一張紙，換一套樓？

近日，廣州成為第一個(gè)發(fā)“房票”的一線城市，有人將房票形容為“房子的支票”。

就像憑借支票可以提錢一樣，拆遷戶憑借房票可以換新的商品房。

你羨慕不？

來(lái)源：廣州荔灣發(fā)布

這也意味著，廣州不需要?jiǎng)佑锰炝康呢泿牛涂梢郧藙?dòng)城中村改造，從而讓這項(xiàng)難度很高的工作，有機(jī)會(huì)迎來(lái)大提速。

一大波村里的土豪，又要睡不著了！

村民揮舞著房票 殺入售樓部搶房的時(shí)代，或許就在不遠(yuǎn)的將來(lái)。

要想看懂“房票安置”，我們先要搞明白過(guò)往，廣州是怎樣安置的。那叫一個(gè)麻煩！

長(zhǎng)期以來(lái)，廣州城市更新項(xiàng)目存在原址回遷周期長(zhǎng)、安置房不匹配、征地拆遷難等堵點(diǎn)、難點(diǎn)。

過(guò)往執(zhí)行的是“原地回遷”或“貨幣安置”，前者需要等比較長(zhǎng)的周期，待全村清拆落實(shí)后，才陸續(xù)回遷，周期長(zhǎng)，空窗期長(zhǎng)。

原地回遷這一模式下，城中村改造后，村民只能在本村的安置區(qū)拿回補(bǔ)償?shù)姆孔樱曳孔邮遣扇u號(hào)分配的方式給到村民。

村民，基本上沒(méi)有辦法按照自己的意愿選房。

貨幣安置顧名思義，就是把你的房子拆了，然后給你一筆錢，你可以拿著錢去買房，或者吃喝玩樂(lè)反正干什么都可以。

這個(gè)政策過(guò)去創(chuàng)造了不計(jì)其數(shù)的“拆遷暴發(fā)戶”，譬如廣州的拆遷icon。

圖源：攝圖網(wǎng)，已授權(quán)

而現(xiàn)在的房票安置，同樣把房子拆了，給你的不是錢而是一張“票”。

如果把實(shí)物安置換成房票安置，村民就可以拿著房票到其他地方去買一套更靠近自己工作單位以及更符合自己一家人居住需求的房子。

荔灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心以石圍塘項(xiàng)目為試點(diǎn)，率先落地全市第一批“房票安置”。

今日已發(fā)放的房票憑證載明了房票類型、購(gòu)房地址、票面金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購(gòu)買“定點(diǎn)入庫(kù)”的新建商品房源。

據(jù)了解，目前，荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠(chéng)投資公司已納入“定點(diǎn)入庫(kù)”名錄。

聽(tīng)上去是不是很熟悉？廣州最近發(fā)的各種消費(fèi)券大家都知道吧，你拿著這張“票”可以去開(kāi)發(fā)商那里買房抵房款，但不能搞其他的消費(fèi)？

“房票”就屬于定向消費(fèi)抵扣券。

以前拆遷給你錢，你想拿去干什的都可以；換成給房票了，在房票不能交易的情況下，你就只能拿去買房，還是指定開(kāi)發(fā)商的房子。房票的第一個(gè)作用：去庫(kù)存，把錢留在房地產(chǎn)。

所以，總結(jié)一下房票的好處：

“房票”避免了棚改貨幣化的副作用，不會(huì)制造一大幫暴發(fā)戶 ；

政府不用拿大批錢出來(lái)改造，城中村又能拆了，美滋滋；房地產(chǎn)又能去庫(kù)存，老百姓的錢也拿出來(lái)消費(fèi)了，簡(jiǎn)直是一箭四雕！

那這樣房票可以用在哪些地方？房票的投資價(jià)值高還是回遷房投資價(jià)值高？

首先，按照《廣州房票安置實(shí)施方案》，這張房票，僅限于房票持有人和直系親屬。也就是說(shuō)除了你自己以外，你還可以給你父母、老婆、孩子等使用，其他人都不可以。

房票金額 250 萬(wàn)，指的是持有人同意其被拆遷房屋補(bǔ)償金額 250 萬(wàn)，是其老房子當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)值的等價(jià)交換，由政府綜合各種因素評(píng)估得出，其中包含政策性獎(jiǎng)勵(lì)1 萬(wàn)多元。

這張房票的期限是一年，如果你是房票的持有人，意味著你有一年的時(shí)間決定把房票變成房子，還是一年后到期兌換現(xiàn)金，但不再擁有政策獎(jiǎng)勵(lì)部分。

也就意味著，房票沒(méi)辦法進(jìn)行二次轉(zhuǎn)賣或出售。必須把房票換成商品房后，再把商品房出售，才能換到錢。

換言之，房票是否值錢，跟能換到哪些房子，是息息相關(guān)的。

僅當(dāng)下而言，若想換成房子，你只能在房票安置房源庫(kù)挑選房子，也就是說(shuō)你只能在廣州地區(qū)范圍政府統(tǒng)籌指定的有限樓盤里挑選房子。

原則上，房票置換以本區(qū)房產(chǎn)為主，特殊情況下也可以置換其他區(qū)房源。

指導(dǎo)文件原文

而目前，納入“定點(diǎn)入庫(kù)”名錄的，有荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠(chéng)投資公司。

這幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在售項(xiàng)目中，情報(bào)哥已知的有中海浣花里和珠實(shí)·廣鋼花城兩個(gè)項(xiàng)目是比較值得關(guān)注的。

