澳洲回來后，又馬不停蹄春節各種應酬，沒幾天又有事去香港轉了好幾天，去了之前沒玩過的南丫島、故宮等景點，天天暴走，前后折騰了一個月。

　　回來后休息幾天，發現走路時右腳后跟還是隱隱作痛，拍了片子，說是輕微骨質增生，得休息3-6周才能康復，正好有空和大家多嘮嘮~

　　昨天推送了 ，后臺幾個問的比較多的理財問題，統一回復下：

　　一是問黃金創新高了，現在能不能追高/要不要清倉？

　　我一直覺得黃金是比較雞肋的投資品，和股票債券房產都不同，黃金沒法生息，只能靠價格上漲賺錢，和比特幣一樣。

　　所以本質上，黃金最大的投資價值也和比特幣一樣，在于對沖信用貨幣沒信用的風險。

　　也就是長期看，黃金價格，和美元指數反著來。

　　1973年布雷頓森林體系解體，黃金和美元脫鉤，黃金開啟超級大牛市，從35刀一路沖到800多，本質不是黃金走牛，而是美元信用崩盤，超級弱勢的美元，襯托出了黃金的耀眼。

　　80-90年代，美國開啟里根-克林頓繁榮周期，美國相對國力和全球影響力達到二戰后最高峰，強勢美元一直打壓金價，黃金熊了20年。

　　美國科技股泡沫破滅、9.11事件，中國入世，這幾件事幾乎同時發生，此后中國快速崛起，美國陷入兩場反恐戰爭泥潭，格林斯潘過于激進放任的信貸政策又催生出次貸危機，導致美國相對國力大衰退，隨后開啟一輪又一輪QE，美元信譽再次嚴重受損，由此引發第二波黃金大牛市，從2000年一直持續到2011年，最高沖過1900刀。

