2023年是天津二手房最魔幻的一年。

一邊是中介焦慮沒客戶、房主焦慮無人看房，另一邊是全年成交二手房住宅15.29萬套，成就十年來的巔峰。

這還是僅僅統(tǒng)計產權過戶交易的房源，不包括企業(yè)產和公產房交易。

PART.01

十年來沒賣過這么多二手房

全年天津成交二手住宅15.29萬套、1335萬平米、1580億元。

不論是成交套數(shù)、成交面積、成交金額，都是過往十年間最多的一年。

這意味著超過15萬的房主售出房子，超過15萬的購房人選到心儀二手房。這個成交量在全國范圍內，都屬于TOP級別

房主的焦慮原因，是成交量的增長跟不上掛牌量的增多。每一套二手房成交的瞬間，都有超過20萬套掛牌二手房作為分母。大量小區(qū)周邊房源，和惹人喜愛的第三代新房，一起成為二手房的競爭對手。

比如新梅江的御江臺，一個小區(qū)在貝殼網掛牌12套，小區(qū)成交均價大約4.3萬元，臨近的萬科柏翠園掛牌26套，成交均價大約4萬元。

客戶在看這兩個小區(qū)二手房的同時，也可以考慮附近銷售均價約3.8萬元的在售新盤瑞府，還有銷售均價4萬元的新盤中海學府源境。

中介焦慮的原因是同業(yè)競爭激烈，看房的途徑非常寬泛。客戶可以從抖音、從平臺網站選擇置業(yè)顧問直接對接，具備極大的靈活性。不會像前幾年那樣，相親般的在門店選擇并依靠某一個置業(yè)顧問。

現(xiàn)實中的一個案例就是：某個買房人因為選房條件比較寬泛，先后跟七位不同的置業(yè)顧問接觸看過房子。看了兩個月之后在某平臺上看到一處合意的房子，最終在第八位置業(yè)顧問，也就是這個房源的維護人那里下定成交。

PART.02

少賣30萬，每一次割肉都被記錄

與十年來最高的成交量相對應，2023年二手房的成交均價是七年來最低的。均價作為樓市整體大勢的體現(xiàn)，從2018年開始連續(xù)5年走在下降的路上。

可以理解為，今年這個巔峰成交量，是15萬二手房主們集體割肉降價換來的結果。

在2023年賣房的業(yè)主們，如果按照2022的均價估算，相比之下就少賣了68個億。

按每套房子90平米估算，一年之隔，平均每個業(yè)主少賣了大約5萬元。有些折價更嚴重的城區(qū)，同樣的房子晚出手一年，業(yè)主少賣了約30萬元。（猜猜這是哪個區(qū)？）

隨手打開幾套房源：梅江南橡樹原、梅江鳳水園，看房子的詳細介紹，多次降價的記錄比比皆是，6次降價、9次降價、甚至12次降價。往往期望越高，失望也就越大。

小區(qū)入住時間越長，出手的難度也就越大。比如河西區(qū)珠江道的名都新園，現(xiàn)有55套房源掛牌，成交均價僅僅是2.6萬元。泗水道的蘭江新苑，現(xiàn)有66套房源掛牌，成交均價也只有2.8萬元。

PART.03

想要買房的，一直大有人在

有個別制造焦慮的自媒體說“天津房價還要降10年”。小閑很想問他一個問題，你見過連續(xù)降價15年的商品嗎？

有個別自媒體說：“客戶都不看房，等著更便宜”。小閑想說的是，今年這15萬買房人，和這些買房人背后另外十幾萬正在看房的人，不就是活生生買房的實例嗎？

據說今年二手房里，有30%賣給了非天津籍人士，被身份證號不是120的人買走。看來至少未來兩三年，無需擔心天津的學校招不上生源。

很顯然當前樓市里，學區(qū)、與戶籍依然是二手房成交的最強支撐因素，這也直接體現(xiàn)在主力成交的戶型段上。90平米以下幾乎占到六成。

未來幾年后，隨著集團化辦學普及、教育資源拆散輪替，學區(qū)價值將進一步扁平化。房屋產品價值的貶損，將會進一步凸顯。市場的需求，不會是一成不變。

其實想要買房的，一直大有人在。只不過這個買賣關系已經易位，再想要用幾年前賣房的態(tài)度、幾年前賣房的價格，是很難成交的。

相比從前，二手房市場的透明度更高，信息渠道更多，更方便于賣房人篩選。新舊產品交替之際，更有利于買房人對老舊二手房的殺價。而收入造成的現(xiàn)實情況，也讓買房人更趨向于入手低總價房源。

這樣多方的選擇壓力，就都壓在了業(yè)主身上，這是個單純的、完全的買方市場。房主要么有再等兩三年樓市回穩(wěn)的決心，要么就要面對割肉出手的現(xiàn)實。

PART.04

小閑在此想給買房人提個醒

兩個月前小閑說今年天津樓市會翹年尾，預計成交量能上1000萬平米。這個算是蒙對了，2023年天津商品住宅+公寓+別墅的成交量剛過1000萬平米。鏈接：踏實了，天津樓市跨過及格線。

小閑再大膽猜測一下，開年小陽春有可能依然會來，依然從學區(qū)房開始。所以想有買房動作的，不妨年前提早準備，避開選房高峰期。

2022年為期四個月的天津購房補貼政策，五個區(qū)預計將發(fā)出1.4億元的購房補貼。鏈接：購房補貼，天津人薅走1.4個億！

2023年，會不會給二手房交易，推出新的實惠性政策？讓我們拭目以待吧。