據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年四季度，上海、深圳甲級(jí)寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復(fù)蘇緩慢，空置率持續(xù)走高，武漢甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到33%……

空置率上升、租金下行成為辦公市場(chǎng)關(guān)鍵詞，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)又該何去何從？

01 空置率上升、租金下行

近日，根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，2023年辦公成交面積2280萬(wàn)平方米，同比下降11.5%，成交金額3088億元，同比下降15.1%。截至2023年11月，辦公物業(yè)成交面積同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍處于0點(diǎn)以下。

受多重因素影響，一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲級(jí)寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復(fù)蘇緩慢，空置率持續(xù)走高，武漢甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到33%。

從租金來(lái)看，2023年上海、北京、深圳、廣州、武漢甲級(jí)寫字樓租金均出現(xiàn)不同程度下降，一線城市中北京甲級(jí)寫字樓降幅最大，達(dá)到了7.6%。上海租金也出現(xiàn)下降。二線城市中，重慶、武漢甲級(jí)寫字樓租金降幅分別達(dá)到了8.1%和2%。

02 廣州寫字樓空置率初步出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)

據(jù)戴德梁行發(fā)布2023年廣州商辦市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告顯示，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正在溫和復(fù)蘇中，盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但全年凈吸納量仍實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得9.1萬(wàn)平方米。租金持續(xù)回調(diào)，空置率初步出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。

2023年全年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)46.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，創(chuàng)下過(guò)去七年新高。全市甲級(jí)寫字樓存量推升至649.5萬(wàn)平方米。年內(nèi)來(lái)看，可租賃面積的持續(xù)增加推動(dòng)了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)業(yè)主采取以價(jià)換量的策略帶動(dòng)全市租金繼續(xù)向下波動(dòng)。截至四季度，全市平均租金錄得每月每平方米149.7元，環(huán)比和同比均有下降。全市空置率錄得18.7%，與上季度基本持平。

在新增供應(yīng)的刺激下，全市全年吸納量攀至61.7萬(wàn)平方米，供需兩端均錄得至歷史新高。全市首層平均租金受到結(jié)構(gòu)性影響而回調(diào)至每月每平方米710.3元。

在大宗交易市場(chǎng)，2023年總成交額錄得204億，略高于過(guò)去五年平均水平，自用型企業(yè)積極出手購(gòu)置辦公物業(yè)的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)成新的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。

03 數(shù)字化引領(lǐng)未來(lái)？

通常而言，寫字樓的空置率在10%-20%是較為合理的范圍，高于20%已是跨過(guò)警戒線，而超過(guò)30%則意味著城市寫字樓大幅過(guò)剩。目前，我國(guó)部分重點(diǎn)城市寫字樓空置率已超20%……

寫字樓空置率走高、租金下行的壓力增大，與新舊產(chǎn)業(yè)的更替有不小的關(guān)系，但這也同時(shí)也倒逼寫字樓進(jìn)行更新變革，對(duì)于寫字樓而言，這是機(jī)遇，亦是挑戰(zhàn)。

近年來(lái)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型被頻繁提及，元宇宙、AI、5G等熱詞不斷出現(xiàn)，數(shù)字化從概念逐漸深入到了各個(gè)領(lǐng)域。

隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型不斷深入，對(duì)于高端寫字樓的需求量也在增長(zhǎng)。目前市場(chǎng)上很多傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，存在硬件設(shè)施老舊、管理效率低下、人工成本大、服務(wù)水平落后等問(wèn)題，并且缺乏數(shù)據(jù)互通的平臺(tái)和智慧化管理體系，不能滿足目前的市場(chǎng)需求，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足。

未來(lái)，寫字樓數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為發(fā)展趨勢(shì)，樓宇自動(dòng)化、人臉識(shí)別閘機(jī)智能抬桿系統(tǒng)、消防、安保自動(dòng)化、辦公智能化等更多科技與創(chuàng)新元素將融入寫字樓，推進(jìn)建設(shè)更加精細(xì)化、品質(zhì)化、規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)集群。寫字樓需要不斷創(chuàng)新和適應(yīng)市場(chǎng)變化，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，領(lǐng)跑未來(lái)。

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