在房地產(chǎn)銷售的成長歷程中，銷售經(jīng)理是一個非常關(guān)鍵的重要關(guān)卡，是否能在此行業(yè)出人頭地和是否能成為一名優(yōu)秀銷售經(jīng)理有著緊密的聯(lián)系。下面是平時銷售案場可能遇到的問題及解答，可對照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我檢討不斷進(jìn)步。

1．當(dāng)案場人員因銷售遇到較大困難與抗性時，怎么辦？

答：首先分析抗性與困難，通過自己的專業(yè)能力和集思廣益，設(shè)計幾套解決的方案，并由自己在實際操作中實際演示，取得良好效果以增強(qiáng)其他銷售人員信心。

2．當(dāng)案場人員取得良好銷售業(yè)績，暴露出自滿驕傲情緒時，怎么辦？

答：（1）正向引導(dǎo)，通過單獨(dú)的溝通，對該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，讓銷售員明白仍有很多欠缺，需進(jìn)一步提高。

（2）反向引導(dǎo)，加重任務(wù)數(shù)量和擴(kuò)大任務(wù)范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產(chǎn)生挫折感，再通過單獨(dú)的溝通使其清醒。

3．當(dāng)銷售人員之間因爭搶客戶而發(fā)生沖突時，怎么辦？

答：首先制止沖突，然后按即定的客戶歸屬原則來制定客戶歸屬，如客戶歸屬原則存在一定的漏洞，必須馬上及時調(diào)整，調(diào)整過程和處理過程應(yīng)該是透明的，應(yīng)該讓整個專案組明白規(guī)則。

4．當(dāng)一個平時與你關(guān)系較好的銷售人員犯錯誤時，怎么辦？

答：關(guān)系較好是私交，犯錯誤是在工作中，兩者絕對不可合并考慮，為了維護(hù)公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。

5．當(dāng)一個平時與你關(guān)系一般的銷售人員取得很大成績時，怎么辦？

答：同上一次問題，私交與工作不可混淆，應(yīng)對該人員公開表揚(yáng)和進(jìn)行一定獎勵。

6．當(dāng)有銷售人員連續(xù)一段時間銷售能力未進(jìn)步，業(yè)績較差時，怎么辦？

答：首先分析能力未有進(jìn)步的原因：

（1）本人不努力，對業(yè)務(wù)的鉆研精神極度欠缺，列為調(diào)整對象，經(jīng)過限定時間觀察后調(diào)整。

（2）領(lǐng)悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導(dǎo)力度，限定時間內(nèi)作細(xì)致觀察，若仍無進(jìn)步仍需調(diào)整。

（3）仔細(xì)判斷后認(rèn)為該人員有實力、有潛力未發(fā)揮，處于瓶頸期時，應(yīng)繼續(xù)予以信賴、鼓勵和支持，放寬一定的時限，期待一定的改觀。

7．當(dāng)有銷售人員因個人客觀因素情緒低落，精神不振時，怎么辦？

答：（1）單獨(dú)溝通，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去。

（2）必要的休假，使其精神放松。

8．當(dāng)有銷售人員自恃經(jīng)驗豐富，業(yè)績突出，不尊重你的決定時，怎么辦？

答：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行，同時大力扶植其他有潛力的人員，形成競爭，讓其感受到壓力。

9．當(dāng)公司制定獎勵條件，遲遲不能兌現(xiàn)時，怎么辦？

答：（1）穩(wěn)定案場人員情緒，使銷售工作保持正常。

（2）向上力爭，要求在限定時間內(nèi)兌現(xiàn)。

10．當(dāng)銷售人員過份依賴于你處理問題時，怎么辦？

答：需要一定的勇氣，寧可讓某階段內(nèi)的成就量略為減少，也要讓銷售人員充分認(rèn)識到這個問題的危害性，使銷售人員主觀能動地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種問題的手段。

11．當(dāng)你休息或不在時，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦？

答：（1）預(yù)防：休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排，減少發(fā)生意外的可能。

