從「甲方」到「乙方」的轉型。

新年伊始，今天 （1月3日） ，位于經開區的「江語云庭」首批272套房源正式上線登記。短短一天時間，就引來403個家庭申請 （不含重復申請及撤銷數據） ，越線飄紅。

這個項目的推廣案名為「軌交綠城·西安江語云庭」，是綠城在西安代建的重點項目。

如今，“代建項目”在西安越來越常見，除了江語云庭之外，去年西安熱銷的「未央城建龍湖·粼云天序」也是代建，看案名就知道，代建方是龍湖。

去年12月25日，長安區掛牌成交2宗共約62畝居住用地，是首帕張堡村城改項目用地，成交總價為3.48億元，分別由西安嘉睿置業 （約57.17畝） 和西安君昱實業 （約4.87畝） 摘得。

土地成交后不久，龍湖集團旗下智慧營造品牌「龍湖龍智造」官宣和嘉睿置業就其剛剛摘得的地塊達成合作，簽訂了委托開發管理合同。簡單來說就是龍湖龍智造將為嘉睿置業「代建」這個項目。

這也是一年時間內，龍湖龍智造在西安建管的第四個項目。其中為未央城建代建的粼云天序是唯一入市的項目，目前6棟樓共323套房源已經全部推出，其余三個項目均未入市。

西安的代建市場，似乎越來越火熱了。

PART.01

代建，最早起源于美國，叫做“建設經理制”，是指業主委托建設經理來負責整個項目的管理，包括可行性研究、設計、采購、施工、竣工試運行等工作，建設經理收取一定的管理費。

美國前總統特朗普的家族企業就有代建 （貼牌） 業務，在浐灞開發出超級大盤御錦城的凱德集團也是新加坡最著名的代建企業之一。

代建業務在中國的起源不算晚，早在2005年左右，綠城、金地等頭部房企就開始承接地方舊城改造代建業務，華潤、招商等大型央企直到現在依然承擔了很多政府代建業務。

和傳統“重資產”的地產開發模式相比，代建業務憑借“輕資產”優勢，具有更強的抗周期能力，在地產下行周期甚至成為不少房企的“救命稻草”。

據不完全統計，目前國內已經有 70 余家房企布局代建賽道。不過以前行情好的時候，對很多習慣了賺“快錢”和“大錢”的房企來說，代建業務只是“兼職”，屬于“摟草打兔子”，有沒有業務都無所謂。

所以，如今的代建行業既是“百家爭鳴”，也是“魚龍混雜”。更何況目前布局代建業務的不少房企本身已經陷入或輕或重的流動性難題，自身都難保的情況下，還會不會有委托方選擇合作，又或者說購房者還會不會認可這個品牌本身就要打一個大大的問號，所以行業洗牌不可避免。

PART.02

目前，中國代建行業主要有兩種大的業務模式：政府代建和非政府代建。其中后者又能細分為商業代建和資方代建兩種。從名稱就可以看出來，主要區別就是“委托方的性質”不同。

以政府代建為例，西安人最熟知的應該就是位于浐灞和國際港務區的奧體中心、絲路國際會展中心以及絲路國際會議中心了，這“三中心”包括長安云、長安樂等地標性市政建筑都是由華潤代建的。

商業代建是我們購房者日常接觸最多的，也就是文章開頭處提到的江語云庭、粼云天序以及嘉睿置業和龍湖龍智造的合作模式，委托方承擔全部或大部分資金，代建企業主要輸出品牌和管理，為委托方盡可能多的賺取利潤，然后收取一定比例或者金額的服務費。

這也是目前代建行業“最大的一塊蛋糕”。

至于資方代建，在代建行業中所占的比例不大，是由金融投資機構委托，代建企業從研判、拿地開始全程服務，最終讓金融機構安全收回投資并獲得收益，自己抽取一定比例的服務費，具體執行起來其實和商業代建的差異不大。

代建行業還有一種模式叫“資本代建”，也就是說代建企業不只是提供代建服務，還會對項目注資并占據一定比例的股份。比如陜西地建接手之前的藍城·環球西安中心 （現名：地建·環球中心） 就是典型的例子，藍城不僅是代建企業，還是項目的股東之一。

當然，這些都是大一點的分類，隨著地產行業的發展以及周期變化，代建的合作模式還有很多更細化的分類，在這里就不多說了。

PART.03

在中國，「綠城管理」是代建行業無可爭議的“老大”，也是中國首個上市的代建平臺，被稱為“中國代建第一股”。

去年10月中指研究院發布的《2023年1-9月中國房地產代建企業排行榜》上，綠城管理在1-9月新簽規模、7-9月新簽規模以及1-9月政府代建新簽規模、1-9月代建銷售規模上都遙遙領先。

