2023年要過去了。

如果用一個(gè)字來概括今年的樓市，相信很多人都會異口同聲說出一個(gè)“跌”字。

那么，具體各個(gè)板塊、樓盤的情況如何？

今年最后一天，我們來復(fù)盤一下。

我把廣州11個(gè)新政區(qū)的一共600+個(gè)小區(qū)近一年的漲幅情況一一整理了出來了。

它們主要是廣州樓齡小于20年或者樓齡大于20年，但依舊備受關(guān)注的小區(qū)，相信大部分買房人、賣房人關(guān)注的小區(qū)都在其中。

注明：

1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自鏈家，數(shù)據(jù)僅供參考；

2.2022年成交價(jià)位當(dāng)年一整年所有成交房源成交均價(jià)，2023年成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)周期截至2023年12月23日；

3.數(shù)據(jù)為手動錄入統(tǒng)計(jì)，可能存在微小偏差，請見諒。

數(shù)據(jù)來說話，從抽查樣本數(shù)據(jù)結(jié)果來看，全市確實(shí)是普跌的狀態(tài)。

南沙最慘，抽樣的49個(gè)小區(qū)，有47個(gè)成交價(jià)出現(xiàn)下得，比重高達(dá)96%；

一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)，下跌行情中，郊區(qū)房價(jià)確實(shí)更容易跌，這次降價(jià)比重排名top3的區(qū)域都是郊區(qū)。

天河算是抗跌性最好的區(qū)域了，不過降價(jià)樓盤的占比依舊高達(dá)近70%！

注意了，這次的樣板選擇的是樓齡20年內(nèi)或比較熱門的小區(qū)，一些老破小，品質(zhì)一般的樓盤并沒有納入樣板。

實(shí)際上來看，廣州各區(qū)降價(jià)比例可能會比上述的數(shù)據(jù)更大。

那么，當(dāng)下廣州到底跌到了什么程度？

我統(tǒng)計(jì)了600+個(gè)樣板小區(qū)的情況，最集中的跌幅在5%-10%的區(qū)間。

其實(shí)，這個(gè)跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有很多人想象的那么慘。

整體跌幅，其實(shí)并不是很高。2022年如能賣5萬的單位，今年平均依然能賣到4.5萬。

很多人感覺房價(jià)在大跌，是因?yàn)閭€(gè)別樓盤大降價(jià)讓市場的負(fù)面情緒被放大。

可以看到，依然有小部分的小區(qū)的房源跌幅超過20%，甚至25%。

這一小部分大降價(jià)房源，讓市場出現(xiàn)房價(jià)“大跳水”的假象。

不過，從整體跌幅角度來說，市場還不至于太悲觀。

當(dāng)然，目前也傳出一個(gè)重要的信號，買房人買房門檻肯定是比去年降了，而賣房人想把房子賣出去，大概率是要降價(jià)的。

具體來看，中心區(qū)以及近郊二手房價(jià)相當(dāng)于回到了2020年末，即上一波行情到來之前的價(jià)格。

最明顯的就是黃埔，幾大網(wǎng)紅盤無一不是回到了當(dāng)年的成交水平：

保利愛特城今年以來的成交均價(jià)2.3萬/㎡；

越秀嶺南雅筑今年以來的成交均價(jià)2.67萬/㎡；

保利學(xué)府里今年以來的成交均價(jià)4.87萬/㎡；

萬科東薈城今年以來的成交均價(jià)3.4……

遠(yuǎn)郊則更嚴(yán)重一些，這兩年來，不少樓盤成交價(jià)跌到縣城水平。

我把增城、從化低于20年樓齡的小區(qū)作為觀察樣板。

增城統(tǒng)計(jì)的109個(gè)小區(qū)中，僅品秀星圖成交均價(jià)勉強(qiáng)能保持在2萬，其余全部成交價(jià)都是1萬+，甚至不到萬。