（2）放權(quán)：指定某人當(dāng)天在授權(quán)范圍內(nèi)管理案場，處理各項情況。

（3）檢查：電話檢查，詢問當(dāng)日情況，并進(jìn)行一定的指導(dǎo)。

12．當(dāng)你召開銷售研討會，要求大家發(fā)表意見，而人人保持沉默時，怎么辦？

答：會議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時淡出主導(dǎo)地位，由其他人員自由發(fā)揮，或在會前要求個別人員先作適當(dāng)準(zhǔn)備，以避免冷場。

13．當(dāng)公司新制定的或有不合理之處的制度，確定要實施時，怎么辦？

答：先實施，并且保持一定的彈性，在實施過程中整理意見和事實，迅速向上反應(yīng)，闡述自己的觀點(diǎn)，希望制度得以調(diào)整，努力避免在執(zhí)行過程中，因制度的不合理性急劇地?fù)p害到下屬人員的利益。

14．當(dāng)你急需公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門配合完成某事時，對應(yīng)方反應(yīng)過慢，怎么辦？

答：橫向合作建立在垂直管理的基礎(chǔ)上，按正常途徑逐級要求配合與幫助，但明確要求截止時間，在這一段時間中，對此事要進(jìn)行跟蹤催辦。

15．當(dāng)你與公司其他部門在項目定位，營銷推廣手段等技術(shù)性問題上無法統(tǒng)一時，怎么辦？

答：技術(shù)問題上一下子很難分出優(yōu)劣、好壞，但案場的情況畢竟是第一手資料，如果確信自己正確的話，應(yīng)堅持自己的觀點(diǎn)，但注意表達(dá)方式應(yīng)局限于技術(shù)性討論范圍之內(nèi)，仍無法一致，則將雙方的兩種方案上報，由上級決定取舍。

16．當(dāng)公司目標(biāo)即定，但現(xiàn)實完成的可能性較小時，怎么辦？

答：目標(biāo)是愿望，同時又是命令，作為下級只有嚴(yán)格地執(zhí)行，并且要動足腦筋，設(shè)法完成，在做的時候尚需將客觀事實向上反應(yīng)，適度對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整或調(diào)整對目標(biāo)未完成后的獎罰形式，但對下仍需保密，避免銷售人員認(rèn)為目標(biāo)是兒戲，可隨時變化。

17．當(dāng)銷售人員大部分無法適應(yīng)你的管理風(fēng)格時，怎么辦？

答：（1）反省自己的管理風(fēng)格，優(yōu)劣勢在哪里，劣勢能不能改變。

（2）會議上坦率地談這個問題，希望大家能夠形成共識，以誠懇的態(tài)度表明自己的觀點(diǎn)，即銷售工作是重心中的重點(diǎn)，希望大家能夠互相很好地合作，自己也將努力改變自己的缺點(diǎn)。

18．當(dāng)項目準(zhǔn)備期內(nèi)，有銷售人員抱怨市調(diào)過于辛苦時，怎么辦？

答：鼓勵信心，現(xiàn)身說法，指出市調(diào)是一個銷售人員成功的必經(jīng)之路，市調(diào)的辛苦是一種基礎(chǔ)的積累，對自己的意志、品質(zhì)也是一個難得的考驗，同時檢查市調(diào)計劃，如確實有任務(wù)過緊的情況，則作適當(dāng)調(diào)整。

19．當(dāng)開盤強(qiáng)銷期過后，銷售人員普遍出現(xiàn)身心疲憊的情況的，怎么辦？

答：（1）適度調(diào)整，使人員有一定的休整時間。

（2）信心鼓勵，肯定成績，肯定大家的努力，同時設(shè)定新的目標(biāo)，使大家有新的追求。

20．有銷售人員因個人正當(dāng)理由，與即定排班發(fā)生沖突時，怎么辦？

答：根據(jù)實際情況，如存在可調(diào)整性則予以一定方便，但必須告訴他，下不為例。

21．當(dāng)你與客服中心委派人員發(fā)生業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)沖突時，怎么辦？

答：作為銷售團(tuán)隊的管理者，首先要避免這種沖突，如果一旦發(fā)生，解決的方法是一方面通報客服中心領(lǐng)導(dǎo)，將自己的要求明確表述，另一方面是必須讓他們明白，技術(shù)問題可通過協(xié)商解決，但銷售管理的權(quán)威不容挑戰(zhàn)。