其中1-9月新簽建筑面積比二三名之和還要多，而在1-9月代建銷售規模排行榜上，綠城管理一家的合約銷售額比2-9名加起來還多了約187億，斷崖式領先。這還不算同屬“綠城系”的「綠城發展」以及和綠城有千絲萬縷關系的「藍城集團」和「藍綠雙城」。

另一家在代建行業做的風生水起的是金地旗下的「金地管理」。

和綠城一樣，金地也是中國代建行業最初的先行者之一，早在2006年就布局代建賽道，目前已經在這個行業深耕16年，是行業公認的“代建三巨頭”之一（另外兩家是綠城和華潤）。

除了綠城、華潤和金地等老牌選手之外，如今代建領域也涌現出了一批極具競爭力的“新星”，比如龍湖龍智造、旭輝建管、中原建業等等，這其中除了中原建業主戰場一直在河南之外，龍湖、旭輝都是全國布局，從新簽規模來看，后勁十足。

PART.04

現在，我們把目光定格在西安，來聊聊西安市場上「商業代建」領域的競爭。

按理來說，以西安這些年的地產市場，尤其是城中村大規模改造的那幾年，商業代建應該大有用武之地，但詭異的是西安的商業起步比較晚，畢竟以前的市場好，誰拿了地都想自己吃獨食，最好是連湯都喝完，沒有把錢往出送的道理。

不過這幾年市場慢慢冷下來之后，以前的那套行不通了，大家開始認品牌、品質，小開發商雖然還能拿到地，但開發和銷售舉步維艱，再看到選擇代建的項目明顯賣的更好，也就動了合作開發甚至委托代建的心思，代建巨頭們的機會終于來了。

理想情況下，小公司選擇大品牌代建是一筆“三贏”的生意。

首先對購房者來說是有好處的，畢竟代建不是“貼牌”，代建方要輸出管理和產品的，就算是“加盟店”也得對自己的品牌負責，所以在出品上也更有保障一些。

其次對委托方和代建企業來說也是共贏，委托方品牌實力不強、開發能力不夠，借助代建項目不但可以獲得更大更平穩的收益，還能在合作過程中積累開發經驗、樹立品牌形象；而代建企業不用投入更多的資金去拿地，開發出來的產品也是一種品牌效應，又能掙一筆錢，何樂而不為。

當然，除了龍湖龍智造的委托方嘉睿置業這種有錢但開發經驗和能力都不足的“新手”之外，代建市場上的“大客戶”還得是兜底拿地但缺乏開發能力的城投平臺公司。

這兩年西安的土地市場可以用“冰火兩重天”來形容，一方面是高新、港務區等熱門區域“一地難求”，需要各大開發商溢價拿地甚至是搖號搶地；另一方面則是部分區域出讓的土地無人問津，只能讓城投公司來托底。

城投公司雖然拿到地了，但開發能力有限，或者說市場認可度不夠，無法實現土地價值的最大化，也就是開發出更能“溢價”的產品，所以引入知名代建企業就順理成章了，讓專業的人做專業的事。

簡而言之就是我有錢、有地、有背景，但知名度和開發能力上還有欠缺，你知名度夠高、能力也很強，咱倆一拍即合，你幫我把地“變現”，賺的錢咱倆商量著分。

PART.05

毫無疑問，無論是從項目的數量還是體量來看，西安商業代建的“一哥”依然是綠城。「綠城管理」不但是中國商業代建領域的龍頭老大，在西安代建界的份額也遙遙領先。

綠城是最早在西安開展代建業務的房企，早期的綠城新興·玉園、綠城·浐灞桂語江南、綠城·春江花月（灃西）以及綠城·咸陽桂語江南均已建成交付，從市場反饋來看都還不錯，而且也趕上了上一輪市場紅利，銷售也挺好。

據不完全統計，目前綠城管理在西安代建的在售和待售項目還有7個，分別是未央城建綠城·桂語未央、交控綠城·桂語晴瀾、軌交綠城·江語云庭、綠城·江城閱、綠城·拾光嶼、綠城·春鳴里以及2023年西安樓市熱門的千萬級豪宅綠城·清水灣。

