“代發工資和代繳個稅”打限購政策擦邊球的購房行為，并不鮮見，但是一旦雙方從默契到反目，糾紛不斷就是結局。陵水縣住房保障管理中心相關負責人表示，如果不退款，就關掉開發商的網簽系統。

中房報記者 陳標志丨海南陵水報道

2023年12月29日上午，陵水黎族自治縣住房保障管理中心一名許姓負責人接待了羅皓姜一家三口。

前一天，羅皓姜與妻兒一家三口從上海飛往三亞，馬不停蹄地趕往陵水縣與開發商進行交涉，并向房管部門投訴。

2023年年初，羅皓姜夫婦以兒子羅曉豆的名義，在四川清鳳集團于海南陵水土福灣開發的海棠長灘別院項目，斥資上千萬元全款購買了一套123平方米的房產。

因羅曉豆出國留學且在海南沒有購房資格，同時考慮到開發商關聯公司“代發工資和代繳個稅”的購房行為具有風險性，同年8月，羅皓姜決定向開發商申請退房。

“已經與開發商協商達成一致，雙方都不承擔違約責任退房退款。”2023年12月29日，羅皓姜告訴中國房地產報記者，但時至今日，開發商遲遲未將款項退還給他們。

此前，記者曾前往陵水縣海棠長灘別院項目銷售中心采訪過此事，相關銷售人員明確向記者表示，她本人及公司不接受媒體任何采訪，“你的任何問題我回答不了；也跟領導匯報了，不接受采訪。”

陵水縣住房保障管理中心相關負責人對記者表示，按照當前海南限購政策，開發商將房子賣給未取得購房資格的客戶是違規的，必須進行整改，將購房款退還給購房人。

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全款購買“千萬豪宅”

羅皓姜夫婦給兒子購買的16幢房產。陳標志/攝

距離上次申請退房已經過去4個多月，羅皓姜夫婦心急火燎般從上海飛往海南。

羅皓姜很懊惱當初“太沖動”，僅僅是看了網上房產推介廣告，就決定在陵水縣土福灣的海棠長灘別院項目購房。

2023年年初，羅皓姜與妻子在海南三亞休假過春節，閑來無事就在網上瀏覽當地的房產信息。最終，羅皓姜將購房目標鎖定到了海棠長灘別院項目。

“在網上看完項目后就開車去了海棠長灘別院。”羅皓姜告訴記者，在海棠長灘別院售樓處看了看，覺得這個項目“還挺大的”。

2023年1月6日，羅皓姜及妻子向開發商轉賬支付了15萬元定金，以兒子羅曉豆名義認購了一套建筑面積為123.56平方米房源。

之后，羅皓姜與妻子又按照開發商要求，以刷卡和轉賬方式，分多筆向開發商全款支付了1000萬余元購房款。

記者在羅皓姜提供的多份開發商出具的收據（復印件）上見到，收款單位為“海南海興房地產開發總公司”，時間為2023年1月13日、2023年2月13日，兩張收據金額一共970萬元；另一張“收款收據”出具時間為2023年1月13日，收款單位為“四川鴻鑫遠達建設工程有限公司”，收款內容為“工程費”，金額為40萬元。

算上此前的15萬元定金，羅皓姜與妻子實際一共支付了1025萬元購房款，折合單價超過8萬元/平方米。

為何花費上千萬元購房款，在海南陵水縣土福灣僅購買到123平方米的房子？

羅皓姜解釋，一方面該項目是近海“別院”產品；另一方面開發商承諾，房子在通過有關部門驗收后，會將房屋鏤空部分進行改造，多拓展出300平方米左右使用空間。他所交的40萬元“工程費”，實際上就是后期開發商對空間的改造費用。

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曲折的退房

2023年8月，羅皓姜和妻子向開發商提出退房。

羅皓姜提出的退房理由為“開發商違規銷售”，擔心后續辦證存在諸多不確定因素和政策風險。

“兒子在海南沒有購房資格，開發商違反海南限購政策，將上千萬元一套的房產賣給我們，存在限購政策風險。”羅皓姜還提到，他兒子已出國學習深造，國內的銀行卡也無法繼續使用。

羅皓姜向記者提供的一份《情況說明》中，也提到“開發商銷售團隊在羅曉豆沒有購房資格的情況下，違規游說把海棠長灘別院XX號房屋銷售給羅曉豆，并簽訂認購協議（羅曉豆母親代簽，父母代交款）。同時開發商讓購房人簽訂委托其關聯公司代發工資、代繳個稅的代辦委托書。”

為了佐證上述內容，羅皓姜還向記者提供了多張微信聊天記錄截屏。該微信截屏顯示，2023年5月5日，海棠長灘別院置業顧問鄭女士告知羅皓姜妻子“代交個稅”事宜。如“嫂子，這個月10日我們要開始給您（購房人羅曉豆）交個稅了，麻煩您支付一下個稅的服務費16000元，微信轉賬給我即可噢。”

