2023年，是重慶樓市風云突變的一年，說人話，就是：房子，突然比往年難賣很多。

蔚藍接到的付費賣房咨詢量快和買房咨詢量齊平了。

這是過去這么多年從未發生過的事情。

很多樓盤，賣不動了

這個情形從側面證明：重慶很多樓盤，已經賣不動了。

早在2021年初，“漲不動”的現象就已初露端倪， 蔚藍當時還寫了文章預警。

“漲不動”現象現在已經傳導到“賣不動”現象。

這并不是這幾年樓市行情差導致的，行情差只是加劇了這種現象而已。

因為，樓市局勢已發生根本性轉變。

轉變根源1：經濟增速放緩

因為房價曾經連漲 20 年，很多人依然沉浸在樓市永遠漲的幻覺中。

房價直接反映經濟活動強弱。

房價連漲20年，因為過去我國經濟高速發展了20年。

只有高增長經濟環境，才能維持住高利率。

我們可以從房貸利率中看出經濟增速放緩趨勢。

這20多年來房貸利率一路走低，從6字頭一路降到4字頭，今年已跌破4。

轉變根源2：居民杠桿率變高

蔚藍在去年文章中提過，當前居民杠桿率近 70% ，遠高于 2015 年的 40% 。

70%的杠桿率意味著大部分人再也加不起杠桿。

在樓市具體表現舉例：

①房產成交量不斷縮小；

②一房成交量占比持續下滑。

重慶房產成交量變化趨勢

年份

二手房(套)

中心城區新房(商品住宅)

2017年

2460萬方(244013套)

2018年

2668萬方

2019年

2248萬方

2020年

1919萬方

2021年

1911萬方

2022年

585萬方(49891套)

2023年

637萬方

數據來源：重慶銳理數據

2017年與2018年二手房成交量無公開數據，個人粗估分別為12萬+套與13萬+套。

近年成交總量呈下滑趨勢。

一房成交量占比持續下滑

2016年，重慶二手電梯一房占二手房成交總量20%以上。

2019年，這個數據下滑到15.95%：買房忽視它，賣房悔斷腸。

目前數據下降到13.8%，還未止跌。

六個錢包更堅挺

我國居民買房特色：六個錢包加杠桿。

一房的受眾（單身），使得這種房型注定沒有六個錢包作為支撐。

所以這種戶型，成交量最先垮塌。

開發商是最敏感的，重慶大多新盤早就不再設計一房房型。

轉變根源3：人口出生率下滑

當年的人口出生率不一定會影響當年的房價。

但連續6年以內的人口出生率，會影響一波房價。

畢竟孩子6歲該上小學了，讀書是大事，家長但凡有點辦法，都會考慮買房。

蔚藍之前文章中已經聊過人口問題：重慶學區房價格走勢分析2022版。

2023年是最后一波入學高峰。

購房讀書需求減少，房產成交量進一步縮小，只是時間的問題。

學區房首當其沖......

轉變根源4：樓市供應量大

重慶樓市供應量大，已是共識：

本周，貝殼內網二手房掛牌量已突破30萬套 。

前文提到二手房成交量在不斷萎縮。

分子不斷縮小，分母不斷增大，會導致什么問題？

舉例：

假定一個二手房市場20個樓盤，500套房子，成交50套，平均每個樓盤成交2.5套，平均成交率10%；

當這個市場增加到60個樓盤，2000套房子，成交30套，平均每個樓盤成交0.5套，平均成交率跌至1.5%。

此時流入樓市的資金會變得分散，不足以支撐任何樓盤價格上漲。

所以投機資金不會再全面撒網，只會集中火力對單個優質樓盤發起點狀攻擊。

于是分化出現了，大部分樓盤不漲，小部分樓盤能漲。

房價分化真要命

很多人對房價分化沒有感知。

導致還在死扛垃圾房產，不肯割肉止損，又錯過了一波置換更保值房產的機會。

當然，也有人正在買入垃圾房產。

但是，面對海量垃圾房產庫存，這些人購買力太弱了，根本買不完，根本買不完吶！

多數樓盤漲不動了，那少數樓盤，何時能漲？

咱們下次再聊。