剛進(jìn)入2024不久，悄咪咪的，廣州放大招了！

就在昨天，2024年廣州供地藍(lán)皮書發(fā)布，賣地計(jì)劃出爐。今年樓市走勢(shì)，也在其中可以窺見脈絡(luò)。

2024年，廣州全市計(jì)劃供應(yīng)涉宅用地共96宗，比去年年初的藍(lán)皮書足足多了19宗！

除了越秀、黃埔外，其余9區(qū)均有宅地供應(yīng)。

其中，花都的預(yù)供地最多，“黑馬”番禺與主城白云位于第二，而黃埔意外地跟越秀區(qū)一起“掛零”。

2024年這供地基調(diào)定了：量增、質(zhì)優(yōu)、偏外圍。

往年天河海珠優(yōu)質(zhì)地塊批量放水的盛況，得適當(dāng)收著點(diǎn)了。

詳細(xì)來看，花都預(yù)計(jì)供應(yīng)的宅地有18宗，供地宗數(shù)全市第一；番禺及白云分別預(yù)計(jì)17宗；而樓市小透明從化，也有16宗宅地躍躍欲試，增城有9宗在列。

黃埔此次計(jì)劃供應(yīng)宅地為0宗，除了白云供地17塊之外，天河、海珠都縮減至3塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

所以今年的土地供應(yīng)還是以遠(yuǎn)郊為主，這兩年的市中心地塊供應(yīng)井噴的局面會(huì)告一段”落。

不過，由于只是供應(yīng)計(jì)劃，最終哪些地塊會(huì)真正上架，依舊是未知數(shù)。

但從供地?cái)?shù)量中，我們不難看到各個(gè)區(qū)的小算盤。

首先，是“剎車”的天河。

從天河?xùn)|的整體供應(yīng)來看，明顯已經(jīng)超量供應(yīng)，可謂填鴨式賣地，一旦在售新盤密度過高，勢(shì)必迎來自殺式內(nèi)卷。

2023年，天河區(qū)宅地成交9宗，成交建面103.77萬平方米，是全市唯一宅地成交規(guī)模超百萬方的區(qū)域，同比2022年大增98％。

2023年賣地體量比22年翻一番，天河實(shí)在太卷了。

以牛奶廠片區(qū)為例，在售一手項(xiàng)目有5個(gè)，待售項(xiàng)目有2個(gè)（世界大觀一期、華潤潤府），旁邊還有3幅地等著出讓（世界大觀二期、吉山倉二期、黃村三聯(lián)路地塊）。

剛改項(xiàng)目保利天匯、文津府、珠江花城現(xiàn)存競(jìng)爭關(guān)系，很快華潤潤府將加入戰(zhàn)斗。如果吉山倉二期、黃村三聯(lián)路地塊順利出讓，預(yù)計(jì)明年也會(huì)加入戰(zhàn)隊(duì)。

豪宅項(xiàng)目合生縵云、臻頤府則靜候著世界大觀一期、二期加入競(jìng)爭。

以上10個(gè)新盤，算上次新盤牛奶廠F4，明年14個(gè)盤混戰(zhàn)，不難想象片區(qū)將殺成一片紅海。

因而今年的天河尤其克制，只有3宗宅地供應(yīng)。

天河宅地確實(shí)緩一下，讓在售項(xiàng)目清理一陣庫存再啟動(dòng)市場(chǎng)了。

另一個(gè)“剎車”的是海珠區(qū)，今年只供應(yīng)三宗宅地。

2023年的廣州土地市場(chǎng)高熱不斷，客觀上由于不斷推出優(yōu)質(zhì)宅地，2023年廣州樓面價(jià)TOP10排行榜刷新了5次。

圖片來源：AI合富

海珠的地塊，歷來都是搶破頭一樣的熱度。

君不見，廣州樓面價(jià)前十地塊，海珠獨(dú)占3宗，其中2宗為2023年拍出，海珠熱度可見一斑。

其中，越秀地產(chǎn)拿下的琶洲西區(qū)AH040331地塊，折合樓面價(jià)76760元／平方米，時(shí)隔三年廣州再次刷新地價(jià)新高。

而明年海珠供應(yīng)的地塊，在石崗路，后航道等片區(qū)，熱度雖然也不低，但沖擊前十機(jī)會(huì)是不大了，海珠土拍熱度可以先降一下。

高熱板塊因?yàn)檎紦?jù)樓市生態(tài)鏈的高維，一旦天河海珠供地過多，勢(shì)必吸走荔灣、白云、番禺及黃埔的客。

天河海珠此輪供地剎車，得寵的自然是荔灣、白云、番禺及黃埔四個(gè)區(qū)。

而去年新房熱度超高的荔灣，2024年計(jì)劃出讓的8宗地塊中，6宗位于芳村板塊，1宗位于老荔灣，1宗位于大坦沙。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