從化的門檻更低，成交價(jià)不到1萬的小區(qū)占比79%，甚至有些成交價(jià)僅六七千的水平。

這個(gè)二手成交價(jià)格，大概相當(dāng)于2011年從化的房價(jià)水平。

從化2011年房價(jià)水平

而相比市區(qū)和近郊，遠(yuǎn)郊不少二手小區(qū)房價(jià)堪稱回到了五年前甚至更久。

比如，增城的敏捷綠湖首府三期現(xiàn)如今二手成交均價(jià)僅0.92萬/㎡，而在2017年其新房在售1.6萬/㎡。

從化的巴厘天地，當(dāng)時(shí)新房精裝均價(jià)1.5萬/㎡，現(xiàn)在成交價(jià)0.78萬/㎡，說是腰斬也不為過。

另外，我還發(fā)現(xiàn)了一些顯著的特征，也和大家分享一下。

1.上一波行情中漲得快的，往往跌得也快；而一直默默無聞、本就沒的板塊，反而影響不大。

比如番禺的橋南板塊，上一波行情漲幅沒有它的份，但這波下跌周期中，卻也沒隨大流，房價(jià)整體變動不大。

白云的金沙洲，房價(jià)十年如一日，如今二手房價(jià)也沒有明顯受當(dāng)下市場影響。

2.超大社區(qū)或者樓盤密集區(qū)域，在這波下跌大潮中，或成最大受害者。

祈福新村幾個(gè)樓齡20年內(nèi)的小區(qū)，跌幅卻不低，不少組團(tuán)達(dá)到10%以上，在整個(gè)番禺排行靠前；

番禺雅居樂幾大組團(tuán)，今年也降價(jià)不少。

在荔灣，廣鋼新城整體房價(jià)跌得挺兇，原來能賣6萬+的小區(qū)，現(xiàn)在只能賣5萬+，能賣5萬+的現(xiàn)在只能賣4萬。

3.新房市場的內(nèi)卷，對二手房的成交價(jià)有不小影響。

我們都知道，現(xiàn)在荔灣坑口，現(xiàn)在多個(gè)新盤正互毆，門檻降到了300萬。

附近二手房保利西悅灣，今年房價(jià)降幅達(dá)到18%。

翻看近期成交價(jià)，3房戶型已從一兩年前4.7萬，降至現(xiàn)在3.7萬。

番禺廣場-番禺客運(yùn)站片區(qū)，今年新房不再稀缺，周邊不少二手房價(jià)也出現(xiàn)明顯的回調(diào)了。

樓市這么慘，那廣州還有能漲的地方嗎？

當(dāng)然有。

目前來看，珠江新城是整個(gè)廣州最堅(jiān)挺的板塊，不少樓齡20年內(nèi)的小區(qū)，仍能保持正增長。

如珠城東，情報(bào)哥選擇的樣本當(dāng)中，起碼有一半房價(jià)還是上漲的。

比如嘉裕公館，10月底成交了一套約151㎡三房戶型，單價(jià)去到22萬/㎡，而在一年前，同樣戶型成交價(jià)僅19萬/㎡。

嘉裕公館近期成交價(jià)

嘉裕公館一年前成交價(jià)

珠城東，同樣表現(xiàn)突出，幾個(gè)樓齡還行的小區(qū)，不少均表現(xiàn)出正增長；即便有些有跌幅，但也并不大。

凱旋新世界廣粵尊府，今年成交價(jià)可以說邁上了一個(gè)臺階。

一套五房戶型，成交價(jià)近31萬/㎡，三房戶型也去到26萬/㎡，刷新藍(lán)色軟件成交紀(jì)錄。

海珠區(qū)房價(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定甚至仍能保持正增長的地方，是位于島東西兩側(cè)。

西面，即工業(yè)大道板塊，是海珠發(fā)展最成熟的區(qū)域；而東邊，即琶洲及周邊，代表海珠的未來。

兩個(gè)地方的個(gè)別二手樓盤，今年以來房價(jià)有微漲。

番禺萬博-漢溪長隆板塊，房價(jià)有所分化。不少二手盤都出現(xiàn)了明顯回調(diào)，但也有靠近萬博CBD的一些小區(qū)，仍能保持房價(jià)的正增長。

白云靠近市中心一帶的區(qū)域，房價(jià)相對穩(wěn)定。

像梅花園、永泰、京溪離天河不遠(yuǎn)，有小區(qū)今年房價(jià)仍有微漲。

需要注意的是，作為中心城區(qū)，且房價(jià)不菲，越秀保值增值屬性在整個(gè)中心區(qū)中趨弱，不少20年內(nèi)樓齡的小區(qū)一年跌幅超10%，這點(diǎn)值得警惕。

不過，頂級學(xué)區(qū)房的價(jià)值依舊在，相對抗跌。

如東風(fēng)廣場整體成交價(jià)仍能維持在10萬左右；富力東堤灣的成交價(jià)格和一年前相比，也沒有明顯的變化。

花都樓市行情也相對獨(dú)立，是廣州房住不炒的典范。

不過這次，卻也面臨房價(jià)的整體下調(diào)。

這可能與花都存量房市場大有關(guān)系。二手房選擇多，供應(yīng)不小，現(xiàn)在買房人觀望情緒重，二手房去化也變難，成交價(jià)也應(yīng)聲下調(diào)。

當(dāng)下的南沙二手市場，的確是難，幾乎所有二手盤，成交價(jià)都回調(diào)，可見賣房的難度。有置業(yè)南沙的買房人，一定要考慮好未來的置換成本……