最近，上海豪宅增加了推盤量，因此相關(guān)的咨詢也多了起來。

考慮到類似的咨詢并不少，所以今天就來聊一下豪宅的收割邏輯。

總結(jié)起來就是一句話。

很多時候，敗局早已注定，只是結(jié)果要很長時間才顯露出來。

事先聲明，本篇針對的人群，是高收入中產(chǎn)以及中小企業(yè)主。針對的品類也是豪宅中的低總價類，也就是五千萬以內(nèi)的，或者我們也可以稱之為改善盤。

高收入者和富豪的本質(zhì)區(qū)別在于賺錢模式，前者依靠的是現(xiàn)金流，比如高管打工收入，或者小企業(yè)主的經(jīng)營利潤。而后者依靠的是資產(chǎn)證券化（也就是上市）。

就比如同樣的500萬的公司年度利潤，前者要存10年的錢才能投資一套低價豪宅，而后者依靠高市盈率變現(xiàn)就可以立馬兌現(xiàn)幾個億。前者賺的是消費(fèi)者的錢，后者賺的是股民的錢。賺錢速度自然不可同日而語。

也正因為高收入者賺的也是辛苦錢，所以投資保值才特別重要。

但縱觀主流輿論對豪宅投資的理解，其說法就是三個核心，核心城市核心地段核心資產(chǎn)。

但這其實是沒有任何意義的廢話。對投資實戰(zhàn)沒有任何用處。

而真正的長線豪宅投資，我們講究的，是代際收割，也就是對手盤收割。如果不以對手盤為核心來思考豪宅的投資邏輯，那么被收割的就只能是我們自己。

何謂對手盤收割？

就是我們要在對手盤心中種下一顆種子，植入一個概念，讓對手盤相信，這是他自己的追求。然后在一個巧妙的時間點，完成這次收割。

比方說，十幾年前，有個相親節(jié)目的一句話爆火網(wǎng)絡(luò)。“寧愿坐在寶馬車?yán)锟抟膊辉冈谧孕熊嚿闲Α薄?/p>

我認(rèn)為這對寶馬公司是絕佳的廣告語。

正是這句話，在很多當(dāng)時還未長大的少年心中，植入了“買寶馬就能泡妞”的概念。而這種未來的潛在購買力，形成了對寶馬公司未來營收支撐的預(yù)期。

那么地產(chǎn)呢？在新盤推出之前，同樣也需要熱炒概念，才能賣出高價。比如現(xiàn)在的上海前灘概念，20年前的上海聯(lián)洋概念。

當(dāng)土地和房產(chǎn)還沒有交易到散戶手中之時，一定是IP塑造的黃金期，因為有人需要獲得賣房的IP溢價，盡量賣出高價。一旦交割完成，或者說某個板塊的土地全部賣完，這個IP，將不會再有人投入費(fèi)用，投入廣告去刻意塑造，于是IP就進(jìn)入了維護(hù)期和衰退期。

但受IP影響的，并不完全是買家，也有財力不足但雄心壯志的年輕人。這個時候，IP的塑造已經(jīng)完成了對這個年輕人的概念植入。他也就變成了未來潛在的接盤者。

我們以上海聯(lián)洋為例，聯(lián)洋概念的塑造是20年前，也就是說，聯(lián)洋的新盤買家，都是20年前買入的。我們假設(shè)購房主力是30~35歲。時至今日，這批買家已經(jīng)50~55歲。

什么意思？

也就是說，再過10年，聯(lián)洋將徹底淪為一個以老年人為主的老年社區(qū)。那么，在聯(lián)洋即將進(jìn)入老年社區(qū)的當(dāng)下，就是最佳的拋盤時機(jī)。所以我們看到，去年有很多火遍上海的拋盤交易截圖，都來自聯(lián)洋。

但是，由此引出的一個新問題是，接盤俠從哪里來？

我前面說過了，當(dāng)年那些買不起聯(lián)洋，但已被概念植入的年輕人。他們付出了多年的996式的勞動，積累下了財富，終于可以買得起聯(lián)洋了。當(dāng)他們用真金白銀實現(xiàn)他們心目中的“高端住宅”的夢想時。投資客中終于得以在聯(lián)洋老齡化之前順利完成拋盤交割。

我記得我一個85前的支付寶同事就曾以1000萬買下聯(lián)洋的兩房，并持續(xù)996努力工作，為的就是以后能置換一套聯(lián)洋的三房。我當(dāng)然知道聯(lián)洋概念在他們心目中的地位。我只是覺得，當(dāng)他們40多歲，用過去所有的財富積累加上貸款（未來的勞動透支），也就是終于得以用整個人生的勞動積累換下這套心目中的“高端三房”時，聯(lián)洋的IP，會不會即將煙消云散。

我們知道，上海的總和生育率是只有0.7的，也就是每隔一代人，就只能剩下35%的人口，而如果上海要維持其GDP，剩下的65%的缺口就必須引入外地人。

更進(jìn)一步的問題是，外來的65%，大部分是經(jīng)過篩選后的985/211。而上海本地的35%，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)只有不到20%能考上211，也就是只有7%（35%*20%）的人是對上海改善盤有購買力的。

這也就意味著，下一代的主要購買力來源，是外地的年輕人。只有他們的喜好，才能決定地段的價值。而對于他們，聯(lián)洋IP是不存在的。而當(dāng)他們在一二十年后試著走進(jìn)聯(lián)洋社區(qū)，發(fā)現(xiàn)全是白發(fā)蒼蒼的老者，其買房意愿可想而知。