　　此后美國QE退出，美股持續上漲，黃金再度走熊。

　　但期間美國經濟復蘇也有多次反復，美元指數也時強時弱，金價大多也在1100-1500區間來回震蕩，導致金價和美元指數之間的負相關并沒那么明顯。

　　下一個轉折來自2020年新冠大流行，初期美國應對乏力，狼狽不堪，不得不推出無限QE，金價一下從1500刀拉升到2000刀，創歷史新高。

　　后來美國緩過來了，金價也重新進入震蕩區間，只不過那么多美元投入市場后，區間中樞提高到1700-1900之間。

　　進入2022年，美國陷入高通脹危機，聯儲激進加息，大大加強了美元的全球吸引力，黃金再次走熊，最低跌回1600。

　　隨后聯儲不斷給市場釋放即將停止加息甚至開啟降息周期的預期，心急的資金重新開始提前布局黃金，價格中樞再次回到2000美元附近。

　　最后就是眼下這波創新高，只因近期美國經濟數據低于預期，市場對年中開始降息的預期再次提升。

　　但這波行情不是最近才開始的，去年初市場就開始有降息預期，金價緩慢爬升，只是沒想到經濟復蘇那么強勁，擔心通脹反彈，拖慢了聯儲降息節奏。

　　但很多人直到最近新聞上看到金價創新高了，才重新開始關注黃金。

　　又覺得經濟環境不好，其他也沒啥好投資的，要不要來點黃金壓箱底？

　　還是我在里說的，同學們作為普通投資者，本已屬于后知后覺，這些媒體制造的 “市場噪音”，很容易形成熱點效應對投資的反噬！

　　黃金大賣熱搜都排到第一位了！

　　很多人看到這條熱搜，會下意識產生一個念頭：自己是不是也要買點黃金？

　　關鍵他們看到的新聞里，遭搶購的是“金飾”，是一種高溢價的工藝品，不具有投資功能。

　　就算買黃金投資，也應該買沒溢價的黃金ETF、紙黃金或參照“上海金”價格的實物金條。

　　那眼下到底該怎么辦呢？

　　早就買了黃金的現在要不要拋，這個不一定，可以再觀察下。

　　但之前一直空倉，眼下受新聞刺激，想抱團大舉入場，一定不是好的理財之選。

　　還記得13年4月一戰成名的“中國大媽”嗎？

　　當年媒體還拿以前抱團炒外匯的日本“渡邊夫人”作類比，覺得這些大媽智慧+勇氣+財力三合一……

　　因為當時金價從1700閃崩到1400，大媽以為撿到便宜了，結果一直到19年下半年才回本，一套6年多！

　　總之，黃金-美元這對CP，黃金從來都是“受”的那個，“攻”的一直是美元，美元強弱又受聯儲貨幣政策影響，而制定貨幣政策的主要依據，則要看美國經濟表現。

　　這個模型簡化后，可以粗暴理解為，買黃金就是買美國國運走弱！

　　你覺得眼下美國國運，正在走下坡路呢？

　　放2020年大騷亂時期，恐怕多數國人都會得出肯定的回答。

　　但眼下，爭議就很大。

　　不是小美同學讀書用功成績好，小美也是不靠譜的學渣，奈何隔壁學霸同桌這兩年成績退步更大，反襯出小美同學好像也沒那么差了……

　　黃金短期波段很難預測，就算猜對了，波幅小，不加杠桿收益也很有限，加了高杠桿，萬一來個閃崩又會爆倉。

　　黃金長持收益，同樣雞肋。

　　44年前黃金最高漲到860刀，哪怕眼下創新高2140刀，絕對漲幅不到150%，年化漲幅不過2.1%。

　　而從上波牛市高點到現在再創新高，也就漲了200刀，漲幅11%，時間成本卻長達13年。

　　當然，如果能在熊市相對低位持續定投收集籌碼，比如2015-2018年，整體成本能控制在1200美元附近，漲到現在，賬面回報超70%，年化回報也有7%-8%，不算驚艷，但也還不錯。

　　骨灰級老荔枝可能還記得，那些年，力哥經常寫黃金，推薦大家可以定投一點。

　　比如16年寫的這篇：

　　所以黃金不是不能玩，但第一，心理預期不能太高，第二，貴出如糞土，賤取如珠玉，別在市場大熱時一窩蜂追高，熊市里有的是時間，耐心點，慢慢撿。

　　另一個問的比較多的是：眼下閑置房產要不要割肉出手？

　　講真，有點小意外，畢竟昨天沒怎么聊樓市，后臺就有這么多主動發問，說明很多人有這心思。

　　2021年很可能是繼1992年之后，中國最重要的一個拐點。

　　政權結構的拐點，政策方向的拐點，房地產泡沫崩盤的拐點，人口老齡化的拐點，中美博弈的拐點，也是全球化大倒退，以及中國意識形態與整個西方發達國家集團矛盾開始變得不可調和的拐點。

　　正經歷拐點時，普通人往往木知木覺，不少21年高點上車的人，還慶幸自己眼光好呢。

　　2022年，像我這種后知后覺的人，才開始意識到，這可能不是一次簡單的經濟周期，而是歷史性拐點。

　　2023年，解封后經濟弱復蘇了一下，緊接著繼續躺，我才確認，這的確是歷史性拐點……

　　就房地產而言，從03年第一輪大漲開始，整個大趨勢一直是漲。

　　中間經歷過多次波折，有經濟下行導致的，也有政策調控帶來的，但沒過兩年，柳暗花明又一村，守得云開見月明。

　　這種趨勢慣性長達20年，以至于不少人至今心存僥幸，覺得只要政策發力，房價還能再創新高。

　　任澤平曾提出一個著名觀點：房價長期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　歸根到底，看的是供求關系。

　　人口和金融決定需求，土地決定供給。

　　整體上看，中國不缺地，已建成的6億棟房屋住14億人綽綽有余，問題是大部分房子都在農村和小鎮上，空置沒人住，真正缺的只是已蓋滿房子還不斷外來人口涌入的大城市核心區土地。

　　金融對房價起作用，在于會激發或抑制投資投機需求。

　　但在一個房價持續下跌，缺乏賺錢效應，且已形成趨勢的大環境下，別說投機早就被常年限購擠壓殆盡，就算想長持保值的投資需求，也被嚴重抑制，哪怕3成首付4%利率，一樣會讓很多人望而生畏。

