，成都2月份100萬元以內戶型成交占比達到峰值，創下自2018年以來的新高，并錄得單月最大提升幅度。對比近4年春節假期前30天及后12天的日均二手房交易量數據，2024年春節后的增幅超過50%，僅次于2023年的增幅。

100萬元內戶型成交的增加，顯示中小預算購房群體在活躍，表明成都剛需市場需求強勁，而且已經在積極入市。

另外，房地產明星城市之一的合肥，也在近期迎來小幅度的數據上漲。

2月19日-2月25日，合肥新房網簽備案256套，相比較第7周的82套，環比上漲212%。二手房方面，全市二手房成交863套，環比上漲243.82%，二手房成交均價13752元/㎡，環比下降3.05%，成交量上升明顯。

而且，據合肥官方數據顯示，目前合肥整體存銷比為12.3個月，市區商品住宅去化周期不足6個月，部分區域更是不足5個月，是全國商品住宅去化周期最短的城市之一。供需缺口之下，合肥2月29日的首場土拍，直接拍出54%的最高溢價率，刷新了合肥房價天花板。

整體來看，2月份的LPR下調，疊加一線城市近期的政策放松，應有助于刺激房市。再加上兩會對房地產的一些政策定調，在各類展望與預期中，后續地方因城施策的房地產助推政策或許已經箭在弦上。

那么，今年房地產會有3月“小陽春”嗎？

預期會有，但具體還要看各方的政策如何繼續挑動房地產的神經。

03

兩會之后，房地產會怎么走？

“小陽春”缺失的房地產，急需一場兩會后的“春雨”解渴。

全國兩會政府工作報告，是中央對2024年的政策定調，讀懂《報告》，也就讀懂了今年政策走向。對于極度依賴政策解圍的房地產而言，更是如此。

關于房地產，報告的原文表述是——

「2023年回顧」部分：因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線。

「2024年任務」部分：房地產放在了“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”版塊，主要目標是：堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

具體內容包含兩方面：

1、穩妥有序處置風險隱患。優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

2、健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

此外，報告還提及：我國城鎮化還有很大發展提升空間。

政策大方向已定，后續行動會怎么開展？

我們梳理了業內專家、研究院的一些觀點和言論，供大家參考。

廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長趙燕菁：

今年政府工作報告最突出的一點，是把房地產放到“維護經濟金融大局穩定”這一大的目標之下。從金融角度而不僅僅是居住成本的角度思考房地產問題，是制定房地產政策的一大進步，準確抓住房地產在宏觀經濟作用的核心角色。

要做到“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”還要出臺更具體的規則，對政策的執行者加以保護。如果支持國企和支持民企的風險不一致，執行者還是會優先支持對自己風險較小的國企，如果支持民企的風險較大，執行者就會“尋租”索要風險補償，也就是“貪污”。

房地產供求關系出現重大變化，是去年中央政治局會議作出的重要判斷，是房地產政策轉向的基本依據。這次政府工作報告再次重申這一判斷，有助于各地打消各地對政策搖擺的疑慮，盡快轉變供需關系變化前的房地產政策，出臺更積極的救市措施。

其實，對于政府工作報告的落實我擔心的有兩點，一是“劑量不夠”，中央政府低估救市規模，地方政府為了自保，不敢政策上堅決糾偏；二是“時機錯失”，特別是地方政府不敢擔當，一切等待上級發話，不能創造性地提出符合實際的解決辦法。

財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康：

文字力求簡約的政府工作報告中，對房地產的著墨確實比較濃重，這說明中央高度重視房地產問題。當下，大家對于房地產市場的普遍感受還是不太好，但是中國的房地產已有把握不會出現崩盤，這是一個可以作為大前提的基本判斷。

“保障軌”上工作重心已明確主要是占保障房建設大概念緊密聯系的棚戶區改造和城中村改造，這是屬于“社會政策托底”。托好底的基礎上，商品房市場上交易形成的價格水平的敏感度和殺傷力就會下降——因為低中端人群都“住有所居”了，在房地產供求關系已經發生重大變化的情況下，商品房市場上的買方就更從容了，公眾對房價的焦慮也會降低。

在總體不崩盤的情況下，更有可能在樓市回暖方面起引導作用的，現在是一線城市。各個一線城市有必要根據具體情況減少房地產行政性限制手段，更好地發揮風向標作用；各個省會城市、熱點二線城市，則情況更是不一，一城一策要更清晰；三四線城市總體來說買方市場已成定局，要做的就是如何消化庫存，適應買方市場情況，形成適合自己回暖過程的政策組合。

全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱：

設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或中國人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金(估計約每年100億元人民幣)，先考慮以三年為限(2024—2026年)，共提取預售保險基金約300億元人民幣；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元人民幣資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

中國經濟學家、中國民營經濟研究會副會長任澤平：

為了促進房地產軟著陸，重啟市場信心。加快取消限購，降息，組建住房銀行收購開發商庫存。保交樓、保民生、防風險、拉動經濟增長。房地產是周期之母，第一大支柱行業，高度重視，促進軟著陸。

長期看，以“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉、房地產稅和租購并舉”為核心加快構建房地產新模式。

新媒體財經評論員劉曉博：

之前官方常說“滿足居民剛性住房需求和改善性住房需求”，現在在“改善”之前加了“多樣化”，這其實就是住建部說的“好房子”，包含了豪宅，而且是個性化的。

我們之前的商品房制度是不支持豪宅的，連改善性都限制，比如“7090政策”、“禁墅令”、“限價令”等。現在不僅強調了多樣化改善性需求，還強調“完善商品房相關基礎性制度”，說明巨變即將到來。可以想見，未來“7090政策”、“禁墅令”、“限價令”都可能取消，高端房產的限購可能也會取消。

上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞信息集團董事長丁祖昱：

從今年政府工作報告來看，有多處內容與房地產領域相關，對此我們得出以下六個觀點：

1、首要任務防范化解風險，一視同仁支持房企融資穩主體；

2、滿足多樣化需求穩市場，未提“房住不炒”不代表動搖；

3、各地區各部門制定政策認真聽取和吸納各方面意見，未來一線調控趨松、二三線有望全面放開；

4、新型城鎮化仍將支撐中長期住房需求，房地產市場份額將向城市群、都市圈集中；

5、維持5%增長目標彰顯穩增長，穩就業、提高居民收入方能拉動住房消費；

6、財政政策適度加力、貨幣政策精準有效，降準降息仍有空間、PSL等結構性工具發力、信貸政策繼續優化。

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