今天聊聊房票

雖然這熱點(diǎn)已經(jīng)過去幾天了，竟沒發(fā)現(xiàn)有人講的很細(xì)致，但偏偏網(wǎng)上的熱度還不低...

首先，濟(jì)南將使用房票這件事是怎么變成熱點(diǎn)的？

其根源在于1月18日在濟(jì)南召開的的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，在會上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示：

2024年山東將積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，探索發(fā)放房票及住房消費(fèi)券等降低購房成本，建立“人房地錢”聯(lián)動機(jī)制，有力有序推行現(xiàn)房銷售..

實(shí)際上，房票這件事并不是啥新鮮事，正如之前的教育輪崗，很多年前就已經(jīng)開始實(shí)行了..

我沒有說瞎話，2016年我就在濟(jì)寧的太白湖新區(qū)就見識過拿房票選房，甚至在公眾號這個(gè)略顯古老的自媒體還能搜到當(dāng)年的新聞..

甚至這件事在濟(jì)南來講并不算新鮮，2020年章丘就用過房票，洋樓記當(dāng)時(shí)還發(fā)過評論。

而且按照最新的情況看，在房票這件事成為熱點(diǎn)之前，實(shí)際上有關(guān)濟(jì)南“房票”的試點(diǎn)工作上個(gè)月在萊蕪區(qū)已經(jīng)開始了...

尤其是當(dāng)你看到它里面的使用細(xì)則，很多問題根本就不是問題..

我把復(fù)制在下面，原文一共分成了6個(gè)部分，其實(shí)重要的在前三部分，后面三部分主要講的是相關(guān)部門的保障...

我想，萊蕪區(qū)的房票方案應(yīng)該比很多人胡咧咧要權(quán)威的多吧...

01

這是萊蕪區(qū)的！這是萊蕪區(qū)的！這是萊蕪區(qū)的！（2023.12.16）

（一）試點(diǎn)范圍

試點(diǎn)范圍共兩個(gè)地塊：1、財(cái)富廣場西側(cè)地塊，2、萬福園社區(qū)企業(yè)局宿舍地塊。（萊蕪地名）

（二）安置方式

該兩宗地塊擬試點(diǎn)采取“房票安置”方式進(jìn)行異地安置。

1、可購房源。本期試點(diǎn)房源為濟(jì)萊地產(chǎn)公司提供的金融中心、嬴興嘉園、海棠悅府、嬴興花園等商品房房源，商品房房源1114套，實(shí)時(shí)公布房源信息，供房票安置戶選擇，房源提供單位給予一定的購房優(yōu)惠。購買的商品房不限面積、檔次、套數(shù)，可購儲藏室、車位。

2、房票設(shè)置。房票分為紅票和黃票，一是房票（紅票）票面金額是被征遷房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后的總金額，包含：被征遷房屋的評估價(jià)值、過渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助、搬遷獎勵。

二是房票補(bǔ)助（黃票）單獨(dú)開具，按照購房的時(shí)間給予房票票面金額12%或6%的補(bǔ)助，購房時(shí)一次性使用。房票有效期12個(gè)月，可對房票使用人進(jìn)行一次變更。

3、房票購房。房票使用人持房票和《房票安置協(xié)議》與房源提供單位（濟(jì)萊地產(chǎn)公司）簽訂購房合同，房票使用人將房票交由房源提供單位（濟(jì)萊地產(chǎn)公司）建檔留存。房票購房后6個(gè)月內(nèi)，房源提供單位分批次將房票提交鳳城街道、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核確認(rèn)后，與土地熟化平臺（嬴昊土地發(fā)展公司）據(jù)實(shí)結(jié)算。

房票使用人持房票購房，所購買的商品房價(jià)值低于（紅票+黃票）房票總價(jià)值的，剩余部分可兌付現(xiàn)金，但兌付比例不得超過房票總價(jià)值的15%。在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時(shí)，不能使用房票抵頂繳納所產(chǎn)生的契稅等相關(guān)稅費(fèi)和公共維修基金等。

所以，你發(fā)現(xiàn)了沒有

如果濟(jì)南按照萊蕪這套房票細(xì)則，這幾條里面最有想象力的是：在12個(gè)月之內(nèi)可對房票使用人進(jìn)行一次變更...