它們單價(jià)在4.3至4.6萬(wàn)/㎡，總價(jià)門檻大概為300-310萬(wàn)，房票客戶踮踮腳，加點(diǎn)錢還是可以輕松置入。

但中海浣花里、珠江廣鋼花城、力誠(chéng)榕城灣等項(xiàng)目，說(shuō)老實(shí)話，它們甚至不是當(dāng)下芳村片區(qū)最熱銷的項(xiàng)目。

萬(wàn)科花地灣、花語(yǔ)和岸、保利和頌、新世界天馥、新世界凱粵灣等市場(chǎng)上走量項(xiàng)目不在名錄，其實(shí)挺可惜的。

一方面這些盤不愁賣，本身不乏常規(guī)客戶，買房時(shí)一周內(nèi)給首付，半個(gè)月按揭到位，這種客戶不香嗎？

反而房票客戶因回款形式未明確，回款周期不詳?shù)模瑫?huì)拉長(zhǎng)項(xiàng)目資金周期。

除非現(xiàn)金流穩(wěn)固的央國(guó)企，普通開(kāi)發(fā)商其實(shí)很難去接住這個(gè)燙手山芋，往后也不一定會(huì)被網(wǎng)紅項(xiàng)目青睞。

所以對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下房票定點(diǎn)入庫(kù)名錄，等于官方直接給購(gòu)房者出了個(gè)“買房指南”，在名單上的項(xiàng)目不但賣得不咋樣，以后還有回遷戶混居。

對(duì)回遷戶來(lái)說(shuō)，房票安置按照商品房?jī)r(jià)格評(píng)估，在當(dāng)下市場(chǎng)向下行情中比較香，如果市場(chǎng)是向上行情，那就未必了。

不同于回遷房的1:1兌換，村民用房票兌換的商品房面積會(huì)少于回遷房，可能打破他們習(xí)慣的“住一套、租兩套”的收租生活模式。

同時(shí)，商品房庫(kù)存集中于城市外圍，中心區(qū)和中心區(qū)周邊區(qū)域沒(méi)有太多新房項(xiàng)目可供選擇。

而去年以來(lái)，外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)明顯下跌。

新年伊始，房票會(huì)成為今年樓市大殺器嗎？情報(bào)哥認(rèn)為很懸。

從輻射人群看，短期內(nèi)廣州能釋放出來(lái)的房票的“量”有限。

石圍塘城改一共涉及491戶居民，開(kāi)出了8張房票，占比不到2%；

圖片來(lái)源：廣東發(fā)布

后續(xù)要跟進(jìn)的聚龍灣，一共702，如果按照這個(gè)比例，也就12張左右。

即使把花地河西片區(qū)也拉進(jìn)來(lái)，也不夠塞牙縫的。

當(dāng)然，目前廣州房票才剛剛起步，也不能要求太高。

后續(xù)四大片區(qū)做地片區(qū)鋪開(kāi)，再談?dòng)绊懀疟容^現(xiàn)實(shí)。

而從操盤難度方面則是一個(gè)新的思考角度，我們不妨想想，首張房票為什么是在荔灣石圍塘？

因?yàn)檫@是關(guān)于石圍塘的舊城改造，是有關(guān)如意坊放射性安置，是一項(xiàng)有政府主導(dǎo)的舊城舊改項(xiàng)目。

由政府主導(dǎo)，舊改量不大，拿來(lái)做房票試點(diǎn)很合適。

但也因?yàn)樗桥f城改造，跟舊村改造稍有不同，“舊城的房屋”就是以前單位的房改房，土地屬性是紅本國(guó)有證。

紅本房產(chǎn)換紅本房產(chǎn)，沒(méi)問(wèn)題。

圖源：攝圖網(wǎng)，已授權(quán)

但“舊村的房屋”是宅基房，土地屬性是村集體土地。村民要補(bǔ)差價(jià)（土地出讓金）才能回遷安置，這個(gè)成本誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)呢？仍需進(jìn)行制度探索。

起碼，在房票細(xì)則逐步優(yōu)化前，舊村改造的村民們，就不能操之過(guò)急了。

一張房票橫空出世，對(duì)改造區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，不亞于一場(chǎng)博弈。

如果是九龍、中新等挨著增城的居民，可能會(huì)憑借房票，喜提老黃埔，科學(xué)城等更有居住價(jià)值的物業(yè)，完成房子向上置換。

而黃金地段的拆遷戶，一夜暴富的神話將一去不復(fù)返了。

你獲取的房票資產(chǎn)，只是你現(xiàn)有老房子現(xiàn)有價(jià)值偏高一點(diǎn)的價(jià)格交換而來(lái)。

拆遷戶也不再被動(dòng)享受該地塊未來(lái)升值溢價(jià)空間，房票的產(chǎn)生，也讓原本期望著以拆還建，繼續(xù)盤踞在城市核心區(qū)域的村民的期望落了空。

網(wǎng)絡(luò)上部分網(wǎng)友聲音

比如前些年的廣州獵德村，冼村村民，拆遷后回遷村民平均資產(chǎn)過(guò)億，坐擁廣州最核心商圈地段黃金房產(chǎn)的幸運(yùn)，難以復(fù)制。

如今你還想在同地段、同區(qū)域，住到同面積的商品房？對(duì)不起！拆遷戶也只能加錢購(gòu)買。

未來(lái)，可能拆遷戶也要和普羅大眾一樣，在市場(chǎng)中慎重選籌。

你選購(gòu)的房子未來(lái)升值與否？是否保值？則取決于房票持有人的認(rèn)知，運(yùn)氣，以及財(cái)力了，而不是“太公保佑”了。

這何嘗不是一種公平的回歸。