樓市進入調整期，買房的門檻在不斷重塑。

最近我把之前《廣州買房地圖》做了一番更新，發現當下300-400萬預算段的買房版圖，擴大了不少。

從只能選擇離市中心20公里開外的房子，到現在能買近市中心10公里以內的新房，300-400萬預算成了這波樓市調整最大的利好承接者。

一大波”新成員”擠進這個買房圈，或更靠近市中心，或產品更好，或面積更大……

在此之前，廣州300-400萬買房的主流選擇主要是：

黃埔：科學城、廟頭、黃陂、夏園、知識城；

番禺：亞運城、廣州南站、國際創新城、汽車城、市橋

白云：白云湖、夏茅、太和

南沙：橫瀝島

荔灣：海龍、西塱等。

不過，伴隨著樓市的持續內卷，最近出現了新的選擇——

1.荔灣花地灣

2.番禺廣場

3.白云新城

4.天河珠吉

300-400萬買房全新選擇

天河珠吉珠江花城，是天河的獨苗，近期加推，76㎡戶型最低總價大概在390萬；

而白云新城新盤保利云境，吹風價5萬/㎡，但由于該盤最小面積段產品僅有68㎡，預計最低門檻也就三百來萬。

番禺廣場和花地灣兩大的門檻則是實打實下來了，隨著新房的涌入，當下價格戰打得飛起。

位于番禺廣場板塊的龍湖金地天峯，率先打開降價之路，當初開盤均價4.2萬/㎡，現在最低價3.5萬/㎡可入。

自此，近期保利瑯譽、路勁美的雋樾府為與之對抗，搶奪客群，也只能跟著龍湖金地天峯的步伐走，開盤價比此前吹風價低不少。

現在300來萬，可在番禺廣場橫行了。

荔灣的花地灣也是相同情況。

多個全新盤互卷，房價也被迫打下來。

中海浣花里、保利和頌最近紛紛開賣，最低總價僅300萬！

對買房人而言，當下最可喜的變化是，300-400萬預算段現在可以擠進核心區了。

“新成員”加入，300-400萬買房的邏輯當然會隨之產生變化。該如何選？我們具體來看看。

目前來看，主城區的選擇有荔灣花地灣、白云新城、天河珠吉。

花地灣地段價值不差，屬荔灣第二梯隊（第一梯隊為白鵝潭沿江一帶），依舊有一定的發展潛力；

周邊有地鐵1號線，到市中心通勤會很便利；

教育方面，當下能夠得著門檻的花地灣“三杰”（中海浣華麗、保利和頌和萬科朗庭），雖不能確定能否讀旁邊的省實，但畢竟是老城區，未來教育資源不會差。

當下新項目，品牌度均不錯，為萬科、保利、中海等知名開發商倒灶。

總體來看，花地灣的綜合條件不錯，唯一的缺點是當下在售的低門檻三盤均是蚊形盤，自身配套缺乏。

天河珠吉，目前僅有珠江花城，后續旁邊還有華潤項目。總體來看，門檻比花地灣高。

不過，400萬預算這里是天河唯一選擇，并且要接受最小面積段、不好樓層才有機會。

整個板塊環境很村，和天河中心區高大上的城市形象相距甚遠，也沒地鐵直達。

不過，畢竟是天河區，自駕到市中心還是很方便。

珠江花城，堪稱天河剛需戰斗機，戶型實用率很不錯，七十多平就有四房，另外，小區配建有名校均和小學。

白云新城接下來將新誕生一個項目——保利云境，周邊未來會通地鐵，交通不會太差；但地段方面，項目并不處在白云新城核心，整體環境一般。

再來看看近郊情況。

科學城的產業是這么多板塊中最強的，未來發展潛力不錯；

白云湖，也是全新規劃的產業區，但發展完善尚需有一段時間；

番禺廣場，是比較典型的居住區，交通方便，發展成熟，所見即所得，這是其優點也是其缺點所在；

廟頭、黃陂，當下價值相當，同時靠近主城區，但兩者也有不一樣的側重點：

廟頭可通過地鐵直達國際金融城、珠江新城，到市中心更方便些；而黃陂的環境更好一些，到科學城更方便。

國際創新城當下產業發展步伐落后于科學城和白云湖，但勝在離主城區近，到琶洲很方便。

南站的幾個樓盤，交通都不會差，但也分別有短板，或周邊城市形象差，或沒配套等。

橫瀝島，則是該預算段離主城區最遠的地段。

如果在南沙工作，是買入不成問題的，畢竟當下是南沙的價值高地，未來交通、商業、教育、產業等都應有盡有。不過需提醒一下，南沙是未來之城，如若買橫瀝島，是需要耐心等的。

在我看來，300-400萬是一條買房安全線，剛需買房想要保持保值增值，在最起最起碼要達到該預算段。

至于如何選，每個人可根據自己的實際工作地點，通勤便利度來選擇。

如在荔灣、越秀、天河上班，可優先考慮花地灣等板塊。

老實說，當下300萬-400萬的剛需，比過去的每一批買房客都幸福。

除了能擠進主城區外，當下能買到的產品也更好了。

一方面，是新房的產品的實用率迎來質的飛躍。

像保利云境，68㎡的戶型就做到了之前80㎡戶型才有的效果，戶型實用率高達110%。

68㎡戶型，居然做到了帶1個入戶花園，開間3.6米的客廳，1個景觀陽臺，3房（2個為陽臺改造而成）。而由于飄窗、陽臺為全贈送或半贈送，室內空間并不顯局促。

路勁美的雋樾府、保利瑯譽、保利和頌、萬科朗庭等項目在產品打造上也紛紛如此，實用率比起以往大大提升。

現在買新房，能選擇到比以往更好的產品。

另一方面，能買到房源的面積在擴大，而價格居然還下降了。

拿在芳村買房舉例。

2021年，中海學仕里最低350萬起（58平米1+1房）；

2022年廣鋼花城最低320萬起入荔灣（67平米3房）；

現在，中海浣花里最低300萬入荔灣（71平米3房）。

相較之下，300萬以內，以及500萬以上的預算段，則穩定得多，樓市跌宕，并沒有出現太多的機會。

講真，現階段300-400萬的剛需，遇到合適的，真的可以入手。