細(xì)則里面沒講具體使用人的限制，如果可以隨便轉(zhuǎn)讓，那這里面的想象空間可太大了..反而，補(bǔ)償金這些東西上面描述的挺清楚。

還有其他問題我也考證了一下

例如房源提供單位給予一定優(yōu)惠：

據(jù)我在其他城市的了解，往往是相關(guān)部門和開發(fā)商進(jìn)行談判，有的是依據(jù)備案價(jià)格，有的是根據(jù)近半年的網(wǎng)簽價(jià)格，來進(jìn)行3-5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。

至于這個(gè)優(yōu)惠大家就不要多想了...聊勝于無吧

戶數(shù)方面，很多城市是按照1:2，1:3來確定，也不會出現(xiàn)有房票沒房的尷尬境地 。

另外可供選擇的房源我在百度地圖上看了看，因?yàn)閷θR蕪不是太熟悉，就選擇了海棠悅府和萬福園社區(qū)為坐標(biāo)。

直線距離是1.8公里，還不是那么夸張...

當(dāng)然我并不知道萊蕪這套細(xì)則會不會在濟(jì)南大規(guī)模推行，或者說到了濟(jì)南會不會有具體細(xì)則上的改動。

但是，這套細(xì)則堪稱現(xiàn)階段你了解房票最詳細(xì)的東西。

02

簡單的細(xì)則說完了，下面繼續(xù)追根溯源。

房票這東西和拆遷是分不開的，2023年10月份，相關(guān)部門印發(fā)通知，表示要推廣部分地市棚戶區(qū)改造的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)做法。

濟(jì)寧市魚臺縣棚改房票安置實(shí)現(xiàn)三贏局面入選，（我認(rèn)為也是引發(fā)這次上會變成熱搜的重要因素）

這個(gè)新聞里面還講了“房票”優(yōu)點(diǎn)。

具體來說就是，群眾得安置、房企去庫存、ZF有收益的三方共贏。

因?yàn)楹竺嬷v的不太真切，所以至于怎么三贏的，只能讓我放飛一下想象力了。

群眾怎么贏：

一是贏得了房屋拆遷的獎勵部分，二是ZF爭取到開發(fā)商優(yōu)惠部分，我大概算了算如果說100萬的房子，按這套算法，你能“賺”15萬左右，也就是15%。

還有一點(diǎn)，很多房企蓋回遷房是真扯淡，質(zhì)量很差，換成房票也確實(shí)能避免這些事..

當(dāng)然很多時(shí)候，很多人是稀里糊涂的就贏了...

房企怎么贏：

你見過韭菜直接跳到框子里嗎，這就是開發(fā)商贏的標(biāo)準(zhǔn)姿勢...

反正你換成票了，也換不成錢，房企只需要拿出相應(yīng)的房源，然后大家搞個(gè)會場等著你來選就可以了，即使按照1:3的供應(yīng)量，開一次會就能搞定100套。

也不用投廣告，更不用找中介，簡直是躺贏的典范，付出的也僅僅是5%的優(yōu)惠，這可比營銷費(fèi)少多了。

甚至還可以通過已經(jīng)賣出的房源，搞一波饑渴營銷，比如房源告急，明日上調(diào)200...（例如2024年我還沒見過發(fā)上調(diào)200廣告的二傻子）

尤其是一些在商品房上滯銷的房源，可能放到房票房源就會有人買，比如80平的兩室，比如刀把戶型等等（雖然少，還是有的）

所以開發(fā)商也贏了

那么，大哥怎么贏呢：

這里面的玩法更多，隨便挑幾個(gè)擺在明面上的事吧。

首先，大大降低了資金成本，發(fā)2個(gè)億和不發(fā)2個(gè)億的區(qū)別有多大，這一點(diǎn)誰都知道。

第二，PPT更好寫了

尤其是在每次推薦項(xiàng)目后，完全可以附加上本項(xiàng)目周邊有多少拆遷，將釋放多少房票，而這些房票不但將會成為房企壓倉保本（短時(shí)間內(nèi)回錢）的利器，更有可能吸引更多的開發(fā)商拿地。

正如我之前說，拆遷給安置房相當(dāng)于搶開發(fā)商的人頭，而房票則相當(dāng)于反過來，相當(dāng)于提前給開發(fā)商送人頭。

這里面的差距大家都能明白。

第三，降低了開發(fā)商的庫存

一句話，為什么降庫存呢？開發(fā)商有房子賣他們會拿地嗎？甚至可以借助房票實(shí)現(xiàn)定向降庫存。

所以，房票這種三贏手段堪稱是天才的想法 。

尤其是前兩天我看了一圖，按照濟(jì)南的改造規(guī)模看，房票出臺的時(shí)機(jī)也挺配合的...

04

最后，說點(diǎn)大家最關(guān)心的事，房票來了房價(jià)會怎么樣？

不好說，我既見過房票來了房價(jià)上漲的時(shí)刻，也見過打折賣房票的大哥...

所以，房價(jià)這件事，歸根結(jié)底要看具體的使用辦法。

所以，先別管房價(jià)了，畢竟你贏了才最重要...

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