　　去年夏天，為了不浪費來之不易的房票，小寶在上海剛買了套投資房，買的時候狠狠砍了房東一刀，以為自己撿了大便宜，半年后回頭看，還是navie了。

　　放到現在一個勁降息的理財市場，哪怕4%的房貸，也很難跑贏，所以手里有點錢，也不理財了，最近決定提前還貸。

　　甚至那些過去嘴上說著“我買房自住，但也希望最好能保值增值”的自住需求，也因擔心房價下跌，血汗錢打水漂，反而連自住房都不敢下手。

　　換句話說，這世上哪有什么真剛需？誰說租房不能結婚？租房不能過一輩子？

　　丈母娘逼你買房，還不是預期房價會漲嗎？

　　所以土地和金融都不再是問題，問題集中在人口。

　　過去人口持續增長，一線吸二線，二線吸三四線，縣城吸周邊農村，農村80后傻孩子還在拼命生韭菜。

　　但現在90后00后新韭菜大批量躺平，農村沒有更多新鮮韭菜割，首先需求受沖擊的就是縣城，然后依次傳播，直到一線。

　　但這兩年房價跌幅，似乎一二線跌得比小縣城更猛，每次我說房價大跌，都有木知木覺的小鎮青年懟我：哪有？我家房價很穩啊。

　　原因在于，一二線還在償還前幾年“短期看金融”的欠債。

　　2017年棚改貨幣化紅利吃掉后，很多縣城房價就漲不動了。

　　畢竟縣城本就沒什么外來投資需求，都是本地改善需求。

　　沒有這幾年投資金融杠桿催生的泡沫，自然也就無所謂泡沫崩盤。

　　5000塊的房子還是5000塊，8000塊的房子還是8000塊，似乎很堅挺。

　　但一二線持續吸引外來人口，特別是很多上了年紀的三四線小伙伴，看到趨勢，手里有點積蓄，總想給孩子在一線或省城買套房，贏在起跑線，繼續催生了19年和21年兩波上漲。

　　現在這波下跌，很多城市都跌回2019年，此前漲幅過大，透支太過嚴重的，比如東莞這種，直接跌回2017年。

　　和小縣城回到同一起跑線。

　　所以別看這波一二線跌得慘，大城市和小縣城的慘烈PK戰，才剛開始。

　　真正的問題，不是房價跌了多少，而是房東主動降價，依然有價無市，缺乏流動性！

　　小縣城的有效需求持續減少，越往后拖，需求越少，房子卻還在持續增加，供大于求的局面會持續加劇，只有核心成熟地段的品質學區房，才會因相對稀缺，成為最后的堡壘，其他大部分房子，拖得時間越久，越難處理，賣不掉，也租不掉，爛在手里。

　　當然，這不是一蹴而就的，而是一個緩慢的溫水煮青蛙的過程。

　　不會有激烈抵抗，就這樣一年又一年，慢慢沉淪下去……

　　還有些小伙伴期待限購最后兩座堡壘——北京和上海今年大幅放松，房價觸底反彈，重新帶動全國樓市回暖。

　　這又是看不清大局的自我安慰。

　　一線的確是領頭羊，風向標，過去都是一線先漲/跌，二線跟上，再傳導到三四線。

　　但那是拐點之前，人口還有增量，趨勢還沒改變，才能一線吃肉三線喝湯。

　　現在戰爭何等殘酷，一線敢放松，連二線潛在購買力都要被迅速吸走，何況三四線？

　　看看上面幾條真實留言——

　　一個說我在北京發展，不回西安了，

　　一個說我在南京發展，不回合肥了，

　　一個說我在上海發展，不回鄭州了，

　　都想賣二線省城。

　　西安鄭州有糾結，還情有可原，位置好，房齡新的，其實可以先放著。

　　但三四線，就該趕快放棄幻想，應撤盡撤！

　　現在還舍不得割肉走人，或者流動性已然枯竭，那就做好長租準備。

　　小城鎮沒有投資需求，房價泡沫少，反而凸顯較高的租金回報率。

　　只能賣33萬的房子，如果一個月能租850，回報率也有3.1%，比眼下儲蓄險利率還高。

　　但要知道，儲蓄險利率是長期鎖定，不會降的，但租客卻會越來越少，20年后能租多少錢，或者還能不能租出去，都是未知數。

　　最近還有個新聞，上海剛公布的3批次新房名單中，有三個樓盤備案均價超17萬，最高的陸家嘴濱江豪宅濱江凱旋門達到17.28萬，考慮到高層江景房巨大的樓層價差，最高單價將突破19萬。