22．當(dāng)項目銷售后期，銷售人員不思進(jìn)取時，怎么辦？

答：不思進(jìn)取無非是工作量減小，工作難度加大等因素，可通過加大任務(wù)量來刺激，或通過提高銷售提成的變化來激勵。

23．當(dāng)項目銷售后期，現(xiàn)場工作紀(jì)律松懈時，怎么辦？

答：項目銷售后期這種情況可能無法避免，但銷售末期抓管理是一個常規(guī)慣例，可采用殺雞儆猴的方式，提醒其余人員，振作精神。

24．當(dāng)銷售人員情緒不穩(wěn)定，有大量人員準(zhǔn)備辭職時，怎么辦？

答：仔細(xì)分析每個人準(zhǔn)備辭職的原因，為了支撐現(xiàn)有的銷售工作，必需對其中的一部分人員進(jìn)行挽留，在挽留成功的同時，向公司尋求后備人員的支援，對態(tài)度堅決的辭職者，必經(jīng)要求其將工作進(jìn)行完整移交，保證正常工作的延續(xù)性。

25．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)部拉幫結(jié)派，出現(xiàn)小團(tuán)體時，怎么辦？

答：堅決制止這種現(xiàn)象，注意分化瓦解，小團(tuán)體是因為共同的觀點(diǎn)或利益而形成的，改變這部分人的觀點(diǎn)或利益關(guān)系，另外，可以通過人員的調(diào)動方式解決這個問題。

26．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)男、女發(fā)生微妙感情時，怎么辦？

答：此類事情比較敏感，在案場內(nèi)部不宜過多宣揚(yáng)，在沒有明顯證據(jù)之前，不能草率處理，保持緊密的關(guān)注，一旦產(chǎn)生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關(guān)規(guī)定妥善處理，最好采取低調(diào)，在處理后可暗示銷售團(tuán)隊其他人員引以為戒。

27．當(dāng)銷售團(tuán)隊銷售人員突然陷入工作低潮期，信心不足時，怎么辦？

答：（1）了解原因，突然的低潮勢必和某些個人原因有聯(lián)系，需要了解這些原因。

（2）鼓勵信心，以以往的業(yè)績和成功案例來增強(qiáng)他的信心，可列舉成交量，成交額等數(shù)據(jù)，或以平均水平比較法，使其相信自己是有能力的。

28．當(dāng)銷售團(tuán)隊小組長處理組內(nèi)事物不公時，怎么辦？

答：如系確實的不公平，應(yīng)對組長嚴(yán)肅處理，并撥亂反正，消除基層銷售人員的積怨。

29．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)銷售人員出現(xiàn)惡性競爭時，怎么辦？

答：視情節(jié)輕重，予以處罰，必要時可提交人員淘汰建議報告，絕不姑息，絕不能讓害群之馬影響整個專案組的團(tuán)結(jié)與相對穩(wěn)定。

30．當(dāng)有銷售人員因悟性不足，無法提高基本銷售技能，業(yè)績不佳，但平常工作又勤勤懇懇時怎么辦？

答：對于勤懇而悟性不高的銷售人員，要給多些時間鍛煉，不要急于求成，假以時日，業(yè)績應(yīng)該會所有所突破。

31．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)人員不注重合作精神，經(jīng)常獨(dú)善其身時，怎么辦？

答：單獨(dú)與其溝通，當(dāng)眾點(diǎn)名要求他配合其它人員完成工作，并對其結(jié)果當(dāng)眾點(diǎn)評，表揚(yáng)為主，以其培養(yǎng)他的團(tuán)隊合作精神。

32．當(dāng)你因性格因素?zé)o法與部分銷售人員形成緊密關(guān)系時，怎么辦？

答：以公事公辦的態(tài)度，處理事情的時候，對事不對人，避免因性格因素而導(dǎo)致的矛盾。

33．當(dāng)銷售團(tuán)隊有銷售人員越權(quán)處理某事時，怎么辦？

答：首先分析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該銷售人員確實處理得當(dāng)，則應(yīng)該表揚(yáng)，反之，越權(quán)處理應(yīng)有相應(yīng)的處罰。