一番交流后，羅皓姜妻子將16000元“個稅服務費”微信轉賬給了鄭女士。轉賬后，鄭女士又稱：“本月就開始給您繳稅，您可以在國家個稅APP上查到繳稅記錄”。

“我兒子沒有購房資格，開發商屬于違規銷售。”羅皓姜告訴記者，他們提出退房后，開發商也同意無違約責任退房，“但從2023年8月份申請退房至今，開發商遲遲未將1025萬元購房款退回。”

“每次追問置業顧問都說在審批，一拖再拖。”羅皓姜告訴記者，后來開發商又說購房款只能打到購房人的銀行賬戶，“他們明明知道我兒子已在國外，國內銀行卡都不能使用。”

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無奈的投訴

在項目銷售中心，開發商方面明確表示不接受記者采訪。陳標志/攝

無奈之下，從2023年12月份起，遠在上海的羅皓姜多次撥打當地12345政務服務熱線進行投訴，希望盡快要回購房款。

陵水縣住房保障管理中心也對此投訴件進行了回復，稱“已約談開發企業有關人員，責令企業退房退款”。

但令羅皓姜感到失望的是，開發商退款一事并沒有太大進展。

2023年12月19日上午，羅曉豆書面授權委托代辦人——“三亞朋友”王先生，再次到海棠長灘別院銷售中心與開發商協商溝通退款事宜。

“我之前來了好幾回，在大廳‘坐冷板凳’一坐就幾個小時，沒人搭理。”王先生告訴記者，“因為顧及銷售中心斷斷續續有人來看房，我還不敢大聲說話。”

記者當天采訪也遇到了同樣情況。在銷售中心大廳坐等半個多小時后，置業顧問鄭女士才走了過來。此前的2023年12月4日，記者曾就該項目被投訴違規銷售、購房人退房等事宜，致電和發短信聯系鄭女士，但未獲回應。

“王先生不能代表購房人，那份授權委托書無效。我已經給領導反映過了，領導說辭非常明確，你說是代辦人，但提供的委托書又不是公證處公證的委托書，我們不能確定是否業主本人委托你前來辦理的。”鄭女士對王先生說。

當天下午，記者又前往陵水縣住建局、陵水縣住房保障管理中心采訪。陵水縣住建局一名負責人告訴記者，購房糾紛由縣住房保障管理中心負責人處理。在陵水縣住房保障管理中心，記者遇到了一名自稱是海棠長灘別院項目的王姓負責人，他當著記者的面在電話里向羅皓姜表示，將在2023年12月底之前將所有購房款退回。

陵水縣住房保障管理中心一負責人也向記者表示，將商品住房銷售給沒有購房資格的客戶，是違規的，“我們會要求開發企業整改，將款項退還給購房人。”

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房管中心：不退款就關網簽

事情并不順利。僅隔一天，上述王姓負責人又否定了上述說法，稱購房款只能打到購房人名下的銀行卡。

為了拿回購房款，2023年12月28日，羅皓姜夫婦和從國外專程回來的兒子從上海飛往三亞，并于當天趕往海棠長灘別院銷售中心處理退款事宜。

羅皓姜夫妻及兒子按照開發商要求，再次填寫了相關退款材料。雖然材料已經齊全，但一名銷售負責人稱無法給購房人一個明確退款時間。

“退款需要半年左右，但我沒法給你們一個具體的退款時間。”一名阮姓銷售總監表態稱，“你們可以采取其他方式，如投訴、找領導甚至訴訟，但這樣做可能退款時間更無法保證。”

對于上述銷售總監的說法，羅皓姜表示不能接受，他認為開發商不能明確退款時間是故意刁難。

2023年12月29日上午，羅皓姜夫婦帶著兒子去了陵水縣住房保障管理中心。

“現在不管開發商什么理由，沒有購房資格就要將錢退回。”陵水縣住房保障管理中心相關負責人許先生接待羅皓姜一家時表示，過了12月29日，開發商如果還沒退款，就要關閉該項目網簽系統，“等什么時候整改好了（指退款），我們再給他們開網簽系統。”

對于羅皓姜提出的開發商違規銷售、購房款沒有進入政府監管賬戶等問題，該中心負責人表示，等搜集證據后介入調查。

羅皓姜告訴記者，2023年12月29日下午，一位陵水縣住建局分管領導接訪了他們，該負責人對此高度重視，當場給海棠長灘別院項目負責人打電話協調。“對方向陵水縣住建局分管領導承諾，2024年1月2日上班就走內部流程，1月10日前完成所有退款。”羅皓姜對記者說。

“截至目前，我們還沒有收到開發商退款，也沒有任何溝通信息。”羅皓姜告訴記者，陵水縣住房保障管理中心工作人員已答復他，海棠長灘別院項目網簽系統已于2023年12月29日關閉，并會繼續跟進此事。

記者也將對此事進一步關注。

（應采訪者要求，本文羅皓姜、羅曉豆均為化名。）

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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原標題：上海商人海南陵水退房糾紛調查：隱秘的購房資格丨深度