　　早已封頂的徐濱頂豪啟元，叒沒過會，有傳言說對備案價不滿，從這次陸家嘴和新天地新盤價格看，后面啟元上市，均價很可能超18萬……

　　和一年前相比，上海二手房大幅下跌，一二手倒掛已然消失，打新不再有套利空間，這種環境下，今年豪宅新房備案價居然還敢大幅跳漲，不怕賣不動嗎？

　　今年北上限購大概率會進一步放松，即便如此，如果豪宅供應量太大，市場也很難hold住……

　　不過反過來看，連一線豪宅保值增值神話也徹底破滅時，可能這輪史上幅度最大的房價下跌潮，就要告一段落了。

　　接下去，就是漫長的磨底。

　　最終率先復蘇的，也還是一線豪宅。

　　人口持續流入的大城市房產，更像金融投資品，房價更多體現投資屬性，房租則完全取決于實際居住需求。

　　所以世界級大都會租售比，都比其他城市低一點，東京不如大阪，首爾不如釜山、悉尼不如布里斯班……

　　但哪怕遇到失去的30年，全日本房價相對最堅挺，反彈時漲得最快的，還是東京。

　　還有不少人問我深套的中概互聯/恒生互聯該怎么辦，我回復了2條留言，表達了我對中國互聯網龍頭企業不可能長期超低估值的信心，也不知道為啥，居然都給遁了……

　　我手里的513050中概互聯網ETF很早就換成513330恒生互聯網ETF，后來下跌過程中，換成了另一個規模更小的有套利空間的159605中概互聯ETF。

　　因換過幾次標的，我也算不清準確浮虧幅度，但這幾年一直在用七步定投策略的網格收割法自動低買高賣，每次收割都是螞蟻搬家，能回一小口血，加上持續低位補倉，目前浮虧幅度大概在35%。

　　我說過很多次，估值不回歸，我就不會賣，我會死磕到底，哪怕這么操作不夠理性。

　　以后別問了，再過十年也是這句話。

　　還有人問香港買房和港險的事，這屬于高端理財需求，可投金融資產低于200萬的洗洗睡吧。

　　最近香港宣布樓市全面“撤辣”，就是此前對外來人員嚴格的限制買房措施全取消，瞬間帶動一波大陸有錢人的購買潮，實際是對深圳樓市的重大利空。

　　講真，如果你長期看好中國資產，買香港不如買上海。

　　如果不看好中國資產，香港房產也別碰，做不到真正的風險隔離。

　　因為除了一國兩制帶來的獨特金融制度優勢，整個香港都在快速內地化。

　　中介天天兜售優才高才計劃，其實最后要拿香港永居也沒那么容易，還是需要你去香港工作生活。

　　但禁不住咱人口體量大啊，100個內地中青年有1個精英成功落戶香港，也是幾百萬人。

　　每年潤出十多萬港人，再潤來十多萬內地人，這樣持續換血10年，香港人口結構將發生質的改變，逐漸和廣州一樣，路上聽到的普通話比白話還多。

　　如果想讓孩子以華僑生身份低分考回內地名校，必須入籍香港，也就是放棄中國國籍和內地戶口，千萬要想清楚了。

　　沒了內地身份證戶口本，還繼續在內地生活，可能會增加很多不便。

　　可預見的未來，中國不可能承認雙重國籍，香港逐漸內地化也可能削弱香港護照含金量，哪天歐盟取消香港護照免簽也說不定。

　　反正香港命運已注定，有能力又不能忍的港人都會潤，不想或不能潤的只能努力適應新常態。

　　港險去年解封就很熱，今年更熱，美元越強勢，國內富人和中產對中國經濟越憂慮，這類穩健的可做風險硬隔離的離岸美元資產就越受追捧。

　　這兩年，我身邊好幾個賺到不少錢的同學朋友陸續咨詢我買港險的事。

　　有時想想，堂堂大國國民，被逼著做這種偷雞摸狗的事，挺可悲的……