34．當(dāng)有銷售人員越級反映情況時，怎么辦？

答：越級反映的定有其苦衷，應(yīng)抱著對事不對人的態(tài)度，與該銷售人員單獨(dú)溝通，要求他以后有事直接溝通，避免越級反映的情況出現(xiàn)。

35．當(dāng)你的建議與想法未得到上級支持時，怎么辦？

答：服從上級的決定，在有限的范圍內(nèi)將事情做到最好，對事情的結(jié)果負(fù)責(zé)。

36．當(dāng)你的命令下達(dá)以后，未能得到嚴(yán)格貫徹執(zhí)行時，怎么辦？

答：首先考慮該指令是否合理，如完全合理，則重申命令，調(diào)換執(zhí)行人，并對原執(zhí)行人作出相應(yīng)處罰。

37．當(dāng)大部分銷售人員因能力問題，未能完成你下達(dá)的任務(wù)時，怎么辦？

答：對未完成人員進(jìn)行鼓勵，對完成人員進(jìn)行表揚(yáng)，并在下次下達(dá)任務(wù)時，要量力而行，制定合理的目標(biāo)。

38．當(dāng)召開銷售團(tuán)隊例會時，有人常常遲到或不專心開會時，怎么辦？

答：單獨(dú)與其溝通，調(diào)查是否因家庭、工作原因?qū)е拢蚴菍χ鞴懿粷M造成，如屬個人原因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達(dá)成共識，并要求其改變。

39．當(dāng)銷售團(tuán)隊成員流失后，新進(jìn)人員尚無法馬上挑起重?fù)?dān)時，怎么辦？

答：身先士卒，以你的積極態(tài)度和鼓勵帶動新人，并要求老員工以熱情的幫助來協(xié)助新人共同完成。

40．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)大部分人員銷售經(jīng)驗不足時，怎么辦？

答：以系統(tǒng)的培訓(xùn)和經(jīng)驗的積累，逐步將他們培養(yǎng)出來。

41．當(dāng)銷售團(tuán)隊大部分是比你年長的老銷售人員，怎么辦？

答：年齡不是問題，下級對上級應(yīng)該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他是不適應(yīng)該崗位的工作。

42．當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某銷售人員很有潛力，并想重點(diǎn)培養(yǎng)時，怎么辦？

答：嚴(yán)格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何許諾，在日常工作中，不要與他很親密，處事要公正，以免其他銷售人員產(chǎn)生誤解。

43．當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某銷售人員在解說中，出現(xiàn)明顯錯誤時，怎么辦？

答：事后將錯誤指出，并要求銷售人員打電話向客戶說明。

44．當(dāng)一個主力銷售人員屢次違反工作紀(jì)律時，怎么辦？

答：單獨(dú)溝通，指出案場不會因為失去一位優(yōu)秀銷售人員而影響整個銷售團(tuán)隊，要讓他明白，優(yōu)異的業(yè)績并不能讓任何人做到隨心所欲，并對此作出相應(yīng)的處罰。

45．當(dāng)你因工作失誤，導(dǎo)致現(xiàn)場出現(xiàn)重大差錯時，怎么辦？

答：承諾主要責(zé)任，并對其結(jié)果負(fù)責(zé)，做出相應(yīng)的處罰決定，并努力補(bǔ)救因失誤造成的損失。

46．當(dāng)銷售員以辭職作為談判的條件時，怎么辦？

答：同意辭職，案場不能允許任何人以辭職做為談判的條件。

47．當(dāng)案場出現(xiàn)銷控表出錯，怎么辦？

答：主動向上級主管說明，并提出解決方案，然后盡力將事件妥善解決。

48．當(dāng)銷售人員無法完成指標(biāo)，要求降低指標(biāo)時，怎么辦？

答：不能同意，以避免其它銷售人員以此做為條件與你談判，在下次指標(biāo)制定時，盡量將指標(biāo)制定的比較合理。

49．當(dāng)銷售團(tuán)隊內(nèi)部出現(xiàn)流言蜚語時，怎么辦？

答：堅決制止，找出源頭，嚴(yán)肅處理。

50．當(dāng)銷售人員對待遇、提成不滿時，怎么辦？

答：單獨(dú)溝通，用公司的發(fā)展機(jī)會和個人的發(fā)展成長空間來說服，如不能接受，將其勸退。

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