大家可能想不到，從項目數量來看，在西安代建行業排名第二的企業居然是大家眼中的小開發商「朗詩」，以“綠色建筑”起家的朗詩如今已經將絕大部分精力投入到代建業務中，其上市公司名稱也改為“朗詩綠色管理”。

雖然這個開發商規模不大，知名度也不如頭部房企，但朗詩能夠在代建行業中脫穎而出，靠的就是“綠色住宅”這塊招牌，直白點說其實就是和金茂類似的“科技住宅”。

目前，朗詩在西安代建的項目已經官宣入市的包括朗詩·雁南棲、朗詩·湖嶼棲、朗詩·未來街區、朗詩·樂府、朗詩·百賢庭、天際櫟陽府（閻良）以及朗詩·渭城府（咸陽）。

據說朗詩代建的還有儲備地塊還未面世，雖然朗詩自己在西安土地市場上沒有什么大動作，但在代建市場上絕對是一股不容忽視的力量。

目前排名第三的「龍湖龍智造」目前共有4個代建項目，除了已經入市的未央城建龍湖·粼云天序之外，還有三個項目已經官宣合作，不過案名還未公布，預計今年上半年就能入市。

值得一提的是，雖然融創目前暫時陷入了流動性危機，但憑借前幾年積累的口碑，在西安市場上依然擁有一定的號召力。比如年前結束登記的融創·攬月府四期，建面約235㎡起步的大平層，毛坯均價超過20000元/㎡，單套售價集中在450-550萬之間，依然吸引了不少購房者關注和登記。

融創旗下的代建平臺「融創管理」也在西安商業代建市場上占有一席之地，比如位于浐灞的商業項目世園大觀，再比如位于咸陽的璽園和玖園，以及去年10月份一次性推出745套房源還能搖號的宸閱瀾山，都是融創代建的項目，這也說明了大家對融創品質的認可。

作為中國代建三巨頭之一，「金地管理」在西安市場上的份額并不算大，目前為止代建的住宅項目只有兩個，一個是位于涇河新城的金地樂華·翰林藝境，另一個就是位于港務區的金地·玖峯悅。

金地·玖峯悅不但是港務區首個第四代住宅項目，還是2023年農歷新年之后西安主城區首個搖號選房的項目。

除了以上這些房企之外，西安市場上比較知名的代建項目還有浐灞旭輝·國宸府、交控富力·尚悅居、雅居樂宏府·翰林山、中南·春風天境等等。

PART.06

短短幾年時間，商業代建業務在西安已經從“藍海”轉化為“紅海”。

在地產行業整體下行的大背景之下，代建業務卻逆市增長，不得不說這也算是一次行業革新了。

平心而論，和傳統的地產開發相比，代建行業更是“以結果論英雄”，雖然各大房企都在布局，但未來大概率還是呈現出“強者恒強”的局面，畢竟雖然“僧多”，但“能念好經”的也就那么幾個。

在代建行業，沒有規模就沒有話語權。規模大除了入局早之外，本身也是能力突出的一種表現，畢竟只有能力突出才能獲得委托方和購房者的一致認可。所以我們也不排除像中海這樣品牌強勢、實力雄厚、經驗豐富的央企進來翻云覆雨。

當然，代建并不是一條簡單的業務線，也不是一門穩賺不賠的生意。想要在這塊蛋糕上吃到更大的份額，除了品牌、品質等硬性指標外，對操盤、營銷、管理、資源整合等方面的要求也非常高。

而且未來承接代建業務的房企越來越多，競爭自然也就越來越激烈，委托方壓低費率的籌碼也就越來越多。

畢竟絕大多數代建只是輸出技術和管理，“錢包”還是掌握在委托方手里。也就是說，最終呈現出來的產品是由委托方決定的，成本高的話品質自然就好，成本低的話品質也不會多高，巧婦難為無米之炊嘛。

我們也希望所有的委托方都能像當初新興地產和綠城管理合作時那樣，錢多事少，才能有綠城新興·玉園這種不輸于綠城自家品質的好項目出現。

最后，無論是開發商自主開發還是代建的項目，大家在選擇的時候都是一樣要慎重，如果同樣的產品，“加盟店”比“直營店”要便宜很多，那你就要注意了。

畢竟你不可能用買北汽BJ80的錢買到奔馳大G，雖然它們的外殼非常像。

-正文完-

聲明：本文為「新地產陜西」市場分析稿件，無商業合作，內容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配規劃圖和效果圖僅供參考，以最終呈現或交付為準，本文不構成任何置業推薦。

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作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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