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2023房地產股市跌了一年，誰縮水得最厲害？

2023年，A/H股房地產板塊整體震蕩下行，除了7月份，由于國常會推進超大特大城市實施城中村改造一消息，市場迎來一輪階段性小高峰，其余時間板塊總市值幾乎均在下滑。

A股2023年地產股走勢

H股2023年地產股走勢

截至2023年底，A+H股158家房地產上市公司市值之和為16959億元，較年初下降29.8%。

具體而言， 158家上市房企中僅23家市值實現增長 ，其余135家均出現不同程度的下滑， 收跌的企業占比超過85% 。

若剔除已遇險企業，典型漲跌幅企業如下圖所示：

通過圖表，有幾點值得注意：

1、A股漲幅較H股更大，但從跌幅來看， A股也較H股更抗跌。

2、A股漲幅中，盡管房企市值實現增長原因不盡相同，但均為國有企業。如國貿，主要因 持有較多經營性資產從而獲得較高估值； 如華發，則因地產業務受到資金雄厚的母公司大力度支持。

3、A股跌幅中， 混合所有制企業領跌， 金地董事長凌克的離職、萬科遭受惡意做空，都使其曾遭到股債雙殺，股價一度觸及跌停。首開和中交則是因為經營受挫，凈利潤下滑導致市值跌幅過大。

4、H股漲幅中， 大多數民營房企跌得慘不忍睹， 作為民營的金輝控股（唯一一家還沒有爆雷的閩系房企） 卻實現了市值上漲，主要原因是其負債率較低，以及它整體發展戰略一直較溫且不冒進，早期守住了規模欲望，如今看來也是守住了底盤。

5、H股跌幅中， 撐到當前的民營企業，基本已是接近山窮水盡的地步， 市值出現較大跌幅也很正常。

6、值得注意的是，一向是民企優秀代表的龍湖股市也出現大跌，除了因為業績低于預期、流動性縮緊外，更多可能還是 由于市場恐慌情緒蔓延，從而被誤傷； 金茂則受過去城市運營發展模式拖累；招商局置地因毛利率持續下降，

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央行發文：房企經營性物業貸款可用于償還存量貸款和地產債

近日，地產行業連續迎來了兩則重大利好消息。

一是1月24日，央行、國家金監總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，完善經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍。

二是1月25日，國新辦發布會強調金融業支持房地產責無旁貸，聚焦優化首付比例和貸款利率。

政策利好下，地產股迎來一次久違的集體走強（上次走強是在11月“三個不低于”政策后）， 1月25日開盤后，房地產板塊一度漲超5%。

通知中，針對 經營性物業貸款政策有多處調整變化，不僅 細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限等要求，還明確了經營性物業貸款底層資產范圍、提高了可貸額度上限以及拓展了用途范圍。 具體來看：

①底層資產：商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

②額度上限：明確經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的 70%，根據以往實操經驗，抵押率通常為50%左右，最高不超過 60%。

③用途范圍：此前，經營性物業貸僅限于歸還用于建造該經營性物業的貸款或升級改造，用途監管較為嚴格，而該次政策出臺，允許在2024年底前用于償還企業存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

事實上，早在11月央行等召開的金融機構座談會上，就有企業提出擴大經營性物業貸款額度，以及在12月中國銀行表示已首推業內經營性物業貸款產品。 本次《通知》則更加完善細化了經營性物業貸款政策，也更具有落地性。

同時，對一些擁有大量優質商業資產的房企來說更能受益，如華潤置地、龍湖、新城等這些在商業不動產領域深度布局的房企。

值得注意的是，在央行、國家金監總局聯合發文之后，國新辦再次表態——金融業責無旁貸，必須大力支持房地產。這像是對此前三個不低于、白名單等政策并沒有取得實質性效果的一個呼應。

其實從8月地產股市出現新一輪下行以來， 中央已多次表態支持房地產融資：

• 10 月31日， 中央金融工作會議 提出 “一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求” ；

  
  

• 11月23日，金融監管部門據悉考慮允許銀行首次向房企 提供無抵押的 流動資金貸款 ；

  
  

• 11 月30日，三部委聯合向金融系統提出 “三個不低于” 的量化指導要求；

  
  

• 1 月12日，住建部、國家金融監督管理總局提出在地級及以上城市 建立城市房地產融資協調機制 。

  
  

但是，雖救市呼聲及政策頻出，但市場似乎并不買賬。這背后，可能是政策在“力度、落地性”上存在一定問題，此前我們就曾呼吁：銀行“盡職免責”真正落實，或許才能使政策真正有效。

如今，經營性物業貸款政策進一步細化完善，以及國新辦“責無旁貸”的表述， 某種程度上體現了中央層面的救市誠意，也契合當下地產行業急需修復市場信心的需求。我們期待，市場能在政策的苦心孤詣之下，升起一定的暖意。

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點?！?/p>