那么，當(dāng)下懷揣著聯(lián)洋概念而以畢生勞動積累去接盤聯(lián)洋的中年人，就成了拋盤投資客的最終接盤俠。

接下來，讓我們切換到接盤俠對手盤的視角，來重新梳理和審視豪宅的投資邏輯。

我們投資豪宅的目的是什么？

通俗的說是保值增值，更深層次的，就是我現(xiàn)在正值壯年能賺錢，希望把錢以高端房產(chǎn)的形式保存下來。等我老了沒有賺錢能力了，這套房子或租或賣，是一個獲取錢財?shù)氖侄巍?/p>

這里面隱藏的含義則是，卡位未來的勞動力。通過賣出房產(chǎn)來獲取未來勞動力的勞動結(jié)余，來作為自己支出之用。

所以，文章開頭，我們把其稱為代際收割。也就是我們的投資邏輯，是預(yù)判未來勞動力的喜好并提前進(jìn)行當(dāng)下的布局。

低總價豪宅，或者說改善盤，其價格支撐來自于三個因素。

第一，品質(zhì)；第二，地段；第三，IP溢價

首先，品質(zhì)是不值錢的，因為可以批量制造，沒有稀缺性。并且隨著技術(shù)進(jìn)步，未來的品質(zhì)一定比現(xiàn)在的更好。

其次，是地段，如果我們進(jìn)一步拆分地段優(yōu)勢，又可以分為兩個方面來分析。

1 從人的消費(fèi)需求出發(fā)

過去傳統(tǒng)市中心值錢的關(guān)鍵是，它擁有最好的商圈，最豐富的商品品類。但今天電商的出現(xiàn)已經(jīng)顛覆了這一切。也就是說，我們把上海最繁華的幾個商圈，商品全部加總，其商品豐富度都不及淘寶的一個零頭。

那么商圈的消費(fèi)需求可能就只剩下餐飲，小型兒童游樂場，電影院等等。但這些，可以在任何地段通過幾個大型shopping mall快速復(fù)制，并不稀缺。

2 從人的工作需求出發(fā)

過去工作機(jī)會都集中在市中心，但電商顛覆線下商圈的另一個副作用則是，工作機(jī)會可以移動了。既然淘寶的出現(xiàn)，使得居民對線下商業(yè)完全不依賴。那么也就意味著地段可以快速復(fù)制。

于是我們發(fā)現(xiàn)，最賺錢的工作，也就是科技產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在全都搬家了。

北京的頭部科技公司集中在北五環(huán)外，上海集中在外環(huán)的張江唐鎮(zhèn)漕河涇，杭州集中在繞城高速外的未科，成都集中在繞城高速外的高新區(qū)。

無一例外，全部遠(yuǎn)離市中心。地段的格局，也因此被徹底顛覆。

比如在成都，繞城高速外的高新區(qū)的房價，超過了一環(huán)內(nèi)的春熙路。

所以，我們也能理解，華為的全球最大研發(fā)中心為什么會落地遠(yuǎn)離上海市中心的青浦。

因為線下商圈已不構(gòu)成居民遷移障礙。只要在研發(fā)中心附近建幾個shopping mall，再配合教育均衡化以及線上電商，年輕人就能大量被導(dǎo)入過去。

地段的快速復(fù)制，也就意味著我們圍繞地段的提前布局，充滿著不確定性。

因為我們不知道未來是否還會在其他的不知名地段繼續(xù)開辟新的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，成為高新區(qū)2.0版本。

盡管市中心依然是市中心，但在未來人口減少的大趨勢下，新的產(chǎn)業(yè)區(qū)必然分流和稀釋本就捉襟見肘的樓市購買力。

那么，最終我們所能剩下的，也就只剩下IP溢價。

所以我們要做的，就是找到那些潛在的被IP植入概念的年輕人，并在未來的某個時點，去等待他們。

比如，以成都高新區(qū)為例，阿里騰訊支付寶抖音已經(jīng)全面入駐，基礎(chǔ)設(shè)施也全部建成。那么至少90后這一代人，其一生的工作，都將圍繞這片區(qū)域展開。

而這片區(qū)域的樓盤，高品質(zhì)住宅，也將在這代年輕人心中留下那顆希望的種子。

我記得2018年我在支付寶成都研發(fā)中心出差，順便去了天府某街的售樓處，售樓小姐告訴我小戶型最暢銷，搶的人最多。然后我便告訴她我要那個最大的戶型。

之所以這么做，是因為我相信，這批90后在科技公司工作到40多歲收入巔峰之時，就會爆發(fā)出無比驚人的購買力。而他們年輕時買不起的最大戶型，就是他們的dream house。

而那時也將迎來成都高新區(qū)的繁榮頂點，也正是出貨的最佳時期。這也正如，當(dāng)下北京五環(huán)外的上地西二旗一線。

五環(huán)外的諸如橡樹灣之類的品質(zhì)住宅，價格也絲毫不弱于北京市中心。

但這并非主流自媒體宣稱的強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化走勢，這不過是到了80后購買力最旺盛的周期頂點。而在此之后，自然就是老齡化的漫漫歸途。

后記：

本篇討論的是低總價豪宅的投資方法，但我其實更想說的是，作為一個畢生996辛苦工作付出的小鎮(zhèn)做題家，不要去相信任何概念，不要去相信任何溢價，保護(hù)好你的勞動所得。

我其實是向小鎮(zhèn)做題家揭示了一個對手盤的視角。

我們落地的具體策略上就是，避開年齡段過于集中的大型社區(qū)，因為這種天生自帶強(qiáng)周期。

不要在周期頂部被“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的小作文蠱惑而去接盤。

很多時候，在你花重金買下改善的那一刻，敗局就已經(jīng)注定，只是結(jié)果，要很長時間才會顯露出來。