新房熱度高到頻頻出“準(zhǔn)日光盤”的芳村，明年再迎六宗地塊入市，白鵝潭以及廣鋼新城，兩大流量板塊都有上新，市場(chǎng)熱度猶如烈火烹油。

而廣州另一個(gè)已經(jīng)燒熱的的灶，是番禺。

2023年，番禺光搖號(hào)地塊就有6宗，撐起了全廣州搖號(hào)地塊的半邊天。

另外，番禺去年一手房成交量超過了1萬套，僅次于增城，是近十年成交量最好的一年。

今年番禺供應(yīng)的17宗宅地主要分布在大石、市橋、南站、萬博等板塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

相較去年，今年新增宅地體量大多偏小而美。適合房企試水市場(chǎng)，做快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，相信更多房企愿意在番禺奪地試水市場(chǎng)。

白云也是今年的供應(yīng)大戶，同樣掛出了17宗宅地，而且多數(shù)都在白云新城輻射范圍內(nèi)。如白云站周邊地塊、設(shè)計(jì)之都三期、嘉禾望崗地塊等。

而前兩年樓市當(dāng)紅炸子雞黃埔，2024年爆冷0供地。

從開年就釋放的房票大招來看，可能黃埔另有所圖，今年不供應(yīng)新地，那么舊改，就一定會(huì)有更大的驚喜。

前兩年土拍市場(chǎng)存在感比較低的增城、花都和從化也意欲上架多宗宅地。

但情報(bào)哥就不看好以上區(qū)域了。畢竟供地計(jì)劃及實(shí)際掛牌是兩回事，而且三區(qū)市場(chǎng)熱度頗為有限。

先說土拍完成度，以2023年為例，在11個(gè)區(qū)中，2023年天河、番禺、南沙、黃埔、增城五區(qū)供應(yīng)規(guī)模超百萬平方米，番禺甚至以153.23萬平方米位居全市第一。

但成交宅地規(guī)模過百萬的，僅天河！多么痛的領(lǐng)悟。

所以增城、花都和從化的供地完成率，不能樂觀。以熱度最高的增城為例，2022-2023年，2年時(shí)間內(nèi)，該區(qū)只成交6宗宅地，今年想賣9宗地塊，有點(diǎn)吃力。

花都從化依然，兩區(qū)合共34宗地塊，估計(jì)流拍率頗高。

在96宗地塊中，能影響市場(chǎng)的，可以被視為“尖貨”的宅地有以下幾宗。

海珠區(qū)石崗路地塊。前幾天調(diào)的規(guī)劃，縮減了綠地，增多了宅地。

該地塊最突出的特點(diǎn)就是能望江，周邊的時(shí)代大家，曾經(jīng)的廣州地王。而金融街融御這種望江豪宅，售價(jià)7-9萬/平。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

但石崗路，能不能做高溢價(jià)項(xiàng)目，還要看接下來地塊容積率、配建等因素而決定。

而剛拍出高價(jià)的世界大觀二期地塊周邊，還有新供應(yīng)。

不過天河世界大觀三期地塊來說，雖然跟一二期都是同屬于世界大觀，但是從體量、景觀上來講，都比不上一二期地塊。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

世界大觀三期地塊更多的是輔助一二期地塊，既然越秀已經(jīng)拿下一二期地塊，那其他開發(fā)商斷沒有進(jìn)去做炮灰的道理。

世界大觀三期地塊，地段雖好，無奈強(qiáng)敵在前，大概率是越秀繼續(xù)深耕。

另一個(gè)焦點(diǎn)地塊是荔灣的陸居路地塊，陸居路AF020208、AF020244地塊，位于白鵝潭核心區(qū)，擁有江景資源。宅地部分占地面積14067平方米，建筑面積112000平方米，容積率8。該地塊毗鄰白鵝潭站四線交會(huì)（地鐵1號(hào)、11號(hào)、22號(hào)、28號(hào)線）。

圖片來源：2024年廣州供地藍(lán)皮書

周邊有在建的萬象城商業(yè)，以及均價(jià)8萬元／平方米的華潤置地白鵝潭悅府?？傮w來說，陸居路地塊的綜合素質(zhì)相對(duì)較好。

有意提前布局該片區(qū)的網(wǎng)友，不妨提前出手，畢竟片區(qū)周邊在售項(xiàng)目價(jià)值相對(duì)確定性高。

例如前一陣賣斷貨的保利花語和岸，例如多年來白鵝潭銷冠新世界凱粵灣，例如即將入市的新世界天馥，都有很高的兌現(xiàn)度。

這種兌現(xiàn)度是立馬可見的，例如步行可達(dá)的地鐵及開學(xué)多年口碑不錯(cuò)的名校（和岸的白鵝潭站+康有為小學(xué)，凱粵灣及天馥對(duì)應(yīng)的滘口站，以及西關(guān)培正小學(xué)）。

據(jù)了解，即將開盤的天馥，價(jià)格比較驚喜，在售建面約70-140平三四房，吹風(fēng)價(jià)三房總價(jià)300萬起，四房總價(jià)400萬起。

舊王剎車，新王急于上位，外圍宅地猛供會(huì)不會(huì)加劇價(jià)格互卷？前幾天出的房票王炸能不能借拆遷戶之手讓黃埔市場(chǎng)升溫？

2024廣州土拍市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)掀起樓市新的熱潮，讓我們拭目以待！