最近兩年，由于房地產行業的深度調整，民營房企基本“退出”了行業舞臺，一些央企、國企反而迎來逆勢發展。

這其中，尤以保利、華潤、招商、中海、綠城等頭部央企發展勢頭最猛。無論是從銷售規模還是從拿地規模來看，這些頭部央企都位居前列。

不過，穿透這些行業排名，在地產市場持續低迷且尚未有明顯好轉的情況下，這些央企也快要兜不住了。

一個明顯的信號來自于這些央企內部的組織變革。

房地產行業向來是業務調整，組織先行。而最近，不少頭部央企都“刀刃向內”，對組織架構進行調整，比如金茂、綠城、華潤、招商等。

從這些大央企的組織變化來看，一個不爭的事實是：

央企也開始收縮戰線了。

01

每年年初是房企調整組織架構最頻繁的時候。

2月7日，有消息稱，央企巨頭招商蛇口進行了組織架構調整，將旗下7大區域公司合并收縮為5個。

具體來看，在這次調整前，招商蛇口地產開發板塊原本有7大區域公司，包括：華北區域、華東區域、江南區域、華中區域、西南區域、華南區域、深圳區域。

調整后，招商蛇口形成了華東區域、華南區域、華北區域、江南區域以及華西區域。

對比發現，在這次調整中，深圳區域和華南區域被合并成新區，華中區域、西南區域則被撤銷并入其他區域。

就在前一天，另一家央企巨頭華潤置地董事會主席李欣也召開了一個小范圍會議，正式公布組織架構調整。

2月6日，華潤置地董事會主席李欣召開了一個小范圍會議，正式公布組織架構調整。

原有7個大區重組為5個大區，原有28個地區公司重組為20個地區公司。從數量上來看，大區和地區公司數量都減少了。

具體而言，華潤置地原來的華北大區與東北大區合并了，成立新的北方大區；華中大區被取消，大區內的地區公司被重組分配。

重組后，華潤置地將形成華東、華南、深圳、北方以及中西部5個大區，旗下部分地區公司也將進行整合，相關人員也會進行調整。

不久前，央企中交旗下的綠城中國也對組織和人事做了一番調整。

這其中，華北區域這個原本在綠城內部被定位為A級的區域被降級了；另外，綠城西南區域被并入了綠城管理西南區域；安徽也從華東的區域版圖中分離出來，被劃入了浙江區域。

可能是2023年業績下滑超出預期，央企巨頭中化集團旗下地產板塊中國金茂前不久也開啟了一系列組織變革。

其中最引人注意的是金茂將華東區域和蘇皖區域合并成立了新華東區域，并撤銷了上述區域的所有城市公司。

02

幾大央企組織變革存在一些共性：

首先，區域合并、聚焦收縮成為共識。

在地產上行周期，為了做大規模，不少房企都采用裂變的策略，賦能一線，做強區域。

但隨著行業形勢持續低迷，房企意識到聚焦的重要性，尤其是頭部央企規模大，組織架構龐雜，區域合并收縮后有助于開源節流。縮減盈利較差的區域和項目可以為優質項目和區域騰挪位置，集中人力和物力發揮優質項目和區域的更大優勢。

其次，更加注重業績導向。

從這幾大央企被合并或裁撤的區域來看，幾乎都是業績壓力較大的區域。

比如華潤置地華北大區和東北大區從2022年起簽約金額就開始嚴重下滑，到了2023年，東北大區簽約金額在各個大區中已經處于墊底的位置。

2023年上半年，在招商蛇口7大區域中，華中區域和西南區域毛利率較低，尤其是華中區域毛利率僅有個位數，不及其他區域的二分之一甚至三分之一。

綠城被降級的華北區域過去一年業績下滑也較為嚴重，區域內核心城市銷售額幾乎對半下降。

毫無疑問，在地產下行周期，“優勝劣汰”的特征更加明顯了，人才是如此，組織更是。

03

組織變革或許只是一個開始。

猶記得，兩年前，在三道紅線與銷售開始全面下滑的雙重打擊下，大多數的民營房企也曾主動求變，掀起了組織變革與戰略收縮的熱潮。??????????

彼時，民營房企也都在大談穿越周期，人們還對民營房企抱有很大期望。???????????????????????????????????????

沒曾想，那竟是民營房企最后一波的“救亡圖存”，自此之后便是雷聲陣陣，民營房企徹底“躺平”了。??????

恰恰是在民營房企開始“躺平”的時候，央企憑借資金實力迎來發展機會，他們大肆搶地，大規模的逆勢擴張，儼然成為了行業的“收割者”。

不過，房地產市場的調整時間與調整深度出乎所有人的意料，以至于背景與實力雄厚的央企也開始害怕了。?????????

如今，或許到了最讓人擔憂的時刻了：

如果連央企巨頭都開始對地產看空，還會有誰看多房地產呢？

還沒關注？