天府新區(qū)未來會有不錯的發(fā)展，但我并不看好目前的天府新區(qū)樓市！

樓市一直有一句話：長期看人口、中期看土地、短期看金融！

在我看來，對于普通購房者，樓市是：長期看人口，中期看運氣，短期看智商！

前幾年成都老城和新區(qū)在樓市上誰強(qiáng)誰弱的爭論一直很激烈。

2021年天府新區(qū)房價高點時，不少人認(rèn)為天府新區(qū)的房價會超過五城區(qū)，并且未來會不斷甩開五城區(qū)。

其實那個時候，天府新區(qū)很多對標(biāo)五城區(qū)同水平樓盤二手成交價格，已經(jīng)比五城區(qū)高了。

（特別強(qiáng)調(diào)一下，為了防止抬杠，對標(biāo)的意思是，天府新區(qū)和五城區(qū)同級別板塊內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P對比，是核心板塊對標(biāo)核心板塊，普通板塊對標(biāo)普通板塊，而不是拿天府新區(qū)核心板塊高端改善盤去比五城區(qū)吊車尾板塊的老破小。）

經(jīng)過這兩年多成都樓市的長期持續(xù)疲軟，雖然各城區(qū)的二手房成交價基本都有下滑，可從現(xiàn)在新區(qū)和老城的對比情況來看。

天府新區(qū)對標(biāo)五城區(qū)同級別板塊和同類型品質(zhì)樓盤，在價格上不僅沒有像很多人預(yù)期那樣超過五城區(qū)，反倒是五城區(qū)在價格上和天府新區(qū)拉開了差距。

而且從目前的市場趨勢看，我們分析以2024年為節(jié)點，未來成都老城和新區(qū)在樓市的爭論，會而逐漸減少。

爭論減少的核心原因，是天府新區(qū)已經(jīng)不具備和五城區(qū)在樓市上爭高下的底氣了。

天府新區(qū)二手房這兩年整體下滑情況多明顯，其實從上面的圖就能看出來。

不找那些天府新區(qū)比較差的樓盤故意比較，拿作為天府新區(qū)熱門板塊錦江生態(tài)帶，品質(zhì)和熱度雙高的萬科翡翠公園做對比。

2021年的時候，萬科翡翠公園成交能到三萬以上，現(xiàn)在轉(zhuǎn)頭看一下掛牌價，整體跌了很多。

要知道掛牌價還并非是成交價，相比于成交價，掛牌價只高不低。

熱門板塊的熱門小區(qū)都是如此，其他一些天府新區(qū)較差的板塊較差的小區(qū)更是惱火。

五城區(qū)和天府新區(qū)在樓市的差距明顯化，原因不是因為我們分析五城區(qū)房價會漲很多，而是因為我們分析天府新區(qū)的房價會下滑很多。

即使五城區(qū)房價原地踏步，天府新區(qū)的下跌依然會導(dǎo)致差距拉開。

老讀者清楚，我從2020年下半年開始就一直在提天府新區(qū)的樓市風(fēng)險。

因為我清楚，天府新區(qū)是早期冒險家的游樂場，是追風(fēng)投資者的亂葬崗。

縱觀近十年的房產(chǎn)市場，各大城市，甚至同一城市的不同時期，都會有一些區(qū)域在房產(chǎn)市場被炒作得極為火熱。

這些樓市火熱的區(qū)域，極少部分能剛好占據(jù)天時地利人和而成功。

往往有足夠好的自身條件（本身的區(qū)域位置，土地打造條件）、足夠好的發(fā)展動力（城市的快速發(fā)展建設(shè)，及區(qū)域的自身規(guī)劃利好）、足夠多的人口流入（人口流入的數(shù)量，人口流入的質(zhì)量，雙優(yōu)！）。

就如成都的高新區(qū)（南）那樣，而天府新區(qū)……不完全滿足這些條件的。

（插一句：成都購房者可以到微信公眾號“不魚說房”去看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析文章，以及規(guī)劃文件，對購房者很有幫助。）

這些絕大多數(shù)根本不具備滿足樓市成功條件的區(qū)域，如果前期依靠預(yù)期將房價推的過高，那后期預(yù)期的兌現(xiàn)不足，就會快速將房價打回原形。

依靠炒作，短時間也許可以實現(xiàn)暴富的夢想，但長期看這些區(qū)域的樓市會無情的將購房者推向資產(chǎn)快速縮水的深淵，投資浪潮退去，留下的必然是一地雞毛。

可能有人從容離場，但更多的人面對的是一片慘淡。

就像前面所說的那樣，天府新區(qū)是早期冒險家的游樂場，是追風(fēng)投資者的亂葬崗。

回頭看，天府新區(qū)買房正兒八經(jīng)獲益的，都是早期市場還不太看好天府新區(qū)，低價買入的那批早期冒險家。

接盤的都是后期價格高漲后，跟風(fēng)買入的追風(fēng)投資者。

天府新區(qū)買房，除了真實的自住需求，其實大家都心知肚明，還有很大比例的投資需求。

大量的投資需求涌入，會讓天府新區(qū)的房產(chǎn)市場在大量投資的裹挾變的極不穩(wěn)定。

天府新區(qū)樓市還有很長的去投資化要走。

就如我前幾個月的文章寫的那樣，我的分析是未來天府新區(qū)對標(biāo)五城區(qū)，買入的合理線是65％。

對標(biāo)板塊的對標(biāo)品質(zhì)樓盤，天府新區(qū)的價格只要在五城區(qū)價格的65％以下是我們推薦購買的合理線，超過65％其實就要更謹(jǐn)慎一些。

總之，希望大家能理性地看待天府新區(qū)的樓市。

可能很多人不愿意聽，也不愿意承認(rèn)，但事實上就成都情況來說，我們更愿意認(rèn)為，天府新區(qū)只不過是一個發(fā)展好，規(guī)劃強(qiáng)，定位高的郊區(qū)。

我們不否認(rèn)天府新區(qū)的強(qiáng)勢發(fā)展，但我們也要客觀的認(rèn)識到，天府新區(qū)在樓市上的缺陷。

天府新區(qū)樓市它不同于五城區(qū)有優(yōu)質(zhì)的基本屬性兜底，天府新區(qū)的特色條件導(dǎo)致它會有很高的上限，有條件出現(xiàn)很多單價總價雙高的超高端改善，但它的基本屬性差，就意味著它也同樣